科學城，廣州GDP第二高區域，廣州近四成世界500強企業聚集地。
自2020年下半年廣州樓市啟動以來，科學城大熱，在這一輪行情中，與天河、老黃埔一起，充當著領漲的角色。
開發商靈敏的嗅覺也聞到了韭菜的香味，入市的入市，加推的加推，忙的不可開交，割的不亦樂乎。
所以，今天，我們就來對比一下科學城三大話題盤：大壯名城，中央城，以及品秀星樾。
三盤的優點，開發商的賣力宣傳（包括但不限於真實宣傳以及涉嫌的虛假宣傳），以及被氪金的自媒體大力吆喝，都說爛了，講透了。
所以，這篇，我們主要說缺點。
01 大壯名城
王者地段，青銅產品。大壯最大的問題，是地段與產品的錯配。
科學城芯，三地鐵上蓋，周邊萬達廣場、大壯國際廣場等商業圍繞，說是科學城最牛地段也不為過。
遺憾的是，一流地段，打造的，卻是三流產品。
從產品來看，大壯定位偏剛需，容積率4.54，戶型主要為74平的兩房，93平的三房，105平的三房，121平的四房。
但是賣價，在科學城板塊來說，卻並非剛需價格。
大壯首開定價最高去到5.8萬，引發瘋狂吐槽，以致一度調低定價，甚至出現了部分房源跌破4萬成交的情況。
其實，在營銷上，非常講究定位，一流地段配備一流產品，方能使價值最大化。最忌諱的便是，用一流的地段，打造二流或三流的產品。
這樣容易青黃不接，兩頭不靠，導致剛需買不起，土豪看不上，使得潛在目前客群極其尷尬。
如果大壯剛開始的定位便是科學城人居典範，豪宅標杆，那麼賣到5.8萬，甚至更高都是沒有問題的。
所以，大壯手握這麼好的一副牌，打成這樣，實在有點遺憾。
品秀星樾就是在這個豬對手的襯託下，借著涉嫌虛假宣傳名校的東風，實現了自己的銷售神話。
哎，可悲可嘆，老實人終究還是敵不過渣男！
不過近期，大壯應該是意識到了問題所在，開始著手提升裝修的規格和檔次，算是在為前期產品定位的失誤做補救，不過豪宅並非只體現在高交樓標準。豪宅是個系統，還體現在容積率、梯戶比、戶型等各個方面。
所以，如果大壯能在後期產品中，從源頭開始，按照豪宅或改善型的定位來打造，或許大壯會變得真香。
02 中央城
大小姐對這個盤的定位是：吊絲大盤。
中央城項目總建築面積270萬㎡，比大壯名城約多70萬㎡，體量相當於3個品秀星樾，共計2.5萬戶，其中回遷戶約佔1萬戶，分6期開發，開發周期為5年。
之所說它上車盤，有幾個原因：
1、定位剛需，體量巨大，貨量驚人。中央城地段一般，高容積率，大體量，要知道2019年黃埔新房網籤才10089套，其中科學城網籤1586套，所以中央城就算10年賣完，也要每年賣1500套，相當於科學城一年的新房網籤量。
2、二手市場出貨，去化周期可能會比較長，且很難賣出好價格。為何?體量這麼大，同期二手貨量不會少，買家可選擇多，優先出的肯定會是那些價格低或沒有硬傷的房子。
3、康景物業名聲較差，管理能力一般，面對這種大盤，物業的管理會越發成為一個短板。
康景物業已經爛出街了，無需贅述，對於大型樓盤，物業管理本來就是個挑戰，更何況是康景物業這種水平的物業公司。
物業其實是很重要的，因為物業管理的好壞，會直接影響房產在二手市場的定價。比如天河東圃相鄰的旭景家園和城市假日園，一個康景物業，一個康盛物業，差不多樓齡、差不多地段，價格相差一兩萬。
所以，物業差的小區，隨著樓齡的越來越大，二手市場升值會越來越乏力。
4、生源不純粹。雖然中央城斥巨資籤了湖南師範大學附屬中小學，但是裡面有約1萬戶的回遷戶，學習成績還有待時間驗證。
其實像中央城這種開發周期長的舊改盤，是必須要引進名校的。一方面無名校作為賣點，後期銷售去化會比較困難；另一方面，舊改盤，在談判時，村民一般都會要求引進名校，否則拆遷村民答應的不會那麼爽快。
所以我們能看到，很多舊改盤，都配了好學校。
03 品秀星樾
品秀星樾的綜合素質，在香雪板塊相對還是比較能打的。要商業有商業，要地段有地段，要居住品質有居住品質，要學校也有學校（樓盤自建，幼兒園到初中），不然也不會賣的這麼好。
好到辦學主體一直不定，好到開發商引進名校的熱情一再冷卻，直至完全放棄名校這個賣點！
但是這些都無法掩蓋越秀地產這個開發商，信譽和態度上存在的巨大問題。
信譽主要表現在前期宣傳；態度主要表現在對待業主的訴求的傲慢和無理。
在前期宣傳上：
以名校作為主打賣點，各種套路，各種逼定，什麼封盤漲價，什麼名校官宣在即，什麼二中等等等等，諸如此類。
具體的證據之前文章有貼，這裡就不貼了。
還有，離地鐵平均1.5公裡，就敢說自己是地鐵盤；設有機械車位，就敢宣傳時隻字不提，隱瞞消費者。
在態度上：
業主就學校問題向開發商表達訴求時，極盡推諉、搪塞、敷衍，出面溝通的永遠只是營銷中心的一個經理，甚至在業主上門後，依然還是這個經理。
更令人震驚和憤怒的是，直接報警抓人，可憐數名業主買房送小黑屋一日遊。
反觀龍湖雲峰原著，不單落實了名校，且據買了這裡的業主說，他們在向開發商溝通學校時，出來跟他們對接相關事宜的直接就是項目總。
難道，這就是國企，該向普通消費者所呈現出的面貌？難道，普通消費者買國企的房子，在權益受損以後，只能忍氣吞聲？難道，越秀地產已經拋棄了國企的擔當和責任，只剩下了商人逐利的本性？
其實，在這以前，國企在我心中，是靠譜的、有實力的、有保障的、值得託付的、值得信任的。然而，越秀地產所呈現出來的傲慢、無理、粗魯、狡詐、沒信譽、野蠻，徹底顛覆了我對國企的認知。
所以，如果我以後再買房子的話，可能都不會再考慮國企的一手樓盤，反正越秀地產我是萬不敢去碰的。
因為，越秀地產，作為廣州本土實力雄厚的國有地產企業，在對品秀星樾業主的所作所為上，實在令人汗顏和不恥，可謂丟盡了國企的臉面。
但是，我依然相信，越秀地產只是一個特例！並非所有國企均如此。
04 尾聲
我一直認為，買房只要買對板塊，大抵都錯不了。因為根據大小姐這麼多年對市場的觀察，一般，只要板塊買對，當行情來的時候，板塊內的樓盤都會漲，只是漲快漲慢，漲多漲少的區別。
拿科學城這個板塊來說，作為本輪行情的領漲板塊，香雪奧園、時代春樹裡、中海譽城、萬科金色夢想這類沒自建大型商業及學校的，要漲照樣漲，而且漲幅也可觀。
最後總結一下這三個盤：
【大壯名城】壯壯目前這期產品是有問題的，如果在後期能做到產品與地段匹配，我還是很看好大壯的前景；
【中央城】買肯定能買，畢竟價格擺在那，又有名校配套，性價比還是很高的，只是在二手市場的漲幅可能會跑輸大盤。
【品秀星樾】至於品秀星樾，產品沒太大問題，但就衝越秀地產對待業主令人髮指的態度，我就問你，越秀的盤，你還敢買嗎？
好了，關注@樓市大小姐，告訴你新樓盤的另一面！