11月6日，南京土地市場網發布2019年第七批土地出讓預公告，共12幅地，用地總面積超51公頃。其中，涉宅用地10幅，用地面積超47.6公頃。
值得關注的是，除河西南一幅純宅地、江北高新區一幅商業地外，江寧板塊迎來大放量，昨天披露的江寧區年內、明年初擬出讓16幅地塊中，有10幅地塊亮相本次預公告，總供應量近46.7公頃，其中祿口新城核心區5幅（近29.4公頃），祿口新城陶吳片區（橫溪）2幅，江寧高新園1幅，上秦淮1幅，湯山1幅。
河西板塊
河西南部22-1、2號地塊
地塊四至圖
地塊四至：建鄴區雙閘街道，西鄰新亭街，北臨廬山路，東臨龍王大街，南鄰元前路。
規劃要點：地塊分A、B、C三個分區，性質均為二類居住用地，總用地面積28937.72㎡。
土地解讀
本地塊地處河西南板塊，緊鄰江東路商務服務軸、水軸商業區，東北側為在建的金地、正榮商業綜合體和社區中心，商業配套完善，交通方便，緊鄰緊鄰地鐵3號線高廟路站。地塊東南側為招商雍和府、朗詩熙華府等多個建成小區，西側為魚嘴金茂悅、華潤置地魚嘴潤府，以及10月下旬剛成交的國資G75地塊，周邊規劃有多幅住宅用地，區域人居引力較高，宜打造高端改善型人居社區。
值得一提的是，自2016年拍出地王后，河西南宅地已停供兩年，今年才解禁。而河西南部22-1、2號地塊也是河西南今年披露的第5幅宅地。據悉，河西南今年已亮相4幅宅地，分別為上周成功出讓的國資G75（樓面價28339元/㎡），11月13日將出讓的G77（河西南部22-4號地塊），以及此前披露過的河西南部4-1-A地塊、4-1-B地塊。在商辦地塊上，今年6月南京河西地鐵投資有限公司6.26億競得河西南G23，而河西南17-6、7商辦地塊也預計今年出讓。
隨著河西南多個住宅項目售罄交付，板塊內住宅供應量下降，僅華潤置地魚嘴潤府、華僑城天鵝堡在售，限價39800元/㎡。儘管房價比河西南之前3.5萬/㎡限價漲近5千/㎡,但中籤率仍維持在10%左右，開盤後即告罄。
值得關注的是，河西南地王盤近期傳出動靜，稱地價超4.5萬/㎡的國府會（原名葛洲壩南京中國府）最快今年底入市，房價5.98萬/㎡；地價超3.6萬/㎡、3.7萬/㎡的河西平良上府（原名金茂府）也計劃在年底首開。
江北板塊
五華路以西、海橋路以北地塊
地塊四至圖
地塊四至：浦口區江浦街道，東臨五華路，南至海橋路
規劃要點：地塊為商業用地。用地面積16980.47㎡，容積率Far≤2.5，建築高度H≤24米。
土地解讀
本地塊位處的江北高新區海峽兩岸科工園片區，被前瞻定位為創新驅動，產業領先，繁榮舒適的高新技術產業園區，人工智慧和文創產業的戰略高地。周邊雲集了人工智慧產業，依託清華紫光、臺積電、博郡新能源汽車、南審大數據、中孚信息等，發展智能晶片設計與製造、新型交互技術產業等，還布局了智慧醫療、智慧農業產業、文化創意產業等。
除了產業布局外，周邊公共配套齊全，涵蓋居住、產業和高等教育等功能。本地塊緊鄰規劃地鐵10號線西延臨江東站，交通區位優勢顯著。地塊內將建設酒店和超市，將形成區域內的商務配套中心，其中酒店地上建築面積應不小於3000平方米。
目前，周邊在售樓盤有國資江山薈、頤和九裡等，新房售價2.6-2.8萬/㎡。周邊今年已成功出讓4幅涉宅用地，分別為中交G29（15276元/㎡）、雅居樂房管G33（5341元/㎡）、華宇G34（12137元/㎡）、招商G35（14037元/㎡）。
江寧板塊
江寧祿口新城核心區迎來5幅宅地，總用地面積約29.4公頃！
祿口飛天大道以西、信誠大道以北地塊
地塊四至圖
地塊四至：江寧區空港新城，西鄰朝霞路，北臨禮尚路，東臨飛天大道，南鄰信誠大道。
規劃要點：地塊分A、B、C三個分區，性質分別為為二類居住用地、商辦混合用地以及其他交通設施用地，總用地面積75276.95㎡。
祿口羲和路以東、信誠大道以北地塊
地塊四至圖
地塊四至：地塊位於江寧區空港新城，西鄰羲和路，北臨禮尚路，東臨朝霞路，南鄰信誠大道。
規劃要點：地塊分A、B、C三個分區，性質分別為二類居住用地、商辦混合用地以及其他交通設施用地，總用地面積76177.5㎡。
祿口信誠大道以北、星漢路以東地塊
地塊四至圖
地塊四至：地塊位於江寧區空港新城，西鄰星漢路，北臨禮尚路，東臨羲和路，南鄰信誠大道。
規劃要點：地塊分A、B、C三個分區，性質分別為二類居住用地、商辦用地以及交通設施用地。用地面積77434.6㎡。
祿口福祿路以西、禮尚路以北地塊
地塊四至圖
地塊四至：地塊位於江寧區空港新城，禮尚路以北，義慶路以南，福祿路以西，玉振路以東路。
規劃要點：地塊為二類居住用地，用地面積41585.97㎡，容積率1
祿口福祿路以西、仁壽路以北地塊
地塊四至圖
地塊四至：地塊位於江寧區空港新城，仁壽路以北，越秀路以南，福祿路以西，玉振路以東。
規劃要點：地塊為二類居住用地，用地面積23303.58㎡，容積率1
土地解讀
祿口新城，是南京新一輪城市發展戰略的9大新城之一，擁有臨近空港天然優勢，將成為南京承載國際化功能、展示國際化形象的門戶地區。此次預公告的5幅地塊（總用地面積約29.4公頃）均位於祿口新城核心區，祿口新城中心區東南居住社區組團，緊鄰信誠大道。
其中，信誠大道以北三幅地為二類居住、商辦用地，商辦沿信誠大道布置，將形成區域內的商業配套中心。福祿路以西兩幅地塊，均為純宅地，南側緊鄰奧園金基天著尚居項目地塊，東側為祿口中學、祿口小學，公共生活配套較為完善。
值得一提的是，祿口新城核心區內將規劃建設多所學校，包含幼兒園、小學、初中、國際學校，還將建設包括青少年活動中心、會展中心、綜合醫院等公共管理與公共服務設施，承載空港經濟開發區的城市配套功能，如意湖將打造成祿口空港新城的濱水中央公園，環湖設置跑步道、自行車道、漫步道。
地塊片區已有恆大、中海、金基、滁州三巽、合景泰富等多個品牌房企進駐，目前恆大林溪郡已上市，雲麓公館等多個項目將現房上市，祿口新城市場關注度較高，為地塊的開發提供了較好的市場契機。
該板塊地王盤恆大林溪郡上周首開180套毛坯房，高層均價18500元/㎡，洋房均價21500元/㎡；紅豆香江華庭首開120套洋房、小高層，毛坯銷許均價19198-21856元/㎡。板塊內中海雲麓公館、如意郡、柏景灣、奧園金基天著尚居等多個純新項目亟待入市。該片區二手房價約1.8-2.1萬/㎡。
今年祿口板塊僅出讓一幅地塊。4月底弘陽、禹洲奪G12地塊，成交樓面價11535元/㎡，達最高限價，自持商品住房200㎡。目前該項目已定名雲溪璟園，由佳兆業操盤，近期已公開售樓處和樣板間，或成板塊內最快入市項目。
據規劃指標，信誠大道以北三幅地塊規劃指標中，要求住宅高度不得低於35米，建築構築物最高點高度應以機場空管部門書面意見為準。而福祿路以西、禮尚路以北地塊住宅高度不得低於35米。福祿路以西、仁壽路以北地塊住宅高度不得低於24米。
祿口新城西北部陶吳片區（橫溪街道），也披露了兩幅涉宅地，總用地面積近7.3公頃。
橫溪寧丹路以西、凌霄路以北地塊
地塊四至圖
地塊四至：地塊位於南京市江寧區橫溪街道，寧丹路以西、凌霄路（現狀湯銅路）以北、陶楊路以東。
規劃要點：地塊為二類居住用地，用地面積19657.36㎡，容積率1
橫溪雲臺西路以東、凌霄路以北地塊
地塊四至圖
地塊現狀航拍圖
地塊四至：地塊位於南京市江寧區橫溪街道，雲臺西路以東、凌霄路（現狀湯銅路）以北、陶楊路以西。
規劃要點：地塊分A、B兩個分區，性質分別為二類居住用地、基層社區中心用地，總用地面積53221.02㎡。
土地解讀
今年2月發布的《南京祿口新城西單元（NJNBh010）控制性詳細規劃》顯示，本地塊位處的江寧祿口新城西北部陶吳片區，功能定位為：祿口新城西部的重要產業片區——以臨空高科技產業以及先進位造業為主；祿口新城西部的特色宜居社區，將規劃形成「一心三軸三片區」的總體布局結構。
本地塊位於陶吳片區核心——陶吳社區生活服務中心，地塊周邊公共配套較為完善，南側緊鄰江寧臺創園，北側為大橋河、在建陶吳小學新校區、以及橫溪街道安置房。地塊周邊有獅子山公園、江寧臺創花博園、甘泉湖旅遊度假區等豐富文旅資源和多個老小區、中小學等，配套相對成熟，人居氛圍成熟。
兩幅地塊均位於凌霄路以北，僅一街之隔，是該片區近年來推出的首批居住用地。其中，雲臺西路以東、凌霄路以北地塊B分區為基層社區中心用地，將形成片區內的公共生活中心。具體配建要求配建社區衛生服務站、體育活動站、居家養老服務站、小型商業金融服務設施等。
區域內上一次土地出讓還是2016年，美的以3.48億奪得G63地塊，樓面地價4516元/㎡。項目即目前在售的美的雍翠園，6層毛坯洋房，售價約1.49萬/㎡。
江寧高新園，大學城板塊將迎來一個體量近4.4萬方迷你商業體。
正方大道以東、方前大道以南地塊
地塊四至圖
地塊現狀航拍圖
地塊四至：地塊位於江寧高新區方山南部片區，正方大道以東，方前大道以南，詩夢路以北，規劃道路以西。
規劃要點：地塊分A、B兩個分區，性質為商業用地、交通設施用地，總用地面積19571.01㎡。
土地解讀
該地塊位於江寧大學城片區、江寧高新區轄區內，緊鄰方山風景區，位處方山南部片區NJNBe040單元規劃片區的度假生活板塊東端。該規劃片區緊鄰方山片區規劃範圍的最南側，東北至方前大道，南側至解溪河，西側至秦淮河，東北側為方山地質公園和江寧大學城，南側、西側為秦淮河溼地公園，功能定位為：集主題樂園、主題地產及溼地遊樂於一體的城市特色功能板塊，將規劃形成「一心、一軸、三區」的布局結構，總規劃用地面積570.82公頃。
地塊為迷你商業用地，緊鄰將在11月13日出讓的G82地塊，和將於12月4日出讓的G89地塊。G82地塊出讓面積60811.09㎡，為二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.1，起拍總價18.4億，最高限價26.5億，起拍樓面價14408元/㎡，最高樓面限價20751元/㎡；G89地塊出讓面積71112.23㎡，為二類居住用地，容積率1.0＜Far≤2.1，起拍總價21.5億，最高限價31億，起拍樓面價14397元/㎡，最高樓面限價20759元/㎡。
此外，地塊北側為已建成銀城一方山、五礦瀾悅方山、武夷名仕園等住宅小區，南側為規劃住宅小區，西北側為中國傳媒大學南廣學院及規劃文旅產業、高品質住宅片區，人居氛圍十分成熟。目前新房僅五礦瀾悅方山一盤在售，小高層均價26500元/㎡。二手房價約2.1-2.7萬/㎡。周邊教育資源豐富，有已建成的南京外國學校方山分校（幼兒園至高中）、在建的南京東山外國語分校（小學、中學）等。
A分區將配建基層社區中心1處，具體要求為：社區衛生服務站，建築面積不小於300平方米；文化活動室，建築面積不小於600平方米；體育活動站，建築面積不小於200平方米；基層黨群社區服務中心，建築面積不小於1000平方米；社區警務室，建築面積不小於60平方米；居家養老服務站，建築面積不小於150平方米；以公廁、垃圾收集站、環衛作息場、環衛車輛停放場。B分區將建設基層社區遊園，提供80個地下社會公共停車位。
「空窗」一年多的江寧上秦淮板塊也迎來一幅53456.85㎡的純宅地，將打造低密住宅。
上秦淮秦縣路以南、鳳儀街以東地塊
地塊四至圖
地塊現狀航拍圖
地塊四至：地塊位於江寧區秣陵街道，秦縣路以南、鳳儀街以東、天禧路以西。
規劃要點：地塊為二類居住用地，總用地面積53456.85㎡，容積率1＜Far≤1.2，建築高度H≤24米。
土地解讀
本地塊位於未來科技城南部，上秦淮北部規劃單元東部居住區內，北側為雲臺山河、上秦淮溼地公園，自然環境優越，宜打造高品質的低密度居住社區。地塊所在的未來科技城，將全力打造集科技、文化、旅遊、商業、會展、休閒為一體的未來科技生態新城。
本地塊位於上秦淮片區，地塊內已平整完畢，上市條件較為成熟。住宅建築高度不得低於12米，沿天禧路住宅建築高度不得高於18米。
雖然一年多未有土地供應，但今年九龍湖區域的新房上市量仍然集中在上秦淮板塊。目前板塊內在售樓盤有銀城旭輝上淮鉑悅府、瀾悅棲原、泊雲間、紫郡府，主要以疊墅產品為主，均價3.1-3.3萬/㎡。板塊內高層現房非常搶手，今年9月銀城旭輝雲臺天境推216套高層現房，均價超3萬/㎡，2小時基本賣完。
板塊內有紫郡府、雲臺天境、泊雲間等多個高品質項目，形成了較高的區域市場熱度。而未來科技城不斷壯大的產業經濟，為本地塊及區域內住宅項目提供了較為旺盛的居住需求。此外，地塊配套豐富，鄰近華誼兄弟（南京）電影小鎮，北側為砂之船奧特萊斯和地鐵3號線秣周東路站，西側經正方大道可快速通達機場高速，公共生活、交通配套都較為完善。片區內的未來科技城小學（遊府西街小學上秦淮分校）已經正式開學，今年秋季有3所公辦幼兒園將開園，地塊西側為規劃教育用地，將新建幼兒園、小學、初中各一所，可為住戶提供非常優質的教育配套資源。
湯山旅遊度假區湯水河片區迎來一幅商住地，用地面積超2.7萬方。
湯山泉都大街以南、經十路以東地塊
地塊四至圖
地塊現狀航拍圖
地塊四至：地塊位於江寧區湯山溫泉旅遊度假區，北臨泉都大街，西臨經十路，東臨經十一路，南臨萬安祥路。
規劃要點：地塊為商住混合用地，總用地面積27155.65㎡，容積率1＜Far≤2，建築高度H≤60米。
土地解讀
本地塊位於湯山旅遊度假區湯水河片區，周邊有頤尚溫泉度假村、湯泉一號溫泉度假區、綠地御豪溫泉酒店、金烏溫泉公園等眾多溫泉旅遊度假目的地，湯山礦坑公園、古猿人洞景區、歡樂水魔方水上樂園等文旅資源，還有百聯奧萊、景楓商業體，商業氛圍十分成熟、消費群體較為可觀。
除了有在建地鐵S6號線（寧句城際）湯山站外，教育資源也非常豐富，新城內規劃了小學2所，初中1所，另規劃1所國際學校。此外，本地塊要求商業建築佔地塊地上總建築面積15%-20%，住宅建築高度不低於24米。
目前，周邊項目包括旭輝銀城江山御、碧桂園湯山源著，精裝均價在2萬/平米出頭。二手房基本為安置房，均價在1.5-1.8萬/㎡。
在土地拍賣上，今年湯山陸續開倉，今年4月位於湯山新城G13商辦地塊被南京家樂家商業廣場有限公司競得，成交價3.52億，溢價36.96%。而在8月，另一幅居住、商業地G55則不幸流拍。未來湯山是否會爆發，值得關注。
這批預公告地塊，是否會在年內上市？易房網&網易房產南京站也將會持續關注。
來源：江蘇土地