每日經濟新聞 2020-12-17 23:11:06
每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
《每日經濟新聞》記者獲悉，截至2020年12月16日，深圳全市幾大主要中介機構（樂有家、貝殼、中原、Q房、美聯物業）公開掛牌供應的商品房租賃房源同比增幅達到了40.7%。
但根據深房中協的統計，今年前三季度深圳市二手住宅租金均價已經回到了2018年同期水平。
事實上按照往年，10月之後，本該是進入淡季的租房市場，但今年卻有所躁動。受疫情和長租公寓風波疊加影響，出租房源量激增，退租、換租、降價成為現階段租房市場重要關鍵詞。
有業主收回房源後急於出租，價格被一壓再壓；有租客因受近期長租公寓風波影響，堅持只看社區房源；有中小型投資公司篤定扛過疫情就是春天，反而加快了收房節奏。
這是深圳租房市場異動的另一面，淡季不淡。
劉紅梅製圖
房源同比增幅超四成
與長租公寓解約之後，房東孫陽將一套位於寶安區興東地鐵站附近的三室一廳掛在了家門口的一家中介門店。這次他不再要求整租，而是按照起初長租公寓的格局，只將僅剩的一個單間租出。同時，孫陽還在微信群、朋友圈等幾乎所有可用的社交平臺發布出租信息，以期早日出手。
孫陽的經歷是深圳租房市場一組群體的縮影。
貝殼深圳研究院院長肖小平表示，最近市場有一個亮點，就是租房市場沒有像往年一樣進入淡季，反而還是維持在之前的一個成交熱度上，淡季不淡。
「租房市場目前出現了兩個關鍵詞，退租、換租。退租指的是部分業主跟長租公寓解約，或者因為長租公寓跟他解約，退租帶來的房源到中介門店掛牌，所以最近租房房源量是在上升的。」目前市場另一個關鍵詞便是租客換租的需求。據肖小平觀察，部分租客知道最近市場房源比較充足，價格也比較好談，所以開始有一些換租的計劃。這種換租計劃如果能夠在充足房源裡找到合適的，最終就能變為成交。這對在二手房趨冷大環境下的大部分中介來講，也是另一門值得花心思的生意。
肖小平的判斷與深房中協提供給《每日經濟新聞》記者的一組最新統計數據相互印證。
據深房中協統計，截至2020年12月16日，深圳全市在主要平臺公開掛牌供應的商品房租賃房源同比增幅是40.7%。今年年初以來，受疫情影響，人口流動在一定程度上放緩；另一方面，受7·15新政的持續影響，部分原本掛盤出售的房源，比如不符合滿五唯一條件或超過豪宅線的房源出售周期拉長，多轉售為租，短期內增加了租賃房源的供應。
房東接受「被壓價」
另一位房東楊子對於春節前將房子出租問題搞定頗為滿意，他說他的房子兩年前籤給了某長租公寓頭部公司，租約為五年，11月中旬解約、收回房源、再出租，前後不到一個月，他自認為神速。
等再次協商好價格籤完合同後，楊子與租客深聊，才發現現在籤約價格比租客此前實際支付價格（既長租公寓租金返現後的價格）還要低，押金也被從兩個月談到了一個月。「租客之前承租的價格還是長租公寓為大規模擴張後高收低租的低租價格。」他重複了好幾次，「房租是降了」。
對於以更低價格租出去，楊子補充道，被壓價是市場行為，無可厚非。租出去就好了，總比閒置強。
不過並非所有房東都能「很簡單」地與租客協商完畢，另一位南山區業主在接受記者採訪時表示，還有「釘子戶」，一場持久戰在本均是受害者的房東和租客間拉開。
而當被問及如何將房子收回來時，楊子只回復了一句「很簡單」，便不再給出任何與此問題相關的答覆。
與此前經歷過長租公寓麻煩的楊子不同，金女士始終堅持要絕對掌握房子控制權，要求每月租客直接向其支付房租，不過即便如此，她仍要一同經歷今年年末的房租降價潮。
金女士有一套位於南山西麗片區的兩居室房源，12月底到期，目前租客在住租金為6000元。據金女士介紹，目前其通過中介放出的價格已降為不到5000元，具體可談，但約定要每年1月加一次租金，200~400元不等。
急租也是金女士降租的重要理由，她的另一套房子去年春節前被租客退租，直到今年5月才租出去，租金算下來也相當於降價，折合到每個月並不少。「不過我也是因為挑租客，才等了那麼久。」
部分中介公司加速收房
一面是長租公寓以各種藉口退場，加劇了行業悲觀情緒，另一面是篤定「扛過疫情就是春天」的中介公司在加速收房步伐。
龍崗區一家區域中介公司的老闆告訴記者最近非常忙，在談一筆整棟收租的單子，合同都改了十幾遍，今天一定要籤下來。這是現階段工作重心，而公司其他員工由於淡季到來，則相對清閒不少。
這家正在加速收房的投資公司，在深圳除運營公寓外，還有寫字樓、商鋪等，公寓規模在1000多間。
據上述中介公司老闆介紹，收房是基於疫情以來某些新公寓的運營情況和暫時對利潤的忽略，而這也更像是一場與市場的博弈。「一些新招租的公寓還是能租出去的，只是空置率要高一些，但只要達到利潤點就可以了，空置率再高，起碼能把房東租金交了就行，先不計算裝修成本。」
對於為何還在該階段加速收房，該中介公司老闆表示「先拿下來以後往外租，起碼不虧本。只是賺得少一些，現在拿下來回本慢，行情好的話就賺得多一點，就回本快一點。主要是看明年行情，明年要疫情稍微穩定一些，那就有得賺。」
對於短期內深圳房租走勢，美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，今年第一季度租金有微漲，但第二、三季度已有所回落，目前租金有企穩趨勢。實際上每一年市場周期性變化，農曆新年之前租金是會下降的，然後重新上漲。
深房中協預計，隨著年關臨近，春運工作的開啟，租賃市場房源或仍將維持當下相對高的供應量，並且租金價格反彈回升的動力仍顯不足。