1宏觀環境
1.1.2昆明經濟概況
2020年1-3季度昆明全市地區生產總值5022.73億元，同比上漲1.10%；2020年1-10月CPI增速3.70%，較1-9月下跌0.1 個百分點。
2020年1-10月昆明市社會消費品零售總額為2442.20億元，同比下降4.90%；昆明市金融機構人民幣存款餘額16336.48 億元，同比增長7.60%。
2020年1-10月昆明市規模以上固定資產投資完成3667.82億元，同比上漲8.6%；房地產投資額1821.08億元，約佔全昆明 規模以上固定資產投資總額的50%。
1.2.2 2020年11月昆明重要政策、資訊
1.2.4昆明政策解析
雲南16州市徵收農用地區片綜合地價標準出爐
摘要：11月10日，雲南省自然資源廳發布《雲南省自然資源廳關於公布實施全省徵收農用地區片綜合地價的通知》，從2020年1月1日起，雲南省行政區域範圍內 徵收集體土地的土地補償費和安置補助費測算，均按本標準執行。新《土地管理法》將徵收農用地區片綜合地價規定為徵收農用地的唯一補償形式。《雲南省徵收農 用地區片綜合地價》是在綜合考慮土地原用途、資源條件、產值、區位、供求關係以及人口、經濟社會發展水平等因素的基礎上測算得出的，具備科學性、合理性、 現勢性的特點，與我省現階段國民經濟和社會發展相適應。施行徵收農用地區片綜合地價，有利於我省加強和改進徵地管理，切實維護被徵地農民和農村集體經濟組 織的合法權益，切實維護社會和諧穩定，切實保障我省經濟社會持續健康發展。各地、各有關部門要充分認識實施徵收農用地區片綜合地價的重要性，加強宣傳力度， 營造良好的實施氛圍。徵收農用地區片綜合地價是測算徵收集體農用地的土地補償費和安置補助費的補償標準，不含青苗補償費、地上附著物補償費，不包括被徵地 農民社會保障費用。雲南省行政區域範圍內徵收集體土地的土地補償費和安置補助費測算，均按本標準執行。①徵收農用地區片綜合地價在明確徵收集體農用地補償 標準的基礎上，同時對徵收集體建設用地與集體未利用地補償標準作出了規定；②涉及其他農用地的補償標準，各地區片綜合地價已經確定的，按照相關標準執行； 區片綜合地價未確定的，參照相鄰集體農用地地類補償標準執行；③林木補償費用和森林植被恢復費，按照國家有關規定的標準執行；④使用國有農用地的補償標準 可參照相鄰集體農用地同地類補償標準執行。本徵收農用地區片綜合地價自2020年1月1日起執行。各地、各部門要高度重視徵地補償安置工作，做好徵收農用地區 片綜合地價與原徵地補償標準的銜接及相關工作，加強政策宣傳解釋，妥善解決實施過程中的有關問題，防止引發社會矛盾，確保徵收農用地區片綜合地價順利實施。 本徵收農用地區片綜合地價公布實施後，《雲南省國土資源廳關於修訂雲南省十五個州（市）徵地補償標準的通知》（雲國土資〔2014〕27號）、《雲南省國土資 源廳關於修訂雲南省昆明市徵地補償標準的通知》（雲國土資〔2015〕109號）同步廢止。
銳評：徵收農用地區片綜合地價標準的出爐與我省現階段國民經濟和社會發展相適應，綜合地價制定工作也是貫徹落實新《土地管理法》的重要舉措。依法合理做好徵收土地的補償安置，有利於切實維護被徵地農民和農村集體經濟組織的合法權益，維護社會和諧穩定，切實保障我省經濟社會持續健康發展。 對後續房地拿地也會提供一定的地價依據。
雲南實施統一城鎮地區戶口遷移政策，構建合理公正的社會性流動格局
摘要：近日，省委辦公廳、省政府辦公廳發布《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的實施意見》（下稱《意見》），《意見》旨在進一步破除妨礙勞動力、人才社會性流 動的體制機制弊端，促進雲南省勞動力和人才社會性流動。全省實施統一城鎮地區戶口遷移政策。《意見》提出，以戶籍制度和公共服務引導跨區域流動，全面放開全省城鎮、城區戶口 遷移政策，實施全省統一的城鎮地區戶口遷移政策，制定具有可操作性的政策措施，加快推動農業轉移人口重點群體落戶城鎮。此外，全面落實居住證制度，推進城鎮基本公共服務常住 人口全覆蓋。加快推進基本公共服務均等化，常住人口享有與戶籍人口同等的教育、就業創業、社會保險、醫療衛生、住房保障等基本公共服務。推進跨省異地就醫門診直接結算工作， 為全省16個州市聯網直接結算提供高質量的保障服務。全面落實支持農業轉移人口市民化的財政政策，推動城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鈎，推動中央、省預算 內投資安排向吸納農業轉移人口落戶數量較多的城鎮傾斜。支持專業、高技能人才合理流動 。促進勞動力和人才社會性流動，完善用人制度促進單位流動是關鍵。《意見》提出，健全黨 政機關和企事業單位人才流動機制，暢通人才流動渠道，細化配套政策，支持引導黨政人才、企業經營管理人才、專業技術人才、高技能人才合理流動。支持國有企事業單位打破身份、 行業、部門和所有制限制，公開招用各類人才。合理放寬艱苦邊遠地區基層公務員和事業單位招錄招聘條件，對退役軍人、村（社區）幹部等可進行專項或單列計劃招錄招聘。落實好常 住人口與戶籍人口執行相同的養老保險政策，做好勞動力流動就業後職工養老保險關係的轉移接續工作。構建合理公正的社會性流動格局 。構建合理、公正、暢通、有序的社會性流動格 局，必須發揮評價激勵機製作用，拓展社會性流動空間，提升基層人員發展空間。《意見》要求，落實艱苦邊遠地區津貼和高校畢業生到艱苦邊遠地區高定工資政策。將服務基層經歷作 為職稱申報評審的重要條件，對長期在艱苦邊遠地區和基層單位工作的專業技術人員，適當放寬職稱評聘條件。為增強農村勞動力流動能力，雲南省將促進公平就業增加困難人員發展機 會，提升社會救助水平，全面落實特困人員救助供養制度，科學確定救助供養標準，優化救助供養形式，及時提高臨時救助水平，簡化優化審核審批程序，切實保障困難群眾基本生活。
銳評：雲南全面放開城鎮落戶限制，此舉是中央文件的落地。戶籍制度改革是城鄉融合的體現，新規旨在促進農業人口轉移。為促進勞動力和人才社會性流動，此次明確全面放開城鎮、城區落戶限制，在取消落戶限制的同時，該文件還在落實居住證制度、基 本公共服務均等化等方面提出配套舉措。從《意見》到雲南省的落地實施意見，戶籍 「鬆綁」均著眼於破除妨礙勞動力、人才社會性流動體制機制弊端，既廣泛吸引高素質 人才，也促進省內年輕勞動力流動
雲南省人民政府關於統籌推進城市更新的指導意見
摘要：各州、市人民政府，省直各委、辦、廳、局：城市更新是城市發展的必然要求，是中國最美麗省份建設中提升城市美的重要抓手，對破解城市發展瓶頸、滿足人民群眾美好生活 需要、加快提升產城融合水平、推動新型城鎮化高質量發展具有十分重要的意義，為統籌推進城市更新，提出以下意見。基本原則：堅持因地制宜、量力而行。結合城市發展戰略，科學 確定更新目標，合理制定更新方案，依託更新項目資源稟賦和地塊周邊特色，通過開發重建、整治修繕、歷史文化保護等多種方式，統籌兼顧，突出重點，既盡力而為又量力而行。《意 見》提出，加快推進城鎮老舊小區改造。按照《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）要求，建立健全各級政府統籌、條塊協作、各部 門齊抓共管的工作機制，創新小區治理模式，圍繞「基礎類、完善類、提升類」改造內容，科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度計劃，建立改造資金由政府與居民、社會力量合理共擔 機制，對城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的老舊住宅小區（含單棟住宅樓）進行改造，推動建設安全健康、設 施完善、管理有序的完整居住社區。到2025年，全面完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。因地制宜開展城鎮棚戶區改造。以縣為單位，按照「前期先行、自下而上、 按需申報」的原則，儲備全省城鎮棚戶區改造項目，加快項目前期工作，提高項目成熟度。進一步完善政策機制，嚴格評估財政承受能力，統籌安排改造時序，從實際出發，多措並舉， 力爭「十四五」期間全省城鎮棚戶區存量應改盡改。將符合條件的「城中村」改造項目納入城鎮棚戶區改造計劃，支持昆明市加快推進城中村存量改造，力爭3年全部完成。強化政策支 持。積極爭取中央補助資金，統籌省級資金，專項用於城市更新項目。省發展改革、財政、住房城鄉建設等部門要加強與國家有關部委銜接，對符合專項債券發行條件的城市更新項目， 積極爭取新增地方政府專項債券資金支持。對納入城市更新項目庫的項目，按照國家有關規定減免行政事業性收費和政府性基金。精簡城市更新項目審批事項和環節，構建快速審批流程， 提高項目審批效率。加大城市更新項目用地保障，符合公共利益需要的，可按程序調整用地性質和用途；符合城鎮低效用地再開發標準的，可執行相關用地激勵政策，以劃撥、招拍掛或 協議出讓等方式予以保障。各地可結合實際，制定符合法律、法規和政策規定的建築容積率獎勵、補助資金等激勵措施。
銳評：意見中依舊提及老舊小區和棚戶區改造，加快推進老舊小區改造是2020年國家 推出的一項重大惠民工程，目的在於提高居民的居住品質、消除危險隱患、創造美麗的 居住環境、完善社區功能，改善城市面貌及提高城市形象。老舊小區改造也是推動城市 文明程度提升的一劑「良藥」，對於補齊城市文明程度的「短板」具有重要意義。
1.3宏觀環境小結
全國經濟：1-3季度，國內生產總值(GDP)同比增長0.7%，實現累計增速年內首次由負轉正，為實現全年經濟正增長打下 了基礎。消費進一步回暖、勞動力市場穩步復甦、金融市場流動性合理充裕。
全國政策：自一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，房價過快上漲勢頭得到遏制，房價走勢明顯趨 穩，漲幅繼續下降，為進一步穩固房地產調控成果，保持政策的延續性和穩定性，「十四五」規劃裡依舊強調堅持房住不 炒定位總基調不變，推進以人為核心的新型城鎮化；政府持續加大對資金違規流入房地產市場的監管力度，其中兩部門擬 規定「網絡小額貸款不得用於債券、股票等投資和購」、銀保監會「禁止保險資金直接從事開發或銷售商業住宅」，三部 門要求明年6月底前全面完成安置住房登記發證，做好搬遷安置工作。
昆明經濟：2020年1-3季度昆明全市地區生產總值5022.73億元，同比上漲1.10%； 消費市場逐步回暖，消費升級態勢較 好，投資增長穩中提速，重點行業基本實現正增長；全市經濟穩步恢復實現正增長，但經濟持續復甦向好的基礎仍需鞏固。
雲南政策：本月雲南實施統一城鎮地區戶口遷移政策，構建合理公正的社會性流動格局，戶籍制度改革是城鄉融合的體現， 該政策旨在促進農業人口轉移，既廣泛吸引高素質人才，也促進省內年輕勞動力流動；雲南省人民政府關於統籌推進城市 更新的指導意見，再提加快推進老舊小區和棚戶區改造。
2土地市場
2.1.1土地供銷及樓面價月度走勢
本月土地供應3970.30畝，環比上漲338.40%，同比上漲335.17%；成交785.04畝，環比上漲7.91%，同比上漲26.31%； 樓面價為2882元/㎡，環比下降29.87%，同比下降76.38%。
2.1.2土地出讓金及單價走勢
本月土地成交單價500萬元/畝，環比下降54.18%，同比下降50.66%。本月土地出讓金39.21億元，環比下降50.56%， 同比下降37.68%。
2.2.1各區域供銷對比
2.2.2各板塊供銷價對比
2.2.3各板塊土地供求熱度圖
2.2.4土地供應分布圖
2.3.1各土地性質供求佔比
2.3.2成交樓面價及溢價率月度走勢
土地市場住宅用地樓面地價2897元/㎡，環比下降35.01%，同比下降74.88%；商業用地樓面地價2735元/㎡，環比上漲 126.71%，同比下降75.66%。本月住宅用地溢價78.75%，商業用地溢價125.29%。
2.4本月土地成交分析
11月2日，昆明西山區馬街街道辦事處1宗約55.28畝住宅用地在呈貢行政中心掛牌出讓，最終被昆明潤浩房地產開發有限 公司以10.5億元底價攬入，樓面價約5275元/㎡。
11月6日，昆明西山區人民西路191號6宗約169.97畝地下空間用地在昆明市土地和礦業權交易網上拍賣，僅有1位競買人 報名參與，最終被雲南卓越健康產業有限公司以7322.64萬元底價攬入，平均樓面價約646元/㎡ 。
11月25日，昆明呈貢區鬥南片區中部16宗約559.79畝土地分為2個打包地塊在昆明市土地和礦業權交易網上掛牌出讓， 吸引了大華、綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海、新希望、恆大、卓越、綠地、深圳盈瑞東12家房企競價，最終均 被卓越摘牌，成交總價合計27.99億元，平均樓面價約2669元/㎡，溢價率172%，卓越正式落子昆明。
2.4本月土地成交明細
2.6 12月土地預成交明細
12月預計有88宗土地成交，面積為4058.38畝，其中純住宅用地50宗，面積為2688.49畝，商業用地28宗，面積為 935.58畝，商業兼容住宅用地6宗，面積為352.78畝，住宅兼容商業用地4宗，面積為81.53畝。
土地供銷價：本月土地供應3970.30畝，成交785.04畝，樓面價為2882元/㎡，單價500萬元/畝，出讓金39.21億元。 Ø 土地溢價：本月住宅用地溢價78.75%，商業用地溢價125.29%。
土地流拍：本月無土地流拍。
12月土地預成交： 12月預計有88宗土地成交，面積為4058.38畝，其中純住宅用地50宗，面積為2688.49畝，商業用地 28宗，面積為935.58畝，商業兼容住宅用地6宗，面積為352.78畝，住宅兼容商業用地4宗，面積為81.53畝。
總結：年末政府集中放量，土地供應爆發式增長，成交上漲，受土地區位、位置等影響，樓面價有所下滑；土地市場熱度 不減，多宗土地溢價成交。
3預售規劃
3.1.1月度走勢
本月昆明13個商品房項目過規15次，過規總建面393.02萬方，環比上漲2297.93%，同比上漲87.34%。
3.1.2過規分區
本月除中市區外，其他區域均有項目過規，其中北市區過規建面51.63萬方，佔比13%；南市區過規建面85.35萬方，佔比22%；東市區過規建面20.29萬方，佔比5%；西市區過規建面14.55萬方，佔比4%；呈貢區過規建面221.20萬方，佔比56%。
3.1.3過規明細
本月13個商品房項目過規15次，其中美的雲璟、公園壹號、滇池府和大華錦繡前城項目為首次過規，過規總建面393.02 萬方。
3.2.1預售月度走勢
本月昆明房地產市場公布了65塊預售證，新增供應面積為195.69萬方，環比上漲92.40%，同比上漲5.14%。
3.2.2預售分區域分析
本月所有區域均有新增供應，其中北市區供應15.93萬方，佔比8%；南市區供應81.03萬方，佔比41%；東市區供應9.68 萬方，佔比5%；中市區供應2.02萬方，佔比1%；西市區供應37.68萬方，佔比19%；呈貢區供應49.35萬方，佔比25%。
3.2.2預售分物業分析
本月新增供應中，商品住宅供應9862套，面積126.12萬方；辦公供應4923套，面積24.97萬方；商業供應793套，面積 8.07萬方；車庫供應10012個，面積32.55萬方；其他供應49套，面積3.98萬方。
3.3規劃預售小結
規劃：本月昆明13個商品房項目過規15次，過規總建面393.02萬方，本月過規項目較多，過規總建面達 到本年度峰值；除中市區外，其他區域均有項目過規，其中北市區過規建面51.63萬方，佔比13%；南市區 過規建面85.35萬方，佔比22%；東市區過規建面20.29萬方，佔比5%；西市區過規建面14.55萬方，佔比 4%；呈貢區過規建面221.20萬方，佔比56%。
預售：本月所有區域均有新增供應，其中北市區供應15.93萬方，佔比8%；南市區供應81.03萬方，佔比 41%；東市區供應9.68萬方，佔比5%；中市區供應2.02萬方，佔比1%；西市區供應37.68萬方，佔比19%； 呈貢區供應49.35萬方，佔比25%。
4商品房市場
4.1月度供銷價走勢
本月商品房新增面積159.16萬方，環比上漲110.56%，同比上漲10.29%；銷售面積96.92萬方，環比下降0.82%，同比下降 0.01%；供求比為1.64。
4.2分物業供銷存價對比
截止2020年11月30日，商品房庫存增加至2297.70萬方，按照近一年銷售1023.08萬方的去化速度，需2.25年去化；本月商 品住宅、商業、辦公庫存均增加。
4.3存量及去化周期走勢
4.4各區域月度供銷對比
供應：本月南市區供應量最多，為66.30萬方；中市區供應最少，為2.02萬方；
成交：本月南市區成交量最多，為39.24萬方；中市區成交最少，為1.68萬方;
4.5各板塊供銷存對比
新增：新增面積前三為呈貢、官南和東南板塊，分別為40.85、31.12和25.40萬方；
成交：成交面積前三為官南、東南和呈貢板塊，分別為18.61、15.62和15.57萬方；
存量：存量面積前三為呈貢、官南和東南板塊，分別為402.64、342.73和267.97萬方。
4.6商品房市場小結
供銷價：本月商品房新增面積159.16萬方，銷售面積96.92萬方，成交均價14246元/㎡。
分物業情況：截止2020年11月30日，商品房庫存增加至2297.90萬方，按照近一年銷售1023.08萬方的去化速度，需2.25 年去化；本月各物業庫存均增加。商品住宅去化周期1.04年，辦公去化5.82年，商業去化15.75年。
總結：本月供應上漲，成交持平，價格小幅下滑，存量上升，去化周期持續延長。
5聚焦·世博生態城藍湖鄰裡
開盤概述：2020年11月19日世博生態城藍湖鄰裡開盤，本次開盤推出A1地塊1-13#（1-2單元，7-9層，1T1/1T2）全部房源，A2地塊 12/13#（1-2單元，11層，1T1/1T2），1-6#別墅全部房源，毛坯交付，小高層共計296套，別墅共計24套，合計推出房源320套；本次 開盤下午18:00開始籤到，19:38開始搖號選房，前期認籌790組（一人多卡），到場人數約700人。
推售情況：截止22:00現場選房結束，銷控顯示小高層認購243套，去化率為82%，別墅認購24套，去化率100%，整體去化率83%；小 高層整體惠後均價為19661元/㎡，別墅整體惠後均價為35100元/㎡ 。 Ø優惠情況：按時付款籤約優惠2%，開盤優惠1%，一次性付款優惠1%，小高層同時購買一個車位總價優惠15萬。
客戶分析：客戶以本地高端改善客戶為主，雲南地州客戶為輔（玉溪、曲靖等），年齡40-65歲居多，多為菸草系統資源客戶。
去化分析：項目位於世博生態城萬頃林海間的世博湖畔，周邊自然環境優越，隨著華僑城新世博藍圖形象的推廣，片區未來發展可期；項目產品多元化，從116-304㎡二十多個戶型產品，滿足多種客戶需求；世博生態城品牌在本地高端人群中口碑已形成，品牌號召力的影響， 外加項目針對大客戶營銷，特別針對菸草企業，如開盤對中煙、紅塔、紅雲紅河進行巡展推薦，組團購買客戶較多，整體開盤去化良好。
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