01
房貸，是時候定奪了
每一個背負了房貸的人，絕對想不到，進入2020年頭的時候，央行會送出一份重磅文件。
2019年12月28日，中國人民銀行（央行）發布年內第30號公告。
這份重磅文件，最核心的內容其實只有一句話：
從2020年3月1日開始，商業銀行必須和存量房貸的借款人，廢除原有房貸合同，讓借款人重新二選一，要麼：固定利率；要麼：LPR+基點模式。
按人民銀行規定，存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換，現在時間只剩下不到一個月了，如果你還沒有轉，現在就必須考慮起來了。
但是，融哥發現不少朋友還是不知道怎麼轉，到底要不要轉，融哥在這裡用最簡單的語言和例子，來表達一下自己的觀點，如果覺得有用，就按照這個來，如果覺得沒用，就權當笑料！
02
LPR核心五問：
1、是不是必須要做？
是的，只要你有房貸，你就要和銀行重新籤貸款合同，選擇新的房貸利率方式。
維持原來的固定利率模式和LPR+基點模式只能選一個，選定了之後，直到貸款還完保持不變、直到貸款還完不變、直到貸款還完不變！
2、不做會怎麼樣？
具體各家銀行標準不一。
部分銀行，8月31日之前沒有自行調整，則系統默認為是LPR浮動利率模式。
部分銀行，8月31日之前沒有自行調整，則系統默認為是按原合同方式執行。
這個你要打銀行客服自己去問。
3、什麼時候做？
央行公告是，2020年3月1日至2020年8月31日，還有不到一個月的時間，沒做的要抓緊做了。
3、公積金貸款要做嗎？
這次的政策僅限於商業貸款，公積金貸款與此無關，可以不用關注。
4、房貸重定價日怎麼選？
選擇1月1日，不要選擇放款日
我們可以舉一個極端的例子來比較：
剩餘貸款100w，貸款利率4.9%，貸款日是12月31日。
這種情況下，重定價日選1月1日或貸款日之間差了大約1年時間。
如果到2021年1月1日，5年LPR還是4.65%，則1月1日重定價後貸款利率變為：
4.65 +（4.9 - 4.8）= 4.75
可見，實際貸款利率跟著LPR下降了0.15個百分點，因而1年少還的利息是：
1000,000 X 0.0015 = 1500
而如果在貸款日重定價，在上面的例子中也就是2021年12月31日重定價，則比1月1日重定價要多還1500的利息。
5、選LPR+基點模式到底是什麼？怎麼算？
這是最重要的一問，多寫一點，下面還有詳細的分析：
房貸這個東西，分為變革前和變革後
變革前，房貸利率=央行基準利率+浮動比例
央行最後一次給出基準利率是4.9%，商業銀行就在這個基礎上給你的房貸，上浮或者下調
基準利率的1.2倍就是5.88%
基準利率的1.1倍就是5.39%
基準利率0.9倍就是4.41%
基準利率的0.8倍就是3.92%
但是不管是多少，一錘子買賣，這輩子就這樣了！
如果你不修改，繼續選擇固定利率的話，以後也是這樣走了。
變革後，房貸利率=LPR利率+基點
LPR利率，專業說法是「全國銀行間同業拆借中心」，統計18家銀行報出的各自的1年期和5年期以上貸款利率，剔除最低價、最高價後，計算算術平均價。
LPR利率更加市場化，在反映全社會無風險利率的程度上，更加逼真。
這次改革參照的LPR是2019年12月的4.8，你就記住這個數字就行了，4.8
（1）假如你原來的房貸利率上浮1.1倍，也就是5.39%。5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。這個0.59就是你今後的房貸固定加點數，永遠伴隨著你。
你以後的房貸利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。
2021年的1月1日，會根據2020年的12月的LPR報價來調整你的貸款利率。比如2021年LPR調整成了4.5%，那麼你的利率就是4.5+0.59=5.09。
（2）假如你原來的房貸利率是打九折的，也就是4.41%。4.41比4.8要低，4.41-4.8等於負的0.39，這個負的0.39就是你今後的房貸固定減點數，永遠伴隨著你。
你今後的房貸利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。
其餘的不同的，你按照我上面給好的數據，往裡面套就行了。（本例來源於小明行長）
03
一定要選LPR!
很簡單，因為只有人口瘋狂增長，經濟蓬勃向上的背景下，民眾才敢於借款投資、創業、消費！
原因也簡單，年輕人多的社會，才會充滿著勃勃的生機和
希望，才會願意借錢。
看下面兩張圖：
圖片來源：知乎
第一張圖是1996年以來中國的人口自然增長率
第二張圖是1990年以來央行基準利率的走勢
融哥認為，這兩者有著強烈的正相關關係，人口增速的下降，會直接或間接導致貸款利率的下降！
你可以簡單理解為一個國家、一個社會越年輕，借貸的欲望和能力越強烈！
但是，不管是從人口總量、人口出生率、人口結構，都可以看出整個中國社會都在向老年化發展，而且中國並不是移民國家，人口的機械增長率（新增移民）也不可能提高，所以中國的借貸趨勢，必然是一路向下。
融哥再分享一個數據，2017年日本國立社會保障與人口問題研究所發布了一份調查報告：
日本18至34歲女性中，有39%還是處女；日本18至34歲的男性中，有36%是「童子身」。
是不是和你想的不太一樣，這足夠說明：
日本社會的男女關係並不像想像中那樣激情奔放，整個國家已經進入到超低欲望社會！
這也為整個日本帶來了近乎災難性後果——超低出生率，2017年出生人口創下史上最低！（這兩年沒看，但是相信更低）
而就在之前的2016年，日本央行為了刺激經濟增長，剛剛實行了負利率政策，但是，再怎麼刺激都是沒用的！
一個國家的國民連性的欲望都沒有了，你怎麼能夠指望他們還去貸款投資、買房、消費、創業，大多數人只有一個想法，有多少錢就花多少錢，混吃等死，至於貸款，我只在電視劇裡看過！
根據市場經濟的原則，供需關係決定價格，既然需要借貸（資金），那麼借貸（資金）的價格必然是一路向下。
資金的價格就是利率，資金價格下降，就意味著利率下降。
融哥認為，中國大概率會複製歐洲、日本，還有美國的負利率道路，這是人類文明發展的共同走向。
縱觀全球，未來二三十年能夠還有可能實現利率上行的國家和地區，融哥認為，只有印度和非洲，因為只有這兩個地方，還有充足的年輕人口。
說了這麼多，其實就想表達一個意思，人類主流經濟體目前的利率走向，都是越來越低，中國是不可能例外的，即使受到外部環境而迫不得已讓利率上行，那也僅僅只是在下行大周期之中的一個小周期。
當然，部分朋友覺得我說話不可信，那看看這位的話：
我說的話，你可以不信，這位說的話你還不信，你就真的是在跟國家的政策對著幹了。
舉個簡單的例子就是：
在下行的電梯裡，卻非要往上跳高，還要跳到頂樓，你自己覺得能有什麼好果子吃嗎？
所以，最後就一句話，無論銀行怎麼說：
都不要選擇固定利率模式，一定要選擇LPR+模式，這個只能選一次，沒有後悔的機會！#房貸要不要轉LPR#
11天10個漲停，新的妖股來了