騰訊房產北京7月14日消息（宋雲龍）上半年，房地產市場受調控、融資收緊等因素影響，整體低迷，行情起伏較大。
14日，中經聯盟在京繼續召開以「機遇·策略·進化」為主題年中盛典，探討行業趨勢，聚焦發展關鍵問題。騰訊房產作為主辦方，全程報導本次會議。
會議進入第二天下午，中經聯盟召開產業地產論壇，並以《產城融合機遇與挑戰》話題展開討論。其中中關村協同發展投資有限公司董事長高中成先生，以《產業地產開發模式》為題，進行了主題演講。
在演講中，高中成講到了大家都非常關心的產業地產模式，他表示大家都覺得招商難，運營模式難以為繼，各方面都沒有規律，這是因為四點原因造成了。第一，缺乏統籌管理；第二，產業地產行業內的發展及現實經濟矛盾；第三，政績要求，長官意志；第四，企業政府利益分裂。有了這些問題，產業園區就會有很大阻力。
面對這些問題，高中成表示：「中關村對於40年結合園區發展經驗提出了五點理念來解決這些問題。需要強調了產業園、產業人的概念。還有新的要求：五個一流，新的標準，五個方面，新的內涵。產業這是內容，其他都是形式。模式在六位一體，頂層設計先行，這是中關村園區發展體系的五個大方面。」
高中成介紹：「產業地產核心內容是五權、五帶、五連、五融。」
包括第一，規劃編制的主導權，無論空間規劃還是產業規劃；第二，土地開發經營管理權。第三，開發建設組織管理權。第四，產業落地準入權。最後，運營管理權。
五帶每一家開發商有自己的資源，我們講帶理念、帶品牌，帶產業，帶資本、帶人才。構建產業鏈、服務鏈、技術鏈、資本鏈、空間鏈。研發孵化在北京。五融產業發展，城市建設，人口、生態和文化共融。
以下為演講實錄：
高中成：2010年成立的時候，一直在北京市走的也是幾號文之前的老路子，做專業化園區。新增的大家知道的中關村的節能電路的基地，大興的醫療器械園，這是增量的園區。真正拉出去走到全國的其他範圍，到京津冀發展給你類似產業新城的特區，到寶坻的項目。碰到這個事是很難的解，從未來的區域經濟怎麼發展，從園區自平衡，當地經濟。從這四個方面分享一下我在天津中關村科技新城的模式。
整個發展階段劉主任都講過了，中關村也是面對新的形勢，園區的變化和發展，操作方式，也要有新的走法。我們公司的成立和歷程也是緊扣國家戰略。這是2015年的時候，右側是北京市委市政府批准中關村和兩個央企招商局集團和交建成立的中關村協同發展投資有限公司，還有中關村寫創新投資基金。一司一金的概念。通過1+M和1+N的方式開展工作。1+M是我們是1，和地方政府成立多個項目公司開展合作。N是跟合作的15個地方政府成立區域的基金。
關於模式的探索，大家也都知道。大家覺得招商難，運營模式很難為繼。明顯感覺到各地的發展無視發展規律，園區建設和城市區域發展脫節，一個城市的同質化園區，一城多園，多園雷同，產城不融不補，空間規劃與產業定位不匹配。只注重液環境建設，忽視軟環境打造。既沒人服務，也沒人掙這個錢，服務也沒人做。這是普遍存在的問題。
第一個原因，覺得這些發展都是缺乏統籌管理。一個地區都有地方政府，園區有管委會和公司，但是真正從長線條如何發展這個區域和產業，如何為這個區域的產業長期服務，為從事產業的產業人服務？政府領導做完一次規劃，能賣地的賣地，能收稅的收稅。項目規劃建設和管理運營沒有合理的節奏和次序。大北窯或者是蘇州都是成功的案例，在全國有大量的城市被浪費的土地。因為沒有合理的節奏控制和次序控制。搞得慢了失去機會。北京有一個大北窯，還有金融街和中關村。大量的項目缺乏統籌管理。
第二，行業內的問題，當然也不能怪房地產商，咱們是商人、企業家得掙錢。近五六年，房地產模式驅動非常厲害。土地溢價、賣房賣鋪，把地炒起來。真正在操作層面都還是把地賣高了，短期利益得到保障，徵地拆遷花錢了，老百姓的回遷房需要錢。對於未來幾十年的發展影響是巨大的。一旦短期驅動，先賣住宅，先賣貴的東西，真正要發展產業是需要漫長的扶持過程，長期的產業發展和社會經濟的實現是巨大的矛盾。
第三，長官意志，政績要求。我們合作的一個，一共短短的四五年已經經歷了三次規劃。短期利益和經濟發展的訴求。規劃法律效率不足，有的規劃經濟調總規，落地到法律層面很少。官員搞了一個規劃，還沒等人大通過就放下了。規劃裡面也強調一點，年年規劃，年年不落地。
第四，政府企業利益割裂。這是包括現在為止也有問題，政府在過程中搞一個園區，最關心的是稅高不高，開發商關心什麼？像玉龍這樣有境地的不太多。我要是賣房地產，是不是銷售得更快，賣更多的錢？企業關注政策和服務，政府關注稅收，開發商關註銷售。三個人睡在一張床上，各想各的事。
這是園區從各種理念，各種方式進行升級的考慮。稍微看一下就行了。
這是中關村對於40年結合園區發展經驗提出了五點理念，強調了產業園、產業人的概念。以人為本。還有新的要求，五個一流，新的標準，五個方面。新的內涵，產業這是內容，其他都是形式。模式在六位一體，頂層設計先行，這是中關村園區發展體系的五個大方面。
突出問題就是摒棄傳統的房地產開發模式，不是拿地、開發、銷售。第二，堅持統籌，替政府在合作的時間周之內統籌這件事情，而不是一年兩年就換一次。創新，創新產品，包括軟體產品，硬體產品，服務性產品。
下面把我們在科技城實踐的統籌開發模式的主要內容分享一下。
以中關村品牌為依託，政企深度合作，市場化運作，價值共創共享為基礎，以開發運營統籌管理為核心，以統籌管理權為保障，以投入產出自平衡為特色，以實現高質量發展為目標的中關村科技新城合作模式。我們做這個項目開發合作，我產生的一切增量價值是將來跟政府分回來的根本點。從投入階段可能有時間差，以融資方式解決。要保障這個事能幹成，一定要把權力，這不是跟政府的行政權力，而是幹事的權力。整個核心就是開發、運營、統籌、管理，一系列的任務和工作在時間軸安排好以後，按部就班的做。背景跟政府深度合作，要有一系列的機制，包括什麼協議，各種合同，包括一些管理架構、聯席會、管委會。我們為什麼這麼去做呢？因為確實在實踐過程當中期望很高。這寫我們跟寶坻談的背書。
新的理念是以六位一體規劃為頂層設計，以空間、產業、組織、服務為主要內容，最後形成了目標。有產、有城，有人。
業務統籌，所有幹這個事的事權在我們這兒，資源整合能力在裡面，包括中關村的、央企、地方政府、社會各種力量。六位一體規劃是產業的規劃，第二人口規劃，第三生態規劃，第四空間規劃，投入產出和投融資規劃，最後是開發模式規劃。剛才提到以整個地方政府和項目增量價值做投入產出。這句話後面也可能有展開。我們當地政府說拿出一塊區域，無論原來是麥子地還是玉米地，在不做這件事情的時候，種糧食收的收入是多少，我們投一定的資把這個地方改造成大的科技城，未來從稅收各個方面是多少？這個帳付它的財務成本，到一定階段這個帳是不是平的？還是農村會有什麼收益？幹這個會有什麼收益？
第二，投融資。我來做這個項目，我的帳能不能見到錢，能不能掙到錢？能不能有多餘的？最後實現真正的價值，我們的投資主體跟合作區所有的價值，土地增值、房產銷售、稅收、政府的政策、運營、金融、基礎設施的收益、電氣、水費、寬帶。而且大家目標是一致的，各有各的分工。
中間的資金自平行，除了項目資金啟動以外，不增加政府任何一點額外負擔。依靠合作區域產業發展和城市發展帶來的土地出讓金和稅收增量形成資金良性循環。以人為本，產城融合，把人作為發展的要素，打造有活力，有靈魂的可持續發展新城。一定跟原來傳統的工業園區不一樣的。
主要原則一個是頂層設計和規劃先行，這是最基本的要求，確保規劃必須落地成功。六位一體規劃是必須做的。第二，機制和政策創新，一定要突破的。權利和資金如何落地有一系列的安排。第三，政企深度合作，要求政企雙方在理念、目標、模式高度一致，要取決於機制，我們設立了聯席會、管委會和公司組成。產吃同步發展，產業導入和人口集聚並行。
核心內容是五權、五帶、五連、五融。
規劃編制的主導權，無論空間規劃、產業規劃會有一些微調，這個微調的編制一定由我們這個主體來做，政府認證以後覺得可行通過我們的法律。這個事情一定要通過才行，不然哪個書記來了以後又亂了。
第二，土地開發經營管理權，哪年修那條路，配套哪些住宅和學校、醫院的設施。有統籌主體和政府，我拿出方案。如果這個保證不了，又會把你的優勢資源以便宜的價格賣出去。
第三，開發建設組織管理權。BOT模式，還是獨立投資，還第三方出讓，由統籌主體決定。
第四，產業落地準入權。地方領導對產業質量、稅收能力、科技含量要求越來越高，甚至有時候會超預期的提要求。還沒有發展到那個階段，也需要更高的。我們能不能把富士康引進來？不是我們能不能引進來？目前進不來，如果進來了整個政府破產了。富士康說性，你先投200億。這是產業發展節奏的把握必須拿到，到什麼階段再提高，什麼階段再提高。沒有這一點很多項目做不成。
最後，運營管理權。這也是很大的管理義務，也是未來收益可以無限挖掘的點。無論公共服務、增值服務，你都有很多想像。燃氣、能源、冷熱、汙水處理，很多產業生產的環保排放，現在講的智慧燈杆和通訊，過去是軟性的，你搞產業基金投資，將來資產證券化為企業代建或者早期融資，這是權利也是義務。
五帶每一家開發商有自己的資源，我們講帶理念、帶品牌，帶產業，帶資本、帶人才。構建產業鏈、服務鏈、技術鏈、資本鏈、空間鏈。研發孵化在北京。五融產業發展，城市建設，人口、生態和文化共融。
保障體系，第一個品牌保障。跟地方政府籤訂協議，無論政府換屆，我們經歷的合作有的地方政府已經換了四任書記，品牌還是有效。很多名牌大房企也相當於背書，太小的店大欺客，可能發生變化。真正操作的項目要有核心能力，我們在三個方面，產業組織的帶動真正能從社會上組合到符合當地發展條件的，而且在你的輔助下繼續擴大。這是三大核心能力最重要的環節。可能藉助一些工具和。
第二，園區項目的整體策劃，給你一塊地和給你一塊布一樣，如何去裁減。你自己要有沒有很多想法，研究院的院士不能當你的大腦。中後期的資本運營，包括資產的運營。尤其是持有以後一定要研究這個。
後面是這些資源。
底下這一行是要做的事，從企業家來講都是掙錢的地方，政府講都是事兒。適合區域，這種模式屬於戰略區域，應該在一線城市周邊70、80公裡的三四線政府。而且規模不能小於5平方。
這是一個案例，這是距離北京80公裡，天津70公裡。人口規模不是很大，在三個大城市夠得著的地區，寶坻迎來了高鐵時代，從北京有京唐到濱海新區的，未來是高鐵城市。跟北京是18分鐘、20分鐘以內的交通圈。
這版規劃是在六位一體規劃之下重新調整的。投入產出夠帳，就搞這個產城融合的方案。這是整個沿革過程，13到18年，需要漫長的策划過程。
保障必須有這樣的機制，靠哪個人不行。我們當時特意說三層架構，成立由中關村管委會和寶坻區政府成立的高層聯席會，產業、方向、政策不是單方政府定。人可以換，機構不換。專門成立了科技城管委會，我們去了以後在原來的開發區管委會基礎上開了一個，真正的活項目來做，項目實施，一切責任和壓力考核都在這裡。這是統籌管理五大權限。
後面是一些項目和收益。
時間關係，就講這麼多，謝謝大家！