合法佔有人的房屋過戶登記請求權不適用訴訟時效

2020-12-13 中國法院網

2018-08-29 15:45:06 | 來源：人民法院報 | 作者：楊紅平

　　【案情】

　　2008年5月，張某與李某籤訂房屋轉讓合同，將張某房屋以100萬元的價格轉讓給李某，並約定在李某付完款後15日內辦理房屋過戶登記。2008年6月，李某支付了房屋價款，張某將房屋交付給張某使用至今。雙方一直未辦理過戶登記，期間，李某也一直未主張過權利。2018年4月，李某向法院提起訴訟，請求張某協助履行過戶登記義務，張某以李某的過戶登記請求權已經過訴訟時效為由予以抗辯。

　　【分歧】

　　第一種意見認為，過戶登記請求權屬於債權請求權，適用訴訟時效，故應駁回李某的訴訟請求。

　　第二種意見認為，合法佔有人的過戶登記請求權不適用訴訟時效，應當支持李某的訴訟請求。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種意見，理由如下：

　　過戶登記請求權，是指不動產受讓人所享有的請求出讓人協助其完成所有權移轉的權利。在登記生效主義原則下，辦理不動產過戶登記之前,並不發生物權轉移，買受人享有過戶登記請求權的基礎不是物權，而是其與出賣人之間的房屋轉讓合同，因此，從性質上看，過戶登記請求權屬於債權請求權。根據民法總則對訴訟時效客體的規定，債權請求權原則上應當適用訴訟時效，但由於合法佔有人過戶登記請求權的特殊性，致使對已基於房屋轉讓合同等債權契約而合法佔有不動產的受讓人的過戶登記請求權適用訴訟時效缺乏合理性與必要性。

　　首先，合法佔有人過戶登記請求權適用訴訟時效會導致房屋所有權的權能分裂。所有權具有佔有、使用、收益和處分四項權能，合法佔有人事實上已享有佔有、使用和收益三項權能。在傳統觀念中，合法佔有人已擁有事實物權，尤其是在不為處分的情況下，佔有、使用和收益已足以達到房屋交易的主要目的。由於基於債權合同的佔有依法屬於有正當權源的有權佔有，在房屋轉讓合同有效的情況下，即使過戶登記請求權因超過訴訟時效期間被駁回，房屋所有權人並不能根據物權法第三十四條規定以無權佔有為由請求佔有人返還該房屋。因此，若對合法佔有人的過戶登記請求權適用訴訟時效，會導致房屋的合法佔有人不能得到法律上物權，享有法律上物權的所有權人無法完整地支配房屋，進一步造成標的物長期處於歸屬不清或者權利真空之狀態，不利於物權狀態的清晰和統一。

　　其次，合法佔有人的過戶登記請求權與適用訴訟時效的其他債權請求權的客體存在本質區別。適用訴訟時效的債權請求權人慾以實現的法律目的是獲得對方的特定給付，而該類給付通常具有佔有和所有的同一性。例如，財產損害賠償請求權人的目的是取得金錢給付，貨幣的佔有和所有具有同一性；動產買賣合同中買受人的目的是取得特定動產，動產的佔有和所有通常也具有同一性。非佔有人行使過戶登記請求權的目的在於取得所有權，一旦取得所有權，則可基於不受訴訟時效限制的物權請求權實現佔有與所有的統一。即便非佔有人的過戶登記請求權經過訴訟時效，轉讓人對標的物仍具有佔有和所有的同一性。但合法佔有人的過戶登記請求權經過訴訟時效後，會導致房屋的佔有人不享有物權，房屋所有權人無法支配房屋的佔有、使用和收益，喪失佔有和所有的同一性。甚至從閉合的二維向度看，佔有、使用和收益才是房屋的經濟本質，所有權登記不過是不具有經濟屬性的法律外殼而已。與佔有、使用和收益的經濟本質相比，合法佔有人的過戶登記請求權幾乎不具有財產給付的實質內容。

　　再次，對合法佔有人的過戶登記請求權不適用訴訟時效並不影響其不及時行使權利。根據我國現行的訴訟時效制度，權利人在規定的期限內不行使權利，義務人會獲得抗辯權，權利人則失去勝訴權，因此，訴訟時效制度充分體現「法律不保護懶惰者」的原則，敦促權利人及時主張權利。不動產登記生效主義原則下，完成不動產過戶登記之前,不動產轉讓人依然是不動產物權所有人，享有對不動產的處分權。根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條、第十條規定的精神，出賣人就同一不動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均為有效的情況下，由先完成不動產過戶登記的一方取得不動產所有權。此時，取得房屋所有權的第三人，可以根據物權法第三十四條規定以無權佔有為由請求佔有人返還該房屋，佔有人將喪失已取得的佔有利益。所以，出賣人對不動產的處分權事實上已經發揮了訴訟時效敦促權利人及時行使權利的功能。

　　可見，合法佔有人的過戶登記請求權與非佔有人的過戶登記請求及其他債權請求權存在重要區別，以過戶登記請求權屬於債權請求權為由對合法佔有人的過戶登記請求權適用訴訟時效會造成「買受人不能取得所有權，出賣人無法取得佔有權」的邏輯困局。尤其是在房屋已交付的情況下，房屋所有權人已喪失因使用房屋所帶來的經濟價值，其以訴訟時效抗辯以逃避協助履行過戶登記義務的目的，並不是不履行協助登記義務本身，而是以所有權人的身份攫取再行轉讓、抵押等帶來的經濟利益，這又會轉而侵害合法佔有人已取得的佔有權，形成權利糾紛的惡性循環。因此，對合法佔有人的過戶登記請求權適用訴訟時效不具有正當性，不符合訴訟時效制度的價值。本案中，應當支持李某請求張某協助履行過戶登記義務的訴訟請求。

　　（作者單位：重慶市第一中級人民法院）

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