來源：經濟網
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香港資本市場有兩大牛股集中營，一個是生物醫藥，一個是物業板塊。
去年12月上市的保利物業(06049) ，短短半年時間，股價較IPO發行價已經漲了139%，當時，此股的一手中籤率為100%。
剛剛上市一個月的建業新生活(09983) ，上市後三天，最大漲幅67%，牛的一塌糊塗。
最近，港股又要迎來一支新的物業股——金融街物業(01502) ，此股背景大有來頭。
給證監會服務的物業公司
金融街物業成立於1994年，大股東是金融街集團，國內500強企業，背後實際控制人是西城區國資委，妥妥的國企。
金融街集團旗下有個地產開發商，就叫金融街(000402) ，在A股上市，目前市值200億。
國內早期的物業公司基本都是脫胎於地產母公司，承接的項目都是自己家開發的樓盤，金融街物業也不另外。
不同於保利物業和建業新生活，金融街物業主要做的是商業物業，比如辦公樓、商業綜合體等，住宅物業只佔總營收的22.3%。
一如其名，金融街物業發家史與北京金融街一脈相承。
這條街與上海陸家嘴齊名，被稱為「南有陸家嘴，北有金融街」，是一線城市中核心地段的核心寫字樓，是中國持有型物業皇冠的明珠!
在招股書中，金融街物業毫無掩飾自己的光環，直接列出了北京金融街區域物業貢獻的營收，佔總收入的比重達到24.4%。
在服務的辦公樓中，有家鼎鼎大名的富凱大廈，中國證監會辦公所在地，金融街物業直言「有一家國家金融監管部門」是我們的服務對象。
除了北京金融街，重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津環球金融中心及上海虹口區金融街海倫中心等都是金融街物業負責的地盤。
物業服務是一等一的生意
物業，說白了就是提供保安、綠化等基礎工作的行業，每平米的物業費也就塊兒八毛，公司員工也都是低學歷人群，看起來行業及其不nice。
但就是這樣一個賺辛苦錢的行業卻被資本市場極度青睞，為何?
看看疫情期間，保利物業的股價走勢便不難理解，雖然生意模式不夠高大上，但抗風險能力極強，畢竟房子住不住，物業費都免不了。
除了穩如老狗，業績增長也不含糊。一來物業公司都有一個地產母公司可以依賴，主要有新樓盤上市，物業服務自然會給旗下的物業公司;二來，物業費幾乎只漲不跌。
根據中指院的數據，2014-2019年，北京地區的商業物業平均每月的物業管理費分別為10.93元、11.56元、11.39元、11.61元、11.28元和11.87元。
對於金融街物業來說，2017年至2019年，旗下商業物業的收費標準分別為每平米10.91元、10.53元和12.66元。
老虎證券投研團隊認為，在新業務不缺、物業費易漲難跌且風裡雨裡物業費免不了你的情況下，物業股被資本市場青睞就不難理解了。
金融街物業成色幾何?
雖然業務模式一等一，但物業股也分貴賤。
在物業板塊中，漲幅最好的是住宅物業，畢竟業主住不住，物業費都少不了，即使服務不滿意，更換物業公司也難如登天。
而商業物業則棋差一招，如果經濟不景氣，租戶破產倒閉，不僅收不回老用戶的物業費，長時間的空租也會大幅減少業績。
因此，老虎證券投研團隊認為，從細分模式上看，金融街物業不佔優。
從業績增速來看，2017年公司淨利潤0.83億，2019年淨利潤為1.13億，複合增速16.68%。
這項成績單勉強及格，算不上優秀。
在未來業績方面，根據金融街(000402)2019年的年度報告，截止去年底，金融街預留建築面積約2370萬平方米，在建建築面積720萬平方米，總計3090萬平方米。
當前，金融街物業的在管面積只有2000萬平方米，這意味著未來的體量擴充一倍並不困難。
除了母公司派發的蛋糕，金融街物業欲打算通過收購的方式做大規模。
根據招股書披露，此次上市，金融街會將募集資金的60%用來戰略收購或開設新公司。關於收購，招股書中甚至列出了具體的目標，如營收要超過4000萬、淨利潤不低於400萬等。
老虎證券投研團隊認為，這樣的標的並不難找，目前，僅京津冀區域的物業公司就有14000多家。
商業物業冰火兩重天
去年底上市的寶龍商業(09909) 和今年5月上市的興業物聯(09916) 都是以商業物業為主，但兩者的股價走勢截然相反。
寶龍商業上市首日漲幅3.8%，至今漲幅83%：
興業物聯上市首日漲幅2%，盤中最大漲幅16%，至今漲幅-20%。
兩家公司2019年的業績增速分別為56%和30%，都比較快，但寶龍商業的靜態估值為48pe，興業物聯只有13pe，一個天上一個地下。
其中的差別或許是體量，寶龍的淨利潤規模達到2個億，而興業物聯只有4800萬，金融街物業淨利潤1.13億，處於中間位置。
老虎證券投研團隊認為，從盈利能力來看，雖然興業物聯毛利率遠高於寶龍和金融街物業，但總體趨勢不斷下滑，而寶龍和金融街物業則保持平穩，這或許是影響股價後續走勢的原因之一。
總結：
老虎證券投研團隊認為，物業股因為絕佳的行業賽道，近兩年頗受資本市場的青睞。其中，住宅物業大受追捧，牛股比比皆是。商業物業由於天生缺點，確定性不如住宅，商業物業股走勢分化也較為嚴重。
從基石投資者方面來看，金融街物業獲得瑞銀資產(香港)和西澤投資等4家機構認籌，認購金額合計2100萬美元，佔發行總股本的比例約25%，並不火爆。
按照2019年的淨利潤計算，金融街物業的靜態估值約22pe。
從行業個股上市首日表現來看，興業物聯上市時間點並不完美，當日恒生指數暴跌4.23%，正值全球資本市場因為疫情而暴跌的時刻，即使外部環境如此惡劣，興業物聯也沒有破發，盤中一度甚至大漲16%。
從打新角度看，金融街物業或許值得一試，畢竟當下資金都被困與康基醫療和海吉亞等醫療股中，中籤率預計將明顯較其他物業股要高。
但中長期角度看，金融街物業體量較小、母公司擴張速度也並不激進，賽道也不如住宅，並不十分適合長期持有。
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