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「瀟瀟普法站」
！！！
（本期節目後援團隊洛陽中院民四庭）
今天，瀟瀟給大家帶來的案例
是近幾年社會熱議的話題
「租房和退房」
租房本是為方便
但沒想到是麻煩事一堆
現實原因，提前退房
房東不退押金，不退餘租
還要求賠償家具損失
無奈雙方訴至公堂
……
今天，我們一起嘮嘮
「租退房的那些事兒」
什麼？你覺得只聽沒感覺？
沒事，我們還有方法~
直播精華全在下面
配合錄音食用更佳哦
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節目內容整理（節選）
小明與小李籤訂了《租房合同》，約定租期1年，租金共2萬元，一次性支付，押金2000元，並且合同約定小明在租賃期間需要提前退房的，應提前30天告知小李，否則押金不退。
1年租賃期滿後，小明按照1800/月向小李陸續繳納了8個月房租繼續承租該房屋，但是雙方並未續籤合同。租住7個半月後，小明提前退租，要求小李退還房屋押金2000元、退還未實際發生的半個月房租900元，而小李拒絕退還，並且要求小明對屋內家電的老化、家具的磨損承擔賠償責任，兩人最終訴至法庭。
租房、退房看似簡單，實則複雜
法院如何認定？
瀟瀟來告訴你~
退租後，押金是否能退？
Q:
本案中，小明和小李籤訂租賃合同，約定小明在租賃期間需要提前退房的，應提前30天告知小李，否則押金不退。為什麼法院認定小李需要退還押金呢？
A:
本案中，在原合同約定的一年租期屆滿後，雙方已經按約定履行了權利義務，此時這2000元押金應當如數退還給小明。後面小明以1800元每個月的租金，繼續租賃房屋8個月並繳納了房租，此時租金標準及租賃期限均發生變化，雙方形成事實上新的租賃合同關係，其並未對押金進行新的約定，房東不能因此擅自扣押之前的2000元押金。
在日常生活中，能否要求房東退還押金，主要得看雙方租賃合同中對押金的性質以及作用是否有約定，一般押金是用來保障租客不損害屋內設施的，只要不存在雙方約定的違約情況，且未對屋內設施造成損害的，退房時，房東就要如數將押金退還給租客。
以口頭形式約定的租賃合同有效嗎？
Q:
本案中，小明與小李一年租賃期滿後，第二年是以口頭的形式約定的租賃合同，口頭約定在法律上具有法律效力嗎？需要注意哪些問題？
A:
以口頭形式約定租賃相關事宜是存在法律效力的。房屋租賃期限不滿半年的，是可以採用口頭租賃合同的，如果房屋租賃期限在半年(6個月)以上，就應當採取書面形式租賃合同。
如果採用口頭租賃形式，要注意保存好租賃雙方對價款等相關權利義務的約定證據，例如微信聊天記錄，通話錄音等，以避免後期出現紛爭。
《合同法》第二百一十五條規定，「租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃」。
提前退租，餘下的房租能退嗎？
Q:
日常生活中，很多租房的朋友都會遇到這個問題，提前退租，但是不知道餘下的房租到底能不能退。以本案為例，小明提前退租，要求房東退還未實際發生的半個月房租900元，法院會支持他的訴求嗎？
A:
本案中，後面的8個月租金標準及租賃期限均發生變化，雙方形成事實上新的不定期租賃合同關係。故雙方都可隨時解除合同。
但是雙方解除合同也要履行相應的提前通知義務。小明作為租客有提前通知退房的義務，小李本以為小明會到期滿後才會退房，故他對剩餘的15天喪失租賃房屋的下一步安排，對其房屋租賃有一定的影響，故從公平角度出發，該900元應由雙方平均分擔，即小李向小明返還450元。
《合同法》第二百三十二條規定，「當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。」
房屋承租期間，出租屋內的物品損壞了怎麼辦？
Q:
在房屋承租期間，出租屋內的物品損壞了要怎麼辦，維修費用需要租客自己承擔嗎？
A:
這個要根據具體的情況進行區分。如果是正當使用的，不承擔損害賠償責任，比如家電家具的自然老化造成的損壞，承租人不用承擔賠償責任。反之，就要承擔賠償責任，出租人還可以解除合同，比如把家裡的家具故意損毀的。
本案中房東無法證明小明對房內物品沒有正當使用而造成了損害，僅僅因為正常使用而造成的物品折舊，是無法要求小明賠償的。
《合同法》第二百一十八條規定承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
《合同法》第二百一十九條規定承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
《合同法》第二百二十條規定出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
《合同法》第二百二十一條規定承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
《合同法》第二百二十二條規定承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
與轉租人籤訂的租賃合同具有法律效力嗎？
Q:
日常生活中，租房經常會遇到這種「二房東」轉租房屋的情況，與轉租人籤訂的租賃合同具有法律效力嗎？
A:
「二房東」是生活中的一個通俗的說法，在法律上特指「轉租人」。只要是轉租取得了出租人的同意，或者出租人知道房屋被轉租後，6個月內未提出異議，這樣的轉租合同，就是具備法律效力的。如果承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第十六條規定，「出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。」
承租期間租賃房屋所有權發生改變怎麼辦？
Q:
日常生活中，我們也會遇到這樣的情況：在租房期間，房東把房屋賣了出去，房屋的所有權發生了改變，面對新房東要求騰房的要求，很多租客都是有苦說不出。遇到這樣的情況，我們該怎麼應對呢？
A:
法律上有一個原則叫做「買賣不破租賃」，是專門用來保護租客繼續居住權利的，它是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同。
「買賣不破租賃」也是存在例外情況的：
一是約定限制，就是當事人對此另有約定的除外;
二是事先抵押權限制，房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
三是事前查封限制，房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《合同法》第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十條規定，「租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;（二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。」
瀟瀟為您提供租退房「寶典」：
1.注意籤訂書面合同，同時要核實所租房屋的房產證，房主的身份證件等；
2.對合同中某些容易產生爭議的重要條款要特別的留意，比如房租金額、繳納方式、繳納時間、押金數額、違約責任、可否提前退房、可否轉租、屋內物品的配置及後期維修責任等；
3.退房要根據合同的約定提前通知房東，如果轉租也要和房東及時溝通，避免自己陷於維權的被動局面；
4.在租賃期間也要妥善保管租賃物，文明租住；
5.提醒房東，在承租人履行合同義務的情況下，不能剋扣押金。
九圖讓您讀懂
租房知識！
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部分圖片來源：人民日報
（來源：洛陽市中級人民法院）
原標題：《瀟瀟普法站丨租房合同未到期想退租，租金能退嗎？那押金呢？》