信託資金流向地產行業又迎來新一輪嚴查。
近日，銀保監會發文重申房地產信託融資亂象整治，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收帳款、特定資產收益權等方式變相提供融資。
《中國經營報》記者注意到，自2003年以來房地產信託監管政策不斷落地，主要是圍繞「四三二」硬性條件做要求，近兩年來隨著資管新規等要求限制委託貸款、多層嵌套、明股實債等業務。而此次監管特別點名變相融資的形式，延續實質重於形式的監管原則，杜絕信託公司以各種方式規避監管。
用益信託數據顯示，今年以來，信託資金向房企輸血將近3500億元。與此同時，近期多個信託項目被曝出現違約。房地產信託業務在迅速增長，風險也在同步積聚。
頭部房企融資成本最高達15%
用益信託網的統計數據顯示，截至今年5月末，信託公司所發行的房地產信託產品共有2309個，規模總計3456.91億元，平均期限1.5年，平均年收益率為8.32%。
與去年同期（2018年1月1日至2018年5月23日）相比，房地產信託產品的發行數量增加928個，同比增長40.19%；發行規模增加215.05億元，同比增長6.22%；平均年收益率增加0.58個百分點。
綜合金融、基礎產業、工商企業和房地產等所有投資領域，2019年以來信託公司總共發行7476個集合信託計劃，規模約為8778.15億元，平均期限為1.73年，平均收益率為8.24%。
從今年前五個月的房地產信託發行數據來看，房地產信託延續了去年增長態勢。據中國信託業協會3月份發布的行業報告，截至2018年末，全行業信託資產減少4379.47億元至22.7萬億元，不過流入房地產業的信託資金逆勢增長。截至去年四季度末，房地產信託餘額為2.69萬億元，同比增長17.72%。
「有的項目實質是給房企融資，但操作中可能會放款給建材公司等工商企業。所以實際投向房地產行業的規模可能比3500億更高。」一位西南地區某信託公司房地產信託業務負責人王飛（化名）對本報記者表示。
儘管如此，王飛認為，「非標融資的融資成本較高，房地產信託只是房企的資金補充，在房地產行業總融資中所佔比重較低。」據了解，目前頭部房企的成本大約是7%~9%，有的融資成本甚至達到10%~15%之間。」
一位排名靠前地產企業人士告訴記者，去年底在信託公司融資的成本超過10%，今年公司有要求必須低於9%。記者注意到，在信託市場上，近期房地產信託產品的收益率確實正在下滑。
今年前幾個月成立的房地產類產品，其中最低的預期收益率為8.08%，最高則達到了13.54%，平均的預期年化收益率為8.35%。
用益信託金融研究院研究員喻智接受本報記者採訪時表示，「自2017年以來，房地產信託的收益率一直在上行，到2019年一季度已達到了階段性的高點。預期房地產類信託的收益會緩慢下行。」
房產信託業務風險總體可控
隨著規模不斷擴圍，房地產信託的風險也在同步積聚。
近期的公開報導顯示，華寶信託的「慧盈5號-天津天房集團集合資金信託計劃」、中泰信託的「中泰·貴州凱裡項目貸款集合資金信託計劃」等「涉房」信託產品被爆違約。此外，重慶典雅房地產開發集團有限公司破產重整，中誠信託等4家信託公司、14家銀行等機構牽涉其中。
資深信託研究員袁吉偉對本報記者分析指出，「風險主要在於部分三四線房地產市場有回調風險，以及中小企業的信用風險有所上升。」
事實上，當前各家信託公司在選擇項目時都比較謹慎。資金逐步集中在頭部房企和一二線城市的優質項目。「我們的白名單是排名前50的房企。」王飛還表示，「只做剛需住宅型項目，商業地產、旅遊地產和投資型地產基本不做了。」
不過，也有受訪人士表示，「排名不太靠前的房企、三四線城市的項目，如果拿地成本足夠低，我們也可以考慮。」
除了交易對手和項目情況之外，「現在投資者更關心的是，項目有沒有抵押物，有什麼抵押物，價值多少，到底能不能夠覆蓋。」某中部地區信託公司財富管理中心負責人告訴記者，房地產信託產品通常都能提前完成募集，抵押物足夠、項目資質好的產品「好賣」。
據記者了解，目前房地產信託業務的風控措施主要包括名單制、抵質押物、資金監管和投後管理等。
有受訪人士認為，除了融資方和項目自身的因素外，被爆違約的項目一定程度上也暴露出信託公司自身潛在的問題。「整體而言，房地產信託業務的風險是可控的。」
中誠信託戰略研究部總經理和晉予此前在研報中曾分析稱，2019年房地產市場的調整變化值得信託公司關注，如何提高房地產信託投融資專業能力以及如何防範房地產信託項目風險，可能是未來一段時間內房地產信託面臨的兩大重要問題。
房產信託規模陡降
「嚴防死守」房地產信託融資風險，監管再趨嚴。
根據銀保監會公開信息，自4月以來，直至5月23日截稿之時，僅50天的時間，各地銀保監局共開出223張罰單，其中涉及違規「輸血」房地產的罰單有32張，罰沒金額合計1068.7968萬元。
事實上，近兩年來，多家信託公司也因房地產信託業務違約被罰。4月10日，北方信託因「違規發放房地產自營貸款，以及利用信託資金違規發放房地產貸款」被天津銀保監局罰款80萬元，相關責任人也被罰人民幣5萬元。
此外，根據銀保監會網站公開信息，2018年共有17家信託公司收到監管開出的23張罰單，合計罰沒金額達1460萬元。其中，在房地產信託方面，處罰事由主要包括「將信託資金違規用於土地儲備貸款」「房地產開發二級資質審查不符合要求」等。
5月17日，銀保監會發布〔2019〕23號文《關於開展「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》（以下簡稱「23號文」），要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治，突出處罰和問責，其中多處涉及房地產領域融資亂象整治。
23號文向信託公司強調：不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收帳款、特定資產收益權等方式變相提供融資。
「去年下半年以來，信託公司主動管理的地產項目增長較為明顯，在股權或明股實債層面的政策邊界業務較多，這可能是監管點名的原因。」上述業內人士認為。
去年下半年以來，市場上發行的不少產品均出現股權投資+股東借款、應收帳款、特定資產收益權等交易結構。比如某上市房企去年8月份公告披露的一項融資，其兩家全資子公司分別通過應收帳款收益權轉讓及回購方式向信託公司融資11.56億元和6億元。作為擔保方，該上市房企為上述融資提供連帶責任保證擔保。
王飛告訴記者，在真實股權投資的情況下，信託公司與交易對手一同參與項目開發，持有股權至項目結束時，信託投資者可以獲得股權收益。但是，深度參與地產項目開發建設和運營管理，對信託公司的投研能力、風控能力和對地產項目操盤能力的要求更高。「而且股權投資可能會血本無歸，投資者能不能接受呢？」
此外，有業內人士預測，「在監管加碼的背景下，未來幾個月房地產類集合信託發行可能會降溫。」
記者注意到，雖然今年以來房地產信託發行總規模較去年同期增長明顯，不過，自3月份開始，房企通過信託渠道融資額度卻是逐月在遞減。4月份集合信託產品成立規模大幅回落，環比下滑30.65%，其中房地產類集合信託的募集規模降幅為42.75%。
不過，「房地產業務仍是信託業務的重中之重，其重要性短期內難以動搖。」喻智認為，信託業仍然處於轉型期，創新業務的運作模式、盈利能力有待檢驗，目前依舊以傳統業務為主，房地產信託是信託公司的重要收入來源。