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杭州市人民政府辦公廳轉發市國土資源局關於進一步深化工業用地節約集約利用加強建設用地批後監管若干意見（試行）的通知　杭政辦函〔2007〕288號

杭州市人民政府辦公廳轉發市國土資源局
關於進一步深化工業用地節約集約利用加強
建設用地批後監管若干意見（試行）的通知

　杭政辦函〔2007〕288號

各區、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
　　市國土資源局擬訂的《關於進一步深化工業用地節約集約利用加強建設用地批後監管的若干意見（試行）》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

杭州市人民政府辦公廳
二○○七年十月八日

關於進一步深化工業用地節約集約利用加強
建設用地批後監管的若干意見（試行）

（市國土資源局　二○○七年九月十四日）

　　為建立科學的用地觀念，嚴格土地管理，進一步深化工業用地節約集約利用，加強建設用地批後監管，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)、《國務院關於進一步加強土地調控的通知》（國發〔2006〕31號）、《杭州市人民政府辦公廳轉發市國土資源局關於杭州市全面推進工業用地招標拍賣掛牌出讓實施意見的通知》（杭政辦〔2007〕8號）精神以及省、市政府的有關政策規定，特制定本意見。
　　一、充分認識土地資源對我市經濟社會發展的重要意義
　　近年來，我市為盤活存量土地，著力提高節約集約用地水平，採取了一系列措施並取得了一定的成效，促進了經濟持續快速發展。但是，我市人多地少，耕地後備資源極度匱乏，耕地保護與用地保障的矛盾日益突出。因此，充分合理利用有限的土地資源，堅持節約集約用地，是當前的一項十分重要和緊迫的任務。各級各部門要進一步統一思想，充分認識加強土地節約集約利用是落實科學發展觀的必然要求，是建設節約型社會的重要環節，是保障經濟社會可持續發展的迫切需要。要採取切實有效措施，努力實現土地利用從粗放型向集約型的實質性轉變，為我市經濟社會又好又快發展提供強有力的土地支撐。
　　二、加強項目管理，不斷強化節約集約用地觀念
　　（一）積極優化產業結構，嚴格投資項目管理。嚴格執行國家《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。對於新建、擴建和改建的建設項目，不符合規定條件的，各級發改、經委、國土資源等部門一律不得辦理相關手續。對《杭州市產業發展導向目錄》中的禁止類項目，發改部門不予審批、核准或備案，各金融機構不得發放貸款，規劃、建設、環保、國土資源、公安消防、工商、安全監管等部門不得辦理有關手續；對目錄中的限制類項目，發改部門一般不予審批、核准或備案，確有必要的，嚴格按照有關規定進行管理。
　　（二）在項目規劃編制、實施中貫徹落實節約集約用地原則。充分發揮各級開發區、工業功能區的集聚效應，除特殊情況外，停止安排零星工業項目用地。在建設項目規劃編制、審批及項目建議書、可行性研究和前期方案審查階段，將土地節約集約利用作為重點審查內容，對不符合用地控制指標要求的建設項目，發改部門不得批准、核准或備案，規劃部門不得核發項目選址意見書。因城市建設需要對已出讓用地的規劃指標進行調整時，原則上不得擴大用地規模，應通過適當提高容積率的辦法壓縮用地規模。
　　（三）鼓勵建設項目拓展地下空間。更新資源觀，提高對立體空間資源的認識。在保障人防、城市公共安全設施建設和消防要求的同時，充分利用地下空間安排市政配套設施，鼓勵項目建設單位對地下空間進行綜合開發和利用。工業項目開發建設地下空間作為地上建築配套或附屬設施的，建設用地單位可申請辦理地下空間的土地使用權登記。
　　（四）鼓勵存量工業用地提高土地利用率。積極鼓勵企業對現有工業項目加大投資力度，提升生產技術水平。對原出讓或劃撥的存量工業用地，在符合城市規劃、不改變原用途的前提下，經批准在原用地範圍內新建、改建、擴建工業項目，且投資強度、建築容積率等指標符合省、市規定的，其增加建築面積部分不再補繳土地出讓金。對用地單位利用自有工業、倉儲等用地調整為科研項目實施建設的，可按批准改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格的差價補繳土地出讓金；凡利用新增建設用地、非自有工業、倉儲等用地用於科研項目建設的，應按國家規定採取招標拍賣掛牌方式實施出讓。
　　三、提高供地門檻，進一步提高土地利用效率
　　（一）進一步提高工業項目用地控制指標。在省國土資源廳《浙江省工業建設項目用地控制指標（修訂）》（浙土資發〔2007〕9號）規定的基礎上，進一步提高我市工業項目用地控制指標。其中，國家、省級開發區工業項目用地投資強度按省定標準提高25%；重點工業功能區工業項目用地投資強度參照省定國家、省級開發區標準；一般工業功能區及其它地區工業項目用地投資強度按省定其它工業功能區標準提高25%（其中市區範圍內搬遷企業提高比例為20%）。
　　新引進工業項目的企業註冊資本金佔項目投資總額比重原則上不低於40%。除安全、消防等有特殊規定或行業生產有特殊要求的項目外，工業用地容積率一般不得低於1.1。企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。
　　除安全、消防等有特殊規定的項目外，無行業特殊要求的新建工業項目用地，一般應建造3層及以上多層廠房，不得建造單層廠房。對投資強度暫時不符合要求但經各級開發區管委會或區、縣（市）政府評估具備較大發展潛力、總投資額低於1000萬元的工業項目和適合多層標準廠房生產的工業項目應當進入多層標準廠房，不予單獨供地。
　　為進一步提高工業項目準入評價指標的科學性和合理性，由市經委會同市發改委、市外經貿局、市國土資源局研究並逐步建立起工業項目準入的綜合性指標評價和考核體系。
　　（二）強化建設用地控制指標管理。對容積率、綠地率、企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積比例等指標不符合控制要求的項目，發改、經委、規劃、國土資源等部門不得辦理項目立項、規劃審批、用地審批等手續，並嚴格核減用地面積或不予供地。對文件出臺前招商引資部門已按規定安排項目農轉用指標的，仍按原規定投資強度標準審核；對文件出臺後新引進工業項目不符合投資強度、註冊資本要求的，需重新調整項目立項、規劃審批等手續，待調整到位後辦理供地手續。對佔有多處土地的同一企業，其部分土地尚未落實項目投資建設的、項目已建成或在建但投資強度低於規定標準的，不予提供新的項目用地。
　　（三）明確項目投入產出要求。工業項目在投產後的第一個完整生產年度內投入產出比（即年度銷售收入與項目固定資產總投入之比）應達到1：1以上，畝均工業產出值（項目年度工業生產總值/項目總用地面積）應達到各級開發區（工業功能區）規定要求；未達到要求且能核減用地面積的，各級開發區（工業功能區）應予核減並按原出讓價格收回，不能收回的，暫停辦理房產登記，待限期追加投資、提高土地產出率後，再予辦理房產登記。
　　（四）嚴格執行工業用地出讓最低價標準。根據《全國工業用地出讓最低價標準》的規定，全市工業用地的出讓價格不得低於國家和省規定的最低價標準，不得以土地取得來源不同、土地開發程度不同等各種理由對規定的最低價格標準進行減價修正。以招拍掛方式出讓的工業用地，出讓底價不得低於所在地土地級別相對應的最低價標準。
　　四、加快和規範項目前期操作，推進工業項目土地供應
　　（一）加快項目前期進度，提高效率。工業用地招標拍賣掛牌出讓前，各區人民政府、各開發區管委會按照杭政辦〔2007〕8號文件要求，需持《杭州市工業項目徵求意見聯繫單》徵求發改、經委、規劃、環保等部門意見。除法律法規及審批權限另有規定外，市發改、經委、規劃、環保等部門要根據各自職責，在5個工作日內出具書面意見；涉及國家級、省級開發區的項目，由各開發區管委會根據現有審批權限提出具體意見。
　　市區經市政府批准設立工業功能區內的工業項目，涉及發改、規劃、環保、建設、消防等有關審批權限按《關於改進和加快科技經濟園區工業項目審批工作的通知》（杭政辦函〔2003〕182號）精神執行，相應的工業用地招拍掛出讓條件可直接由區級招商引資部門徵求區級相關職能部門意見後明確，市級職能部門應繼續加強監督指導。
　　（二）規範項目準入具體條件。發改、經委等部門要做好工業項目的產業要求、準入條件、投資標準審查等工作，切實把好產業政策關；國土資源部門憑發改、經委、規劃、環保等部門出具的意見編制招拍掛出讓方案。對有稅收、投資資金到位期限等相關招商引資特別要求的具體工業項目，區政府或開發區、工業功能區管委會可提出具體意見，並編入土地招拍掛出讓方案，土地成交後由區政府或開發區、工業功能區管委會負責監督實施。
　　（三）積極創新供地機制。用地面積在50畝（不含代徵面積）以下的工業項目一般不得分期建設。對用地規模較大的建設項目，可分期供地分期建設，並在編制項目計劃、規劃時預留一定的發展用地，待首期用地按規定建設竣工並通過評價考核後，方可申請預留發展用地的土地供應；預留發展用地的預留時間根據項目情況，原則上不超過一年半，超出時間的另行處置。未經有批准權限政府批准可分期建設的工業項目，規劃、建設部門不得分期發放工程規劃許可證和施工許可證，國土資源部門不得辦理土地分割登記。
　　五、完善土地出讓合同，進一步規範用地管理
　　（一）完善工業項目土地出讓合同條款。根據國土資源部《國有土地使用權出讓合同補充協議》和省國土資源廳《〈國有土地使用權出讓合同〉補充條款（工業項目）》的規定，結合我市實際，進一步完善我市工業項目用地《國有土地使用權出讓合同》的補充條款。
　　1．工業項目動工和竣工期限。工業項目動工期限一般為《出讓合同》籤訂之日起6個月，最遲不得超過12個月，竣工期限一般為《出讓合同》籤訂之日起兩年。因規劃調整等政府原因無法按期動工的項目，土地使用權受讓人提出延建申請並經國土資源部門批准的，項目竣工日期可按同意延建的時間相應順延。受讓人超過合同約定的日期未按期動工或未按期竣工的，每延遲1日，按不低於土地出讓金總額的0.5‰繳納違約金。
　　2．項目建築容積率、建築密度、投資總額、單位用地面積投資強度等任何一項指標未達到《出讓合同》及其附件約定標準的，可按實際差額部分佔約定標準的比例，要求受讓人支付相當於同比例土地使用權出讓金的違約金。固定資產投資額以項目竣工決算審計報告提供的數據為準。上述多項指標違約的，所應繳納的違約金應累加計算。
　　3．工業項目的綠地率以及企業內部行政辦公及生活服務設施用地所佔比例等任何一項指標超過《出讓合同》及其補充條款約定標準的，受讓人應當向出讓人支付相當於土地使用權出讓金總額0.5%以上的違約金，並自行拆除相應的綠化和建築設施。
　　（二）嚴格控制工業用地改變土地用途。新建工業項目在未完全履行《出讓合同》及其補充條款的約定完成項目竣工並通過考核前，不得改變用地性質；如遇城市規劃調整，應在終止項目依法收回土地後，根據新的規劃用途重新辦理建設項目審批手續。對城市規劃已明確可調整為經營性用地的工業用地，由土地儲備機構收購儲備，以招拍掛方式重新出讓。未經批准擅自改變規劃審批用途的，一律由城市管理行政執法部門和國土資源部門依法嚴肅查處。
　　（三）積極探索和建立工業用地的退出機制。各級開發區、工業功能區規劃範圍內工業用地出讓後十年內，確因企業經營不善或其它原因需進行土地使用權轉讓的，開發區、功能區管委會或政府土地儲備機構有權作為第一收購人，按原出讓價（不計息）收購，地面建築物和構築物按即時重置價格收購。十年後轉讓的，按市場評估確認價收購。若第一收購人放棄收購的，則土地轉讓的受讓方必須滿足開發區、功能區對新進項目的相關考核要求。開發區、工業功能區規劃範圍內工業用地轉讓的，須經出讓方和開發區、功能區管委會審查同意。
　　上述土地轉讓規定可作為土地出讓合同補充條款。對不符合上述規定的轉讓行為，房管部門、國土資源部門不得辦理房屋所有權、土地使用權變更登記。
　　（四）引導和規範標準廠房建設。各地要按照市政府有關推進標準廠房建設的文件要求，積極推進標準廠房建設，優先扶持中小企業發展。繼續強化標準廠房用地的開發強度，除機械、裝備製造類等產業有特殊要求的外，標準廠房的層數要求在3層及3層以上，容積率應大於1.3。規劃設計條件允許的，可適當放寬建築限高。嚴禁以建設標準廠房為名，違法炒賣工業廠房。
　　六、強化批後監管，建立工業項目評價考核制度
　　（一）建立工業項目評價考核制度。經依法批准的工業項目（含新建、擴建的建設項目）竣工投產後，須組織工業項目評價考核。
　　1．評價考核機構。市區（不含蕭山區、餘杭區）項目由市工業項目推進領導小組辦公室（以下簡稱市工推辦）牽頭組織市經委、市發改委、市經合辦、市外經貿局、市規劃局、市建委、市環保局、市國土資源局、市房管局等部門及有關區政府開展評價考核；蕭山區、餘杭區及各縣（市）政府負責組織轄區範圍內工業項目的評價考核；國家、省級開發區項目由管委會自行組織評價考核，考核結果報市工推辦備案。
　　2．評價考核內容。工業項目評價考核是對具體工業項目實施後的產業先進性、節約集約用地水平作出評價，對項目前期各職能部門審批意見、土地出讓合同及招商引資協議相關約定、相關政府批文和政策規定的執行情況進行考核。具體考核內容為產業政策執行情況、投資情況（含項目投資總額、固定資產投資額和單位用地面積投資強度，項目固定資產投資包括建築物、構築物、設備投資和地價款等）、土地產出效率（含產出投入比、畝均工業產出值）、環境保護政策落實情況以及容積率、綠地率、建築密度、企業內部行政辦公及生活服務設施用地所佔比例和開竣工時間等規定指標和要求。
　　3．評價考核程序。工業項目評價考核須在廠房按規定要求竣工，設備已全部安裝完成，項目已投入生產或試生產一年後進行，其中市區項目由建設用地單位向所在區政府提出申請，區政府經初審後填寫《杭州市工業項目竣工評價考核意見表》報市工推辦，並抄送各有關職能部門。市工推辦一般每兩周舉行一次工業項目評價考核，具體操作可按項目情況適當調整。
　　4．獎懲措施。經評價考核合格的項目，由市工推辦出具工業項目評價考核書面意見，其中評價考核較優秀的企業，在申請新項目、擴大投資生產用地規模、享受招商引資優惠政策上享有優先權；評價考核不合格的，由市工推辦出具限期整改等處理意見，並按合同和協議規定的相關條款追究違約責任，限期整改達到要求後重新申請評價考核。考核不合格的項目在整改達到要求前不得申請新項目或擴大用地規模，並限制或取消招商引資有關優惠政策。　　原土地出讓合同未明確違約責任的項目，且未達到考核要求的，參照出讓合同補充條款和項目評價考核要求籤訂整改協議。
　　（二）用地覆核驗收、房產登記加強把關。通過評價考核的工業項目，憑考核部門出具的評價考核書面意見，方可辦理用地覆核驗收和房產登記等手續；未達到評價考核要求的，一律不得辦理用地覆核驗收和房產登記等手續。
　　（三）加大對閒置土地的處理力度。綜合運用經濟、法律和行政等手段處置閒置土地，對因用地者自身原因造成土地出讓合同約定開工之日起滿1年未動工開發建設的，以及已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足1/3、或者已投資額佔總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的，國土資源部門要責成用地者繳納相當於土地出讓金20%的土地閒置費，並責令其限期復建；對逾期不復建或滿2年未動工建設的，應依法收回土地使用權。
　　七、鼓勵企業節約集約用地，營造良好的輿論氛圍
　　（一）獎勵土地利用效益突出的企業。在全市範圍內加大新聞媒體的宣傳力度，營造良好的輿論和政策氛圍，鼓勵企業少佔地、高投入、高產出和多繳稅。建立以畝均投資強度、畝均產出密度、畝均稅收密度、就業人口密度等為主要指標的工業企業畝產效益評價機制，並由市財政每年安排一定額度的專項獎勵經費，按年度評選和獎勵排名靠前的企業，具體辦法由市經委會同市財政局、市統計局、市國土資源局等部門制訂，報市政府審定後實施。
　　（二）強化考核和政策執行力度。各區、縣（市）政府和國家級、省級開發區管委會每年一月份向市政府報告上一年度土地節約集約利用政策貫徹執行情況並提出改進意見，市政府組織有關部門按年度進行考核。
　　八、各縣（市）政府可參照本意見建立健全相關工作制度。
　　本意見自發布之日起執行，由市國土資源局、市經委負責解釋。原有關政策規定與本意見不一致的，按本意見執行。

　　附件：1. 杭州市工業建設項目用地控制指標（試行）（略）
　　 2．杭州市招拍掛工業項目用地徵求意見聯繫單（略）
　　 3．杭州市工業項目竣工評價考核意見表（略）