公房動遷中，實際使用人享有哪些利益？

2020-10-04 揚遠律師

在公房拆遷中，一般只有承租人和同住人才享有拆遷利益。關於公房的承租人和同住人認定問題，揚遠律師在之前的文章中為大家進行過介紹。

除此之外，公房動遷糾紛中，還經常會涉及到「實際使用人」的問題。何為「實際使用人」？為什麼討論公房的「實際使用人」？有了「實際使用人」，對公房的動遷利益分配會產生什麼影響？哪部分動遷利益屬於「實際使用人」？

今天，上海揚遠律師事務所房產團隊通過一則案例，並結合法律規定及司法實踐，為您系統分析公房的「實際使用人」！

案例介紹

張老先生和太太生育兩個兒子，張某甲和張某乙。上世紀70年代，張老先生單位分配給其一套浦東新區公房，原始受配人為張老先生、太太和兩個兒子，承租人為張老先生，一家四口一直居住在這套公房裡。

1990年，張某甲結婚，因公房面積較小，一家人沒法居住，所以兄弟兩個商量張某乙搬出，在外借房居住，張某甲每月貼補其部分租金。

1991年左右，張某甲的兒子出生，張某甲遂出資對房屋進行重新裝修，張某甲一家三口、張老先生和太太一直居住其中。之後，張老先生和太太相繼去世，承租人一直未變更。

2010年，張某甲的兒子結婚，兒子和兒媳開始居住在靜安區產權房。這套房是兒媳娘家公房動遷安置的房產，當時兒子和兒媳都作為被安置對象，居住不困難。

2013年孫子出生，孫子戶口報入這套公房，但從未實際居住。

2020年初，公房面臨動遷，在冊戶口共6人：張某甲及老婆、兒子、兒媳、孫子及張某乙。經初步核算，動遷公房價值補償款200萬元，各類獎勵費50萬元，房屋裝潢補償、搬遷、過渡等各項費用50萬元，動遷利益總計300萬元。

張某乙是不是同住人？張某甲的兒子、兒媳和孫子算不算他處有房？有沒有權利主張利益？300萬利益怎麼分？張某甲和老婆算什麼身份，能多拿利益嗎？所有人平分還是怎麼分？

在公房動遷中，最常見的兩個概念是「承租人」和「共同居住人」，關於其認定問題，揚遠律師在此前的文章中有過詳細介紹。除此之外，我們還經常會聽到一個概念，就是「實際使用人」。

一、何為公房的「實際使用人」？

簡單來說，就是指實際佔有和使用房屋的單位和個人。在實踐中，因為公房面積較小或家庭矛盾、居住困難等原因，並非所有對公房有居住權的人在動遷時仍居住使用公房，部分人選擇在外借房或另購房屋居住，只有少部分人仍居住使用公房。該部分實際居住使用公房的人即為「實際使用人」。

以本案為例，顯然張某乙曾經在公房內實際居住生活，但因為公房居住困難、家庭經協商搬離公房在外借房居住，動遷時已經多年未實際居住，屬於公房的「共同居住人」，但不屬於公房的「實際使用人」。動遷時，在冊戶籍中張某甲及老婆一直居住在公房多年，在不考慮其他處是否有房的情況下，其應當屬於公房的「共同居住人」，同時也是公房的「實際使用人」。

二、「實際使用人」對動遷利益分配會產生什麼影響？

按照上海市目前的動遷政策，動遷主要考慮的是對公房的權利人進行安置，以達到改善居住條件的目的，因此在動遷過程中一般會區分房屋的權利人和實際使用人，原則上由房屋的權利人享有動遷利益，如有實際使用人，則使用人必然會因搬遷、過渡等產生必要的費用，應對其進行安置。因此，「實際使用人」必然會對公房的動遷利益分配產生影響。

以本案為例，由於張某乙戶口在冊，但在公房拆遷後其並不需要搬遷或臨時過渡；相反，張某甲和妻子作為公房的實際使用人，其在公房拆遷過程中必然需要搬遷或臨時過渡，故其有權要求主張相應利益。

試想，如果這套公房張某甲和張某乙均未實際居住，均在他處購房居住，公房已經空關多年，那不再需要討論「實際使用人」，包括搬遷或臨時過渡費、安置費等在內的所有動遷利益均應當歸符合條件的同住人進行平分。

三、哪部分動遷利益屬於「實際使用人」？

前述已經提到，動遷利益一般主要由房屋拆遷補償款和其他各類獎勵、補貼、安置費用等構成。到底哪部分屬於「實際使用人」呢？

根據上海高院《關於房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》的規定，房屋拆遷補償款在承租人和符合條件的同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。對於拆遷補償款之外的其他動遷利益，搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費等費用，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的同住人或實際使用人享有；獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割；設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。

實踐中，就房屋裝潢補償款而言，如有證據證明房屋使用人或同住人對房屋裝潢作出貢獻的，一般會考慮歸該房屋使用人或同住人享有。

具體到本案中，雖然房屋動遷利益總計300萬元，但並非所有的動遷利益都應由張某甲及老婆、張某乙三人平分，房屋裝潢補償、搬遷、過渡等各項費用應由實際使用人張某甲及老婆享有，包括房屋價值補償款在內的其他各項徵收補償利益應由三人平分，此為比較合理的分割方案。

公房拆遷本身就具有極強的政策性，法律規定又紛繁複雜，所涉糾紛往往涉及諸多法律問題，除了同住人認定、他處有房認定等，實際使用人的認定對於利益分配也可能會產生影響。

揚遠律師建議您，如遇類似糾紛，務必及時委託專業人士處理，以最大化維護您的合法權益。

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