來源： 風財訊
撰文 | 王迪 來源 | 風財訊
生活不止眼前的苟且，還有詩和遠方。在新型冠狀病毒疫病的陰霾之下，空談「詩意」不免顯得有些矯情，「活著」成為一切最根本的存在。曾經被諸多地產大佬奉為「詩和遠方」的文旅地產也遇到了現實的尷尬。
諸如小鎮、文旅城、主題樂園等涉及文旅概念的項目相繼關停。1月25日，華僑城集團宣布，受肺炎疫情的影響，華僑城集團旗下所有旅遊景區自1月25日起全面關閉；1月27日，長沙新華聯銅官窯古鎮發布公告，古鎮自1月27日起實行臨時關閉；此外，自2020年1月24日起，宋城演藝旗下旅遊演藝項目也全部關園。
依賴園區經營持續性現金流支撐的模式遭遇疫情挑戰，資本市場反饋堪憂。
2月3日，A股開市即大盤震蕩，地產股成重災區。2月5日，新華聯（000620）盤中股價最低3.05元/股，盤中股價最高為3.20元/股，股價連續3日創一年新低；截至2月11日收盤，華僑城Ａ股價為6.55元/股，漲0.31%，而前一天收盤，其股價剛剛下跌0.31%，創近10個月新低。
更棘手的問題在於疫情「黑天鵝」疊加企業自生的兌付壓力，給原本不充裕的現金流雪上加霜。
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黑天鵝疊加兌付難題，文旅轉型「埋雷」？
中華文化促進會文化旅遊產業委員會常務副秘書長郝衛東在接受風財訊採訪時表示，受疫情影響之前對文旅重倉的房企受影響程度會遠大於其他房企，且資產越重，影響越大。
「文旅產業本質是輕資產的生活性服務業，文旅地產的邏輯是兩業兼旺時可獲取輕重資產的平衡配置，且利於拿地和獲取資源。當前地產業進入存量盤整，加之疫情疊加，文旅地產雙重受挫，且文旅地產創新令善可陳，地產人思維玩不好文旅，銀根緊縮，文旅地產商遭遇多重利空，因此首當其衝陷入困局。」郝衛東稱。
1月10日，新華聯控股有限公司發布關於「16新華債」公司債券停牌進展的公告，公告稱，公司發行的「16新華債」公司債券（債券代碼：136183）自2019年12月10日開市起停牌。
屋漏偏逢連陰雨，2月4日，東方金誠將新華聯的公司債券評級下調至「AA」。評級機構的預測主要基於擔保方新華聯控股有限公司（以下簡稱「新華聯控股」）盈利下滑且面臨較大債務集中兌付壓力。
東方金誠針對新華聯的公司債券評級下調的原因這樣解釋：2019年前三季度，受地產結算進度等因素影響，新華聯文旅利潤總額同比下滑52.80%。新華聯文旅計劃通過加強銷售和加速回款緩解去化壓力，但能否有效帶動盈利能力回升仍有待觀察。
無獨有偶，其擔保方新華聯控股盈利情況也不容樂觀。數據顯示，2019年前三季度，主要受地產業務板塊收入結算影響，新華聯控股利潤總額下滑52.34%。
風財訊獨家獲悉，去年12月份，新華聯旗下安徽文旅特色小鎮——蕪湖鳩茲古鎮就曾以該公司需要支付大量工程款和供應商貸款，公開對外用股權做抵押欲以明股實債的方式融資5到10億元。
公開融資信息曾這樣描述：「除股權外有直接簡單的其它融資方式也可探討，只要能在農曆12月24日以前到位資金。」而斥資80億元打造這一小鎮剛剛在12月8日正式開放。
今年63歲的傅軍身上有湖南人典型的勇猛善戰的特徵，上個世紀90年代，從仕途轉入商海，並帶領新華聯發展成為橫跨陶瓷、化工、酒業、地產、汽車、城市燃氣等行業的多元化集團，可是在轉型文旅的7年中新華聯業績非但沒有顯著提升，其扣除非經常性損益的淨利潤在2019年的前三季度還降了近8成。
據風財訊根據公開資料梳理發現，之前新華聯的推出過長沙銅官窯古鎮、西寧童夢樂園、四川閬中古城、安徽蕪湖鳩茲古鎮4個大型文旅項目。而據知情人稱，新華聯從2012年開始文旅轉型探索，至今營業收入主要靠賣房，而近年來投資樂視、ofo網際網路金融公司等多元化均以失敗告終。
轉型的困局同樣發生在華僑城身上。從2018年10月起，華僑城接連出售旗下子公司股權。而2019年半年報顯示，上半年，房地產行業為華僑城貢獻營業收入121.26億元，其中主要的營收來源依然是傳統的地產開發板塊。
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明股實債融資 高負債存兌付壓力
於房企而言，現金流永遠是繞不過的一環。
2018年，央企文旅地產一哥華僑城啟動「雲南大會戰」，接連斥資千億重倉雲南文旅；然而，事情在2019年發生180度大反轉，華僑城在6月、7月、8月出售近10項資產。
華僑城試圖通過連續的出讓緩解自己的現金流，風財訊梳理發現，華僑城在2018年12月、2019年3月、6月、9月的現金流分別為-65億元、-12億元、-16億元-23億元，皆為負值。
華僑城A現金流情況
對於新華聯來說，2019年也是不太平的一年，先是新華聯文旅主要負責人董事長兼總裁蘇波因個人問題正在協助警方調查，後是控股股東新華聯控股因3億元同業拆藉資金逾期被起訴，這都讓新華聯遭受重創。
而對於在疫情重壓下的文旅企業，一方面景區的關閉失去了持續門票「補血」，而以文化和旅遊為賣點進行住宅銷售的模式，也因為疫情而受到重大影響。
此外，新華聯控股下屬財務公司同業拆借款逾期事項和與信託公司的訴訟事件雖已達成和解，但仍體現其存在一定流動性壓力。與此同時，新華聯控股近期面臨較大信託和債券集中兌付壓力，未來3個月內面臨到期或回售的債券金額達30.10億元，此種債務危機也並非空穴來風。
風財訊梳理發現，新華聯控股曾在去年上半年減持了北京銀行4.86%股權，並清倉清水源股權，前者讓其套現約60億元。在2018年時，新華聯就曾以18億甩賣寧夏銀行大興安嶺農商行。
除了文中開頭明股實債緩解資金壓力之外，新華聯為文旅項目「輸血」已經成為不爭的事實。
去年10月、12月，為滿足項目開發運營需要，新華聯多次為子公司提供擔保，貸款金額為人民幣 2 億元，貸款期限為 3 年，公告特別進行了風險提示，截至12月24日，公司及控股子公司對外擔保總餘額為 205.08 億元，佔公司最近一期經審計淨資產的 263.68%。
此種情況曾在2019年12月25日讓其收到深圳證券交易所公司管理部下發的《關於對新華聯文化旅遊發展股份有限公司的問詢函》，在回復深交所問詢函時，新華聯曾表示，截至 2019 年12月24日，公司有息負債合計 257.73 億元，其中一年以內到期的負債 94.67 億元。
新華聯12月份回復深交所時數據
新華聯也表示，為改善現金流狀況和資產結構，公司已制定酒店和商業大宗資產的出售計劃，並已與戴德梁行、仲量聯行、第一太平戴維斯、高力國際等多家知名經紀公司籤訂協議，面向全球徵集客戶。
公司目前擁有西寧新華聯購物中心、北京新華聯國際大廈底商、上海新華聯購物中心、銀川新華聯購物中心 4 宗商業資產和北京新華聯麗景溫泉酒店、北京麗景灣國際酒店、上海新華聯索菲特大酒店、西寧新華聯索菲特大酒店、唐山新華聯鉑爾曼酒店等 10 宗酒店資產可供出售，其中僅 4 宗商業資產的帳面價值達 29.37 億元（截至 2019 年 9 月 30 日）。
此外，新華聯也在接受政府補助，去年11月20日，新華聯文化旅遊發展股份有限公司收到由蕪湖市鳩江區財政局國庫支付中心帳戶撥付的產業引導資金補貼人民幣 990 萬元。2019 年 10 月 11 日至 2019 年 11 月 20 日期間，公司累計從蕪湖市鳩江區財政局獲得同類補貼人民幣 1.035 億元。
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股價創新低 ，股權高質押埋隱患
一方面償債壓力成為壓在文旅房企身上的一座大山，另一方面高股權質押用在一定程度上催生危機，而股價的持續走低也讓其腹背受敵。
截至2月4日新華聯於深股通持股量為2108.78萬股，佔其A股股本比例為1.11%，比上一交易日增加29.09萬股。據數據統計，該股近一個月內累計漲幅為-24.51%，深股通累計減倉83.37萬，深股通持倉累計變化比例為-3.80%，近三個月內累計漲幅為-40.99%，深股通累計減倉67.04萬，深股通持倉累計變化比例為-3.08%。
風財訊梳理其一年來的股票回報收益區間發現，從年初至今新華聯收益下跌23.21%，90天內的收益則下跌高達39.38%，近7天內收益下跌18.16%。截至2月5日，股本人數為36740人，較上季度減少5.06%.股價的不盡如人意也讓其減少了在散戶心目中的信賴程度與盈利預期。
從股權質押方面也能發現問題，截至2019年9月27日，新華聯控股持有新華聯文化旅遊發展股份有限公司股份數量1160272587 股，佔公司總股本的 61.17%，累計已質押 1133641558 股，佔其持有公司股份總數的97.70%，佔公司總股本的 59.77%，質押到期日為2020 年9 月26 日，質權人為中信銀行股份有限公司長沙分行。
業內人士表示，股價不斷下跌時，股票質押可能會引發強行平倉，帶來兩大風險：一是衝擊股價：二是控股股東若質押比例過高，可能喪失控制權。股價下跌，到達危機線，大股東不願意或者沒能力補時，就會迎來爆倉，使股價進一步下跌。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對風財訊表示：「股價的爆倉和抵押率以及用多少股票做抵押有密切關係，如果抵押率是50%，而企業使用了60%的股票質押，當股價下跌20%以上時，企業把全部股票都押上也無法保證抵押值，此時就爆倉了。」
「疫情對於房地產行業影響是普遍性的，房企還是要提前做好應對措施和準備。另外，我個人判斷，應該從五月份開始疫情基本上開始結束，房地產行業的一些救市政策也會陸續出臺，接下來房企的業績應該會從五月份之後表現好一點。這兩個月應該是難關，該克服還是要克服一下的。」同策諮詢研究中心總監張宏偉表示。
2019年，新華聯集團距離千億僅有一步之遙，2020年開年，新華聯集團董事局主席兼總裁傅軍對外公布稱，2019年營收已經能超過千億，如今，新華聯又將面對怎樣的命途？
對於未來的發展，新華聯公告稱，上市公司在業務、人員、資產、財務、機構等方面均獨立於控股股東，因此控股股東的盈利情況及償債壓力不會對公司自身的償債能力產生影響，也不會對債券投資者適當性管理、債券質押式回購資格造成不利影響。
「根據公司慣例，大多數房屋集中在第四季度交付和結轉，因此公司第四季度確認的收入相較前三季度會有顯著的增長。」新華聯舉例稱，公司2018年度一至四季度確認的收入分別為10.44億元、19.22億元、32.02億元、78.33億元；分季度利潤分別為0.39億元、0.92億元、1.75億元、8.81億元，第四季度的收入和利潤較前三季度相比有極大提高。
事實上，房企在謹慎探尋轉型發展路徑,有數據顯示，截至2019年底，超1/3的百強房企布局文旅產業，試圖借東風開闢全新賽道。其中，不乏萬達、恆大、融創、華僑城、雅居樂、佳兆業等品牌房企。
如今遭遇疫情，「詩與遠方」按下暫停鍵，不管資本嗅覺還是經濟運作都直面風險，在房企1月份銷售額地逐漸公布的時下，百強名單是否乏善可陳.，而文旅重倉的房企能否憑藉樂觀的「雞湯」走出泥淖，需要的不僅僅是信心。