《投資壹線》楊春霞
「今年還要賣100個億」，在2019年7月的一場媒體交流會上，陽光100中國控股有限公司（02608.HK，下稱「陽光100中國」）管理層曾如此表示。趕在年底，陽光100中國再次開啟「賣賣賣」模式。
2019年12月27日，陽光100中國發布公告稱，擬向北京國際信託有限公司（下稱「北京信託」）出售溫州中信昊園投資有限公司（下稱「中信昊園」）90%股權，交易對價最多不超過7.9億元。
北京信託將就上述交易成立20億元的信託計劃，其中9000萬元用於支付股權交易金額的第一筆付款，剩餘的19.1億元募資將向項目公司投資。
有意思的是，就在一個月前陽光100中國才耗資4.44億元收回了上述項目公司剩餘51%股權，彼時一同收回的還有另外兩家項目公司股權。才買回來不到一個月又賣出，且從股權交易來看並無溢價，陽光100中國打的是什麼算盤？有業內人士認為此舉與陽光100中國所面臨的資金壓力有關。
值得關注的是，陽光100中國銷售額正在不斷下滑，這意味著其自身造血能力逐漸減弱。2020年1月7日，陽光100中國公告稱，2019年全年銷售額103.38億元，同比減少了14.56%，亦未能達成其150億元的年度目標。需要指出的是，陽光100中國已連續兩年未完成銷售目標。
或涉「明股實債」
事實上，在此次項目股權出售之前，2019年內陽光100中國有過三次股權出售行為，時間分別在1月份、4月份，尤其是4月份單月陽光100中國通過出售重慶和清遠兩項目，回籠資金近60億元。
不過，此次項目股權出售交易與2019年1月份的那次頗為類似。2019年1月24日，陽光100中國公告稱其全資子公司北京陽光壹佰資產經營有限公司（下稱「陽光資產經營」）、北京信託及興隆縣華貿建設開發有限公司（下稱「華貿建設」）籤訂了包括股權轉讓合同、追加投資協議和差額補足協議在內的一系列文件。
當時的公告稱，北京信託擬成立投資期限為2年的不超過20億元的信託計劃，以實際籌得的資金分批投資項目公司，陽光資產經營向北京信託轉讓其持有的華貿建設79.001%股權且將剩餘的20.999%股權質押予北京信託，並確保北京信託的年度投資收益不低於信託本金的13%。
時隔將近一年，類似的交易再次發生在陽光100中國與北京信託之間。2019年12月27日，陽光100中國發布公告稱，擬向北京信託出售溫州中信昊園90%股權，交易對價至多不超過7.9億元。
中信昊園是一家在溫州從事一級土地整治項目的公司，所涉一級開發項目土地達400公頃，涵蓋溫州阿爾勒項目遠期規劃土地。2019年上半年，中信昊園總資產約25.2億元。此外，該公司2018年淨利潤虧損1524.5萬元。
公告披露，北京信託將成立20億元的信託計劃，其中9000萬元用於支付第一期股權對價，剩餘的19.1億元募資將以資本公積形式向項目公司投資。
值得一提的是，根據協議，此次中信昊園90%股權所對應的價格中，只有第一期9000萬元要在股權完成工商變更後立即支付。第二期和第三期的付款金額分別為1億元和6億元，只有在北京信託收回全部投資收益並達到相應標準時才需支付。嚴格來說，後面的第二期和第三期付款並不能算是真正意義上的股權對價。這種安排，更類似於收益分配的比例回撥條款，在一般的股權投資中並不常見。
此外，1月9日陽光100中國就此交易發布了一個補充公告，裡面明確提到會積極考慮在北京信託退出項目公司投資時回購該項目公司股權，並享有優先權。
若該項目股權最後確實由陽光100中國進行回購，那麼此次交易可以算是非常典型的「明股實債」操作。由於項目公司從事土地一級開發，屬於信託資金限制投資的領域，「明股實債」或是為了規避監管要求。但因公告信息有限，事實究竟如何尚不得而知。
對於此次交易，《投資壹線》致函陽光100中國，對方表示以公告為準。
資金承壓轉型緩慢
陽光100中國與北京信託之間的上述交易背後，無疑是陽光100中國的高槓桿困境。58安居客分析師張波對《投資壹線》表示，陽光100中國的淨負債率較高，通過出售項目，其在2019年的整體負債水平已出現一定比例的下降。
半年報顯示，2019年上半年陽光100中國總負債為488億元，資產負債率82.83%，剔除掉合約負債的資產負債率為65.71%。期內淨負債率為206.1%，較2018年底下降了56.4%，仍遠高於行業整體水平。據克而瑞數據，2019年上半年174家房企加權平均淨負債率為91.37%。
此外，截至2019年6月末，陽光100中國的貸款和借款總額約263.36億元，其中一年內到期或按要求待還金額約83.05億元，兩年內須償還借款約91.13億元，而期內其現金及現金等價物僅34.99億元，不足以覆蓋短期債務。
一組值得關注的數據是，2019年上半年，陽光100中國的總融資成本也由2018年同期2.8億元大幅上升21.8%至3.42億元，比期內淨利潤還高，2019年上半年陽光100中國淨利潤為3.3億元。與此同時，陽光100中國已連續兩年未完成銷售目標，其在2018-2019年的銷售目標分別為175億元、150億元，實際完成120.96億元、103.38億元。
或許，規模早已不是陽光100中國董事長易小迪最為看重的指標。據媒體報導，從2004年開始，易小迪就試圖帶領陽光100中國逐漸走上一條「去地產化，增加街區綜合體的投資比重」轉型道路。不過，從2019年半年報來看，陽光100中國轉型成效並不明顯，其盈利仍然以物業銷售為主。
58安居客分析師張波認為，選擇非住宅類發展本身就是一個「慢車道」，無論是規模化提升的水平還是利潤增長都會比純住宅慢一些，而且從近幾年房地產開發行業的發展來看，佔據頭部的房企無一不是以住宅開發為重點。
「但向街區綜合體等非住宅類發展也不代表沒有機會，這是條對於運營能力、資金、產品能力有著更高要求的賽道，也需要有更長時間積累，面臨的挑戰也會更大」，張波補充說道。
財經評論員嚴躍進則對《投資壹線》表示，陽光100中國轉型為運營商，可以理解為輕資產運營，具有積極意義。但社區經營等業務，盈利空間很小，資金回籠速度也會弱於住宅開發等業務。（投資壹線出品）
來源：投資者網