長江商報消息●長江商報記者吳婷
賣地還債，陽光100(02608.HK)的流動性困境再次被放大。
8月4日晚間，公司發布公告稱，將以5.13億元的價格出售旗下東莞市清園孵化器有限公司的100%股權。公司表示此次出售有利於改善其經營性現金流，進而改善集團的財務狀況。
財報數據顯示，截至2018年末，陽光100貸款和借款總額為296.95億元，短期債務約104億元，而現金及現金等價物為近三年來最低，僅25.89億元；淨負債率高達261.6%；公司淨資產同比減少21.12%至14.26億元。
股價暴跌、賣地還債，銷量業績不佳，貸款擔保人失聯……面對重重質疑，陽光100表示，將徹底轉換賽道，下決心離開住宅主流房地產市場，把全部精力投入到創新產品線。
4個月賣地回籠資金超60億
8月4日晚間，陽光100發布公告稱，將以5.13億元的價格出售旗下東莞市清園孵化器有限公司的100%股權，即東莞市松山湖的物業開發項目。
公告顯示，此次陽光100附屬公司深圳首佳控股發展有限公司(賣方)與深圳市誠進控股集團有限公司(買方)及東莞市清園孵化器有限公司(目標公司)訂立股權轉讓協議。買方同意購買目標公司100%股權及貸款，總代價為人民幣5.13億元。其中包括權益代價1.17億元、貸款代價3.48億元及債務4864.8萬元。
陽光100此次出售的項目位於廣東省東莞市松山湖的物業開發項目。按照公告，該地塊面積約102畝，計容建築面積87756平方米，可開發作辦公用途。物業開發項目包括六幅土地，目前正處於不同建設階段。
陽光100稱，出售該項目將獲得現金流入4.64億元，有利於改善其經營性現金流，進而改善集團的財務狀況。
事實上，這也是繼今年上半年，陽光100與融創、佳兆業達成股權轉讓協議後，再度出售旗下項目。4月2日，陽光100將重慶陽光壹佰70%股權作價13.34億賣給了融創，兩周之後又宣布將旗下卓星集團100%股權以46.61億出售給佳兆業。這兩家公司資產分別為重慶南岸區兩個物業開發項目和廣東清遠清城區龍塘鎮項目。目前，重慶陽光壹佰已經完成工商變更，卓興集團收購計劃也已經通過股東大會批准。不到半個月時間，陽光100共計回籠資金近60億元。
7月25日，陽光100管理層公開表示，賣地並不是個負面消息，而是堅定轉型的表現，一方面可以快速回籠資金、降低負債，另一方面有利於輕裝上陣，集中精力換賽道。今年，公司還會繼續出售項目，算上前兩個項目，全年要出售的項目價值達到百億元。
債務總額近300億現金僅26億
頻賣資產背後，是陽光100高負債和銷售業績不佳。
財報數據顯示，2018年陽光100總資產614.52億元，總負債518.44億元，資產負債率84.37%，較2017年同期資產負債率增長0.8%。流動負債由2017年246.76億元上升至2018年的279.89億元，同比增長13.4%。
其中，貸款和借款總額為296.95億元，其中須於一年內或按要求、於一年後但兩年內、兩年後但五年內、五年後償還的金額分別為104.2億元、123.82億元、85.03億元、3.9億元。但一年內到期債務及合約保證金約192億元，公司現金僅有25.89億元。
同時，2018年流動比率由2017年同期170.5%減少至164.1%，資本負債比率由2017年的48%增至2018年的48.3%，淨負債比率由2017年的231.6%上升30個百分點至261.6%。陽光100表示，主要原因為由貸款及借款總額增加。
面對高負債，陽光100也在不斷擴大融資途徑。6月28日發布的公告顯示，公司擬發行於2021年到期的11.5%優先票據，規模為2億美元。
然而，面對自身存在巨大資金壓力，陽光100還對外提供借款。公告顯示，在2016年年初至2018年年末期間，公司及集團向8家企業提供了21份、合計15.47億元的貸款，但由於擔保人失聯，決定計提約9.47億元應收帳款和其他應收款項損失撥備。
資料顯示，失聯的這位擔保人是A股上市公司*ST中科的實際控制人張偉，他因為涉黑在今年4月已被深圳公安逮捕。借款的上述8家企業中，多家企業與張偉存在關聯，有4家公司在同一天被工商部門列為經營異常名錄。
2018年報披露，這筆款項已出現「用風險顯著增加」的情況，且存在收回款項的不確定性，主要因是這名神秘擔保人士因協助有關部門調而失去聯絡。
計提約9.47億元的損失撥備，對陽光100來說算是一筆不小的數目。2018年陽光100全年營收75.79億元，同比增長10.2%；年度溢利2.43億元，同比減少71.4%；權益股東應佔利潤-0.3億元，2017年則為5.93億元。
年銷售目標僅完成3成擬轉換賽道
面對外界種種質疑和財務流動性危局，陽光100決心徹底轉換賽道，專注聚焦非住宅市場。
在2019年中期會議上，陽光100總裁易小迪表示，堅定、下決心離開住宅主流房地產市場，把全部精力投入到創新產品線。
而其所指的新業態，即陽光100的"1+3"品牌戰略。"1"是聚焦年輕知識精英、中產階層目標客群，"3"是共享式服務公寓(喜馬拉雅)、文化街區(鳳凰街)和複合型社區(阿爾勒)。
但實際上，陽光100轉型首先面臨的是資金壓力。年初業績會上，陽光100即提出將在2019年出售優質土地，來支持公司流動性缺口，且為公司未來2-3年的業務轉型作資金補充。然而，僅靠出售項目緩解危機顯然不是長久之計。
與此同時，陽光100今年上半年業績並不樂觀。數據顯示，2019年7月，陽光100實現未經審核合同銷售額約人民幣7億元，(包含小股操盤項目人民幣2.51億元)，同比減少8.50%，對應合同銷售面積約5.07萬平方米，同比減少11.36%。
今年前7個月，陽光100實現未經審核合同銷售額約人民幣44.88億元(包含小股操盤項目人民幣9.78億元)，同比2018年的51.75億元減少13.28%，對應合同銷售面積約36.32萬平方米，同比減少10.70%。陽光100全年銷售目標為150億元，僅完成任務的三成。
業內人士認為，控制成本、提高效率、去庫存，陽光100轉型還有很長一段路要走。
來源: 長江商報