今天金鉑順昌小編我的一個朋友找到我，下面是對話記錄：
朋友：「我上次聊過的一個朋友想認識你們法拍網的負責人、就是**銀行的那個哥們、你看看要不要引薦他認識你們領導」
我：「他想聊什麼業務吶？
朋友：「清退和房子拍賣前的調研 、想看看你們公司是不是這方面有專業的團隊可以幫忙。」
我：他有需求是嗎？或者是有人找他，他想幫別人？
朋友：一會，我給他電話。他剛微信跟我說的。我把他的需求再細化一點給你
我：好的啊
朋友：需求「我想買個法拍房，北京的，想了解行情，關鍵騰退貓膩多，想有個律師朋友幫助。還想認識這方面的法律團隊的人，咱們公司應該有這方面的人吧？」
我：有啊，專業的。律師必須得有，騰退你上次已經了解了。了解了買哪個區，然後可以約一下來具體談需求。
朋友：好，那我跟他說一下，具體他們雙方可以聊一下。
我：好的……
……
從對話信息中可看出，朋友**銀行的那哥們想買套法拍房，但是主要對「清退和房子拍賣前的調研」存在較大的擔心，想必不止我這朋友的哥們，對法拍房感興趣的人都對「清退」較擔心，因為我們平時在網絡中、電視中、媒體中看到關於法拍房佔用的信息太多了，怕自己也遇到這樣的問題，該如何來解決。那我們接下來看看關於法拍房騰房這塊的問題，先以「長租」來舉例：
首先先來了解一下「買賣不破租賃」：即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，承受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。
金鉑順昌案例詳解：
於先生購看中一套北京豐臺的法拍房，但拍賣公告上已明確標註此房屋的瑕疵情況：有租戶，租期自2016年12月15日至2031年12月15日；也就是說還有十一年的租約未履行；但於先生還是對此房非常感興趣。於先生以為購買了房屋後就有權隨時要求承租人搬離，於是將這套房子以245萬的價格拍下，但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出「買賣不破租賃」的概念要求繼續承租。
這是在轉讓已經租賃的房產過程中普遍存在遍的問題，承租人所提出的「買賣不破租賃」是一項專業法律術語，具體解釋為租賃房屋發生轉移的場合，承租人對於該房屋的使用權，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應當繼續履行原租賃合同的規定，此時租賃權的效力大於買賣雙方的轉讓效力，只有當租賃期限到期時，買受人方才可以行使完整所有權。
對此，我國法律有明確的規定。《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」，最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規定：「私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效」。
法律分析
由此可見，在該案例中，承租人提出要求繼續租賃的要求是合法的，承租人的利益應該受到法律的保護，於先生無權要求承租人限期搬離，但是有權要求承租人支付租金，因為，於先生在取得該房產的所有權的同時也取得了收益權。買受人應當在購房前充分了解要購買的房屋是否已經出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己購房計劃。
法拍房「買賣不破租賃」例外情況，法拍房哪幾種情況不適用「買賣不破租賃」原則吶？下面具體來看下：
1、首先屬於」破產財產「的房屋，不適用「買賣不破租賃」原則。
《企業破產法》特別調整了企業破產程序，租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行，當按照企業破產法的規定來處理。破產程序特別之一，可以使未到期的權力視為到期，未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產財產變更所有權人，則更不能適用「買賣不破租賃」原則。
2、先查封後租賃的房屋，不能適用「買賣不破租賃」原則。
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封後，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此，所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。
3、先抵押後租賃，且抵押權已經登記的房屋，不適用「買賣不破租賃」原則。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋明確規定：「抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，造成承租人的損失，由承租人自己承擔。」
「買賣不破租賃」原則的設立目的，是為了保障租客的合法權益，但現在卻被原房主和租客濫用，導致買受人權益受損，造成很多麻煩。所以在購房法拍房之前，要對中意的法拍房做好盡調，做好對應的處理方案，對之後可能要出現的問題，有個心理預估及判斷。
當然案例中的於先生拍下了這套法拍房，是由金鉑順昌做的盡調，11年長租問題得到了解決、40天內所有手續都辦好，完成了過戶交接事宜。當然這裡只是以長租來舉例說明，法拍房佔用問題，不止長租，還有原房主不肯搬離等等的問題，如果遇到」法拍房清退「問題，請交於金鉑順昌。公司法務部、後期處置部門、權證部門以及總經理的人脈資源在較短的時間內解決「長租」「清退」「騰房」等疑難問題，當然這裡指的北京哦！
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