未經抵押權人同意，抵押人能否任意轉讓抵押物？

實踐中的問題

未經過抵押權人同意，抵押人能否任意轉讓抵押物？

舉例說明。張三在某銀行辦理了一筆貸款業務，將自己的房屋辦理了抵押登記。抵押期間，張三欲將抵押的房屋出售給李四，銀行擔心抵押權受到影響，堅決反對。請問：如果張三一意孤行與李四籤訂房屋轉讓協議，協議有效嗎？李四支付對價後，雙方能否順利辦理過戶手續？

典型案例分析

【案例索引】

保山華隆置業有限公司、新華信託股份有限公司合同糾紛二審民事判決書，案號：最高人民法院（2017）最高法民終490號。

【基本案情】

新華信託公司（甲方）與華隆公司（乙方）籤訂《項目收益權轉讓合同》，約定：乙方將其享有的某地產項目收益權轉讓給甲方，乙方承諾在收益權轉讓期間，不論該收益權發生什麼變化，乙方均承擔無條件回購責任，並向甲方支付收益權回購款。華隆公司以自己名下的地塊以及本項目的在建工程抵押。合同籤訂後，新華信託公司依約支付了華隆公司收益權轉讓款。合同履行期限屆滿後，新華信託公司與華隆公司對帳確認，確認華隆公司欠信託融資本金8398.4萬元。新華信託公司將華隆公司訴至法院。華隆公司對該事實並不否認，但主張其之所以沒有支付該筆款項，是因為新華信託公司沒有同意對抵押物解押，導致其無法實現收益，進而無資金按照約定回購。

【裁判結果】

最高人民法院認為，《物權法》第191條第2款規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。可見，是否允許抵押財產轉讓是抵押權人的權利，在抵押擔保的債權未受清償前，抵押權人有權拒絕抵押人轉讓抵押財產。新華信託公司對華隆公司解押申請未予回復，不違反法律規定。華隆公司以新華信託公司未同意對抵押物解押構成違約為由主張其不應承擔支付信託融資本金義務，既無法律依據，亦無合同依據，本院不予支持。

問題解決建議

1.新法頒布前禁止抵押財產轉讓

在《民法典》頒布前，《物權法》採取的是禁止抵押人轉讓抵押財產的立場。該法第191條第2款規定：「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。」也就是說，如果抵押人與第三人堅持籤訂房屋轉讓協議，該協議是無效的。不動產登記部門已清晰的登記該房屋已抵押，受讓人存在惡意受讓，不適用善意取得的規定，該交易不受法律保護。轉讓協議無效，不動產登記部門不會為該房屋辦理過戶登記手續。

如果抵押人不經抵押權人允許，堅持轉讓，法律是否有例外的情形？該法第191條第2款「但書」部分這樣規定：「但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」意思是說，抵押人非要轉讓的話，也是可以的，受讓人先把抵押人擔保的債務清償完畢。否則，抵押人與受讓人強制轉讓協議是無效的。上述的典型案例依據《物權法》的規定，明確在抵押權人不同意，即使「未回復」的情形下，抵押人也不能擅自轉讓抵押財產。不動產登記部門依照《物權法》第191條第2款的規定，在抵押權人未解壓的情況下，也不會辦理抵押財產的過戶手續。

2.新法頒布後允許抵押財產轉讓

《民法典》頒布後，該法第406條第1款規定：「抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。」在抵押權人不同意轉讓時，法律也不再強制限制抵押人轉讓抵押財產。《民法典》為何要修改《物權法》第191條的規定？作為起草《民法典》物權編的清華大學程嘯教授認為理由有兩點：

1.雖然抵押權是價值權，抵押權人支配抵押財產的交換價值，但這並不意味著抵押財產的交換價值就被抵押權人獨佔、排他的控制了，抵押權人實際享有的只是抵押財產就抵押財產變價所得價款優先受償的權利。

2.同一財產上可以設立多個抵押權，如果首押人可以支配抵押物，後順位的抵押人也將享有支配抵押物的權利。一個抵押物上負擔若干個支配權，與立法初衷不符。

綜上兩點原因，不能認為抵押權設立意味著完全禁止抵押人轉讓抵押財產。所以《民法典》改變了《物權法》的規定，允許抵押期間抵押財產轉讓。

儘管《民法典》允許抵押人在抵押期間轉讓抵押物，但必須考慮抵押權人的利益，避免抵押人轉讓行為給抵押權人造成損害。所以《民法典》第406條規定了兩項限制性措施：

1.抵押權人與抵押人約定不可以轉讓抵押物的，抵押人非經抵押權人同意，不得轉讓抵押物。

《民法典》第406條第1款但書部分「當事人另有約定的，按照其約定」，意思是說如果抵押權人認為抵押人轉讓抵押物會對自己的權益產生不利影響，則其可以與抵押人約定，不允許抵押人在抵押期間轉讓抵押物。抵押人嗣後堅持轉讓抵押財產，轉讓協議無效。

2.抵押權人能夠證明抵押人轉讓行為損害其抵押權的，可以請求將轉讓所得價款提前清償債務或提存。

關於不動產抵押，抵押權人應該提供何種證據證明抵押人的轉讓行為損害了其利益？《民法典》沒有作出規定，有待全國人大和最高院根據實踐情況，作出相應的法律解釋或司法解釋。

筆者認為，重點從兩方面判斷轉讓行為是否侵害抵押權人利益：

1.抵押人轉讓行為是否存在逃避債務，轉移資產的惡意。

2.抵押人與受讓人之間交易的對價是否合理。

若交易價格明顯低於市場價格，且不滿足清償抵押權人所有債務的，說明雙方存在惡意交易。抵押權人既可以請求確認轉讓行為無效或撤銷轉讓合同，也可以請求抵押人將受讓款提前清償債務，並要求抵押人和受讓人對不足部分承擔連帶責任。關於動產抵押的轉讓，基於法律行為的動產物權變動僅以交付為物權變動的生效要件，且動產容易隱匿，在允許抵押的動產的轉讓情況下，抵押權人難以通過登記來查找抵押財產的去處。在此情況下，抵押權人只要能夠證明抵押人轉讓抵押財產可能給其造成損害，就可以依照《民法典》第406條第2款的規定，請求將轉讓所得價款提前清償債務或提存。

3.抵押財產轉讓後對抵押權的影響

依照《民法典》第406條第1款第3句「抵押財產轉讓的，抵押權不受影響」的規定，不管是否經過抵押權人同意，抵押人轉讓抵押財產的，抵押權人在抵押財產上設定的抵押權不受影響。簡單的說，抵押財產的受讓人要對抵押權人繼續承擔抵押擔保責任（既要以轉讓的抵押財產價值為限，同時不超過原抵押擔保範圍）。抵押權人在實現擔保物權的條件成就時，有權向受讓人主張優先受償權。

未經抵押權人同意，抵押人和受讓人能否辦理抵押財產的過戶手續？《民法典》對此未規定。筆者認為，既然《民法典》第406條第1款規定：「抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。」那麼，不動產登記部門對此也要作出相應調整，合法的登記程序為：不動產登記部門應製作新的產權證書；不動產產權證書上除了變更產權人為受讓人外，還應登記該房屋抵押登記情況（內容同產權變更前的抵押登記情況一致）；該證書除了發放給受讓人外，還應發放給抵押權人。

《民法典》等依據

《民法典》

第403條　以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

第404條　以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人。

第406條　抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

實務風險提示

抵押財產轉讓，抵押權人的利益保護問題是實務中關注的焦點。

對於不動產抵押財產，無論是否轉讓，均不影響抵押權人行使抵押權，對抵押權人的利益影響較小。

對於動產抵押，如果辦理抵押登記，對外具有對抗效力。

受讓人受讓財產時具有查詢的注意義務，抵押權人向其主張抵押權時，受讓人不能因此抗辯不承擔抵押責任。如果動產抵押沒有辦理登記，依照《民法典》第403條的規定，不登記的動產抵押權不得對抗善意第三人。以及依照《民法典》第404條的規定，以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。因此，受讓人善意取得該抵押財產後，抵押權人可能無法再向其主張抵押權，只能回過頭向抵押人主張賠償責任。

建議：

1.抵押權人為了減少因抵押財產轉讓帶來的不穩定性，可以在籤訂抵押合同時約定抵押期間抵押財產不得轉讓，達到限制抵押人隨意轉讓的風險；

2.抵押權人在辦理動產抵押時，為了避免受讓人抗辯「不知設立抵押」，建議一定要辦理抵押登記，防止抵押人惡意轉讓動產。