2020-12-11 17:40 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
原告周先生與被告魏女士在婚姻關係存續期間籤訂了一份房屋買賣合同，將周先生名下的一套房屋出售給魏女士並過戶，後魏女士以該房屋辦理了銀行抵押貸款。現雙方因關係惡化處於離婚訴訟中。周先生將魏女士起訴至法院，要求確認雙方房屋買賣合同無效，並將房屋恢復登記至自己名下。日前，北京市海澱區人民法院審結了這起「特殊」的房屋買賣合同糾紛案，判決確認二人所籤訂的房屋買賣合同無效，訴爭房屋應恢復登記至周先生名下。
原告周先生訴稱，2005年，其父母為其購買海澱區房屋一套並登記在自己名下。2007年，其與魏女士登記結婚。其因創業需要資金，且魏女士的身份可以獲得銀行低息貸款，便與魏女士商議後，以套取銀行低息貸款為目的，在2009年與魏女士以明顯不合理的低價籤訂了《存量房屋買賣合同》，將房屋過戶至魏女士名下，並以魏女士名義、以該房屋為抵押物，取得了銀行低息貸款80萬元。周先生稱，籤訂房屋買賣合同後，魏女士未償還貸款也沒有支付購房款，辦理過戶的所有稅費及貸款的各種費用均由周先生承擔，同時房屋也一直實際由周先生及其父母佔有使用。雙方籤訂虛假《存量房屋買賣合同》真實意圖是獲取銀行低息貸款，該行為屬於以合法形式掩蓋非法目的，依法應被確認為無效合同。
被告魏女士辯稱，該房屋是周先生對其的贈與，並通過房屋買賣的形式向銀行貸款。房屋買賣合同是雙方真實意思表示，經過房產部門登記、納稅、過戶，依法有效。買賣過程中有周先生向其贈與房屋的成分和利用房屋貸款的客觀要求，但當時法律不禁止夫妻之間買賣房屋，不禁止利用買賣房屋貸款，不存在以合法形式掩蓋非法目的。周先生的訴請無事實及法律依據。房屋貸款80萬元已經交給周先生使用，因此不同意周先生的訴訟請求。
法院經審理後認為，意思表示真實是民事法律行為應當具備的基本條件之一，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。根據已查明的事實，魏女士作為購房人並未按合同約定支付購房款，且周先生與魏女士均認可雙方籤訂房屋買賣合同有將訴爭房屋進行抵押，獲取銀行貸款的目的。另一方面，現該房屋的房產證書由周先生的父母保管，該房屋由周先生及其父母佔有使用，對此，魏女士作為房屋買受人未能予以合理解釋。訴訟中，魏女士雖抗辯稱周先生基於雙方的夫妻關係向其贈與訴爭房屋，但雙方贈與關係是否成立均不改變雙方沒有買賣訴爭房屋意思表示的事實，故法院對魏女士的該項抗辯意見不予採信。基於以上事實，法院認定周先生與魏女士沒有買賣訴爭房屋的真實意思，其二人所籤訂的《存量房屋買賣合同》應屬無效，訴爭房屋應恢復登記至周先生名下。
■法官說法■
民法總則第一百四十六條對虛假意思表示實施民事法律行為無效進行明確規定，是對合同法對於合同無效條款的重大擴展。
民法總則實施前，以往對民事法律行為無效的判斷，法律依據限於《中華人民共和國合同法》第五十二條的五種情形。如果民事法律行為與意思表示人的真實意思不一致，則只有在認定真實意思為「非法目的」的情形下，才能依據合同法第五十二條規定的「以合法形式掩蓋非法目的」，認定該民事法律行為無效。但在實踐中，對於「非法目的」的確認，從當事人舉證及法院認定方面都存在很大難度，不具備很好的操作性。
民法總則實施後，對於虛假意思表示實施的法律行為，在第一百四十六條第一款明確規定該行為無效。據此，民事法律行為無效的情形範圍擴展。在現行民法總則施行後，如果民事法律行為與意思表示人的真實意思不一致，將不再需要判斷該真實意思表示是否為「非法目的」，即可認定該民事法律行為無效。
來源：民事審判
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