這裡是成哥說房，帶你了解樓房的房產專家。不含糊不囉嗦，一字一句詳細為你解答，成哥是通過直接實戰，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會買房的人。
以下是「成哥說房」微信公眾號的粉絲提問精選
提問：成哥好，剛需買房自住，應該考慮的首要因素是什麼？戶型面積還是地段？
回答：無論自住還是投資，首要考慮的因素都是地段。對於買房投資的人來說，房子的升值潛力往往會排在第一位，他們看重的是房子能帶來多大的價值，所以，地段成為了這類人首要考慮的因素。真正有錢投資的人都會選擇地段好的房子來買，一套房子給人帶來的收益，遠遠超乎你的想像。「稀缺性」是買房的一個重要考量原則。
然而，對於普通人來說呢，房子雖然是用來自住為主的，但是也要考慮地段的因素，房子的價值，不在於房子本身，而在於它周邊的稀缺資源，比如學院、醫院、商圈等。它們帶來的便利性，才是根本。
提問：成哥你好！準備買房，之前你說「買房看地段」，那麼什麼樣的地段購買時要謹慎？如何避坑？
回答：主要集中於兩個區域：一是城市新興區域；二是老城區的老舊住宅。這兩類區域都是難以判斷地段價值的區域。新興區域。除一線城市外，其它城市目前還是擴張階段。所以，缺少基礎配套的新區，最好不買。一般公共運輸是第一步，公共配套是第二步，商業等配套是第三步。老城區的舊住宅。交通方便是基本的，老城區這點都具備，包括雙氣等配套不談。其餘第一要看學區，第二看醫療，第三看公園等景觀、休閒類的公共服務配套，第四看商業等配套。如果缺乏這些支撐，尤其是沒有學區的支撐，老舊住宅也要謹慎。
提問：成哥你好！請問買房除了考慮戶型，地段、交通，價格等因素，還有哪些需要考慮的？
回答：按重要性從高到低比例，先看價格筍度和槓桿率。其次是房子所在區塊成長性。產業+通勤。小區品質和戶型裝修。
提問：成哥你好！成都買房買多大規模的樓盤才合適？
回答：如果購買的樓盤太小，一年下就成交幾套。市場上沒有活躍度，容易被市場淹沒，漸漸沒人買。如果買的樓盤太大，整個小區掛牌量大，那競爭對手也多，唯獨只有割肉，現在信息透明之下，體現出價格才是王道。
那麼買多大一個小區比較合適呢？有以下幾個判斷標準：住宅區最好分為2-3期以上。樓盤總戶數最好在1500-3500戶。樓盤的組合最好，有兩室、三室和四室。具體分析可見內部文章！
提問：成哥你好，最近在成都買房，不知道該怎麼選，有戶型好的，有地段好的，有學區好的，有面積大的，有地鐵的，現在看上的在跟房東在交涉過程中房東又不願意讓步！現在是買投資房的時候嗎？還是說要等到明年？
回答：真正的好房子，沒有各方面的瑕疵，增值性強，未來租售好，幾乎沒有折扣，想降價是很難的。
房產價值也是有階梯的，一般是這樣排序的： 地段>學區>房齡>地鐵>配套>戶型>小區環境=戶型=朝向=樓層。如果給每一條加權重係數，地段的權重佔了50以上。如果前幾項都非常好，那這個房子不會太差，決定了它的價值下限，後面幾項高，是加分。
相反，如果只是戶型好，樓層好，地段學區交通配套都不行，只能是在同等價位裡好賣而已，並不代表升值潛力。
提問：你好，成哥。最近，成都越來越多的老房子要安裝電梯。你認為對房價影響有多大？本人首套房，想在市中心買，但只能買得起老房子。想買個爬樓梯要裝電梯的老房，過幾年有了錢在出手。這種方法是否可行？
回答：樓梯房加裝電梯後，只有高層明顯升值，電梯安裝的障礙是業主和財政撥款。只要建築結構合適不堵塞公共區域，電梯安裝總有辦法。現在成都老小區拆遷動輒上億，安裝一個電梯才30-50萬，漲價是未來價格/當前價格。安裝電梯是大勢所趨，但時間不確定性較大。要買就要買一個確定要安的小區。建議買老房最好帶學區的溢價不多最好。
提問：成哥您好！我們是在成都的外省人，沒有購房資格，但是想純投資一套房，目前考慮兩個方案：1.全款在不限購的新津買一套二的二手房或者青白江，方便打理。2.全款在重慶買一套，觀園的2室單價13000左右怎麼樣？這個樓盤離輕軌站是不是較遠？完全沒有購買二手房經驗，應該怎麼抉擇呢？
回答：買房不建議全款。重慶和成都破限購都很簡單。成都54大法或者找渠道補2年社保都可以破限購重慶支持全款抵押。具體內容詳見內部分享！
青白江的規劃都靠C，沒有投資價值，90%的新區最後都不怎麼看好，非要買不限購區域也是買新津10號線附近。國際社區分幾個組團，觀園，觀邸，海悅府。觀園是其中相對最中等的一一個。1.3屬於市場價，可入可不入。可以評估自己的選籌能力，時間精力來決定。具體購房方法詳見內部分享！
提問：成哥您好，請問總高18層的樓房，選哪層最好呢？設備層，槽鋼層，揚塵層分別是在哪層呢？
回答：6層-12層是最好的。設備層為高層建築，專用於通風、採暖、電器及排氣設備及管道，人員可進入設備層操作。高層設備層一般位於地下/頂層。對於建築物超過100米（即超過33層），設備層將設置在中間。具體位置應結合建築結構、布局、供水方式等綜合因素考慮。在設備層或下一層，設備的噪聲和機械振動會給居住環境帶來負面影響。高層建築主體結構施工時，採用槽鋼樓板搭設懸挑腳手架，並利用底支撐梁進行放置。建築高度不同，槽鋼樓面所在樓層也不相同。一般每6-8層設置一層槽鋼。揚塵層：一至三層空氣最髒。
提問：房神你好，自己是個買房小白首套房，國慶這幾天準備去看二手房，請問看房哪些需要注意？
回答：買房絕對是普通家庭的最大的開支，多看、多比較絕對有必要！
從看房角度需要留意的幾點：一層、二層要特別注意採光和下水是否通暢；戶型是否合理。房子要儘量寬面寬，淺進深，房間方正。 採光是否充足，不挑外立面凸起的房子。一般買房都不推薦買頂層的房子，具體原因詳見內部分析！
看房時，一定要多多注意這些細節，不要光聽中介、房東誇房子的一面之詞，一定要多觀察、多留意，避免不慎踩坑。
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