購買的公房動遷，是否需要適用同住人的規定？

2020-10-13 揚遠律師

對於公房拆遷，原則上只有承租人和同住人能享受拆遷利益，而認定同住人的條件之一是沒有享受過福利性分房。

那麼，如果購買了房屋的承租權，此時的房屋性質是否仍然屬於公房？已經享受過福利分房的人能否享受此房屋的動遷利益？今天揚遠律師結合一個案件為您分析解答。

案情介紹

倪某與邱某原系夫妻關係，雙方於1983年7月登記結婚，於2007年4月3日登記離婚。

海寧路房屋（以下簡稱「系爭房屋」）為雙方於2006年2月（婚姻關係存續期間）置換所得的公房，承租人登記為邱某。倪某與邱某離婚後居住系爭房屋至2010年前後，後系爭房屋短暫出租一段時間後，由邱某再婚家庭居住直至徵收。徵收前，系爭房屋內有倪某、邱某及邱某家人等5人戶籍在冊。

法院另外查明，本市天潼路房屋於2004年左右動遷，承租人原為倪某之母，安置對象包括當時的倪某、邱某家庭3人在內，倪某、邱某取得動遷款後購買了系爭房屋；倪某與邱某婚姻關係存續期間其家庭曾分配躍高新村房屋；倪某名下有位於本市中原路的產權房屋一套。

倪某與邱某離婚時通過離婚協議書約定：「雙方離婚後，若有涉及公有居住房屋租賃戶名(包括房地產權利人)變更、分立、遇動遷和戶口遷移、戶口分戶等事項，雙方依照政策法規的規定及時到有關部門辦理申請手續。」

2019年5月27日，系爭房屋所在地區被納入徵收範圍。2019年6月10日，邱某與徵收單位籤訂徵收協議。根據該徵收協議，認定系爭房屋建築面積16.79平方米，系爭房屋價值補償款1,675,391.21元；另有各類獎勵合計130餘萬元。

雙方爭議

邱某認為，倪某曾享受過躍高新村房屋福利分房，不是系爭房屋同住人，不應分得系爭房屋動遷安置款。

倪某則認為，系爭房屋是雙方婚姻關係存續期間以家庭財產在市場上購買取得，並不是按照國家福利政策受配取得。儘管登記的承租人是邱某，但是居住和使用權歸雙方共同所有，倪某也從未放棄過對系爭房屋享有的權利。

後倪某向法院起訴，請求依法分割系爭房屋的徵收利益，要求分得貨幣補償款138萬元。

法院觀點

一審法院認為，根據《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》的規定，徵收居住房屋的，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

系爭房屋雖為公房，但並非按國家福利政策受配取得，而是在倪某、邱某婚姻關係存續期間以家庭財產在市場上購買取得，儘管登記的承租人為邱某，但系爭房屋的居住使用權歸屬倪某、邱某雙方，雙方對系爭房屋均享有居住使用權。

因婚姻關係的解除雙方不能共同居住使用系爭房屋，自願離婚協議書中對於系爭房屋居住使用權的歸屬未進行明確約定，倪某戶籍在系爭房屋中，且離婚後亦曾實際居住系爭房屋，倪某雖未提供證據證明邱某承諾系爭房屋的徵收利益由雙方各半分割，然亦無證據證明倪某放棄了其在系爭房屋中享有的權利，故倪某有權分割系爭房屋的徵收利益。

因徵收前，系爭房屋長期由邱某居住使用，故徵收補償款中與居住、搬遷相關的款項由邱某分得。倪某放棄徵收協議外結算單另行發放的款項，系對自身權利的處分，與法不悖，予以照準。

綜合考量系爭房屋的來源、各方對房屋的貢獻、居住狀況、人員結構、享受住房福利的情況等因素，酌情確定倪某應分得系爭房屋徵收補償款100萬元。

後邱某一方提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

律師分析

一般來說，倪某在他處享受過福利分房，且享受過房屋動遷貨幣補償款，本來是不符合同住人條件的，但是在本案中為什麼能獲得拆遷款呢？其主要原因在於系爭房屋的來源。

系爭房屋雖為公房，但並非按國家福利政策受配取得，而是倪某和邱某夫妻二人通過市場價購買公房承租權所得，是否享受過福利分房並不影響倪某獲得徵收利益。

因此，法官在進行拆遷利益分配時，並非按同住人標準進行判斷，而是參考共有財產分割綜合考慮房屋來源、購買價格等因素， 基於此認定倪某並未放棄系爭房屋的權利，最終判決倪某分得徵收補償利益100萬元。

需要注意的是，以上僅為個案，在公房動遷糾紛中，同住人的認定依然十分重要。法官在判決時，也會綜合考慮各項因素進行裁量，因此，切不可對號入座。

揚遠律師建議您，遇到類似問題務必提前諮詢專業法律人士，才能及時保障您的合法權益！

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