文丨 花滿樓
中山，只有局部機會
上篇中山文章，我們已分析了中山目前疲軟的樓市現狀，以及炒概念之下的混亂城建和無中心。
如此撕裂的城市，要是說很有投資價值也說不上，但價值還是有的。
只是在產業不集中、人口不集中、無中心的鎮域經濟下，本就有限的資源被稀釋分散，發展得很慢，核心區域更不能吸引來優秀人才，甚至有點惡性循環的感覺。
這樣勢必會導致——極度分散的城市發展動力和極度分散的城市購買力，最終的結果就是城市的房價動能不強。
所以，這一刻的中山，並不是遍地機會，只能是尋找在混亂市場中產生的局部機會。
中山投資第一原則是：回歸主城、回歸配套、回歸居住
多年以來，中山炒著環廣環深環珠的概念，沿著城市邊界線種房子，畢竟天生不是富二代，難道還不能賣家裡的鏟子嗎？
環廣——三角鎮靠近廣州的明珠灣CBD
環深——翠亨新區通過深中通道和深圳寶安機場相連
環珠——南朗鎮靠近珠海唐家灣高新區，坦洲鎮靠近珠海老香洲
明珠灣CBD、深中通道、唐家灣高新區有什麼重大規劃利好，中山置業顧問的朋友圈第一時間跟進。
在中山房價火爆時期，這些有概念有炒作點的區域，因為洶湧而來的巨量的資金，房價一下子就躥上去。
而三角鎮、翠亨新區、南朗鎮、坦洲鎮，這些廣深珠投資客集中的地方，恰恰就是多年以來中山未開荒的「西伯利亞」區域，是本地土著嗤之以鼻的窮鄉僻壤。
時隔4年，當初這些被外來投資客瘋搶的地方，除了坦洲是有切切實實的珠海剛需，畢竟離珠海華發商都太近，就是一腳油門的事情。其他都沒有什麼人氣。
坦洲的死結是小開發商集聚，產品的品質很差，導致居住氛圍很差。
因為是中山的邊緣鎮區，所以即使亂停車都不會有交警來貼條。
本身產品就差，再加上教育和配套差，所以很多珠海人只是借坦洲暫時過渡一下，有錢立馬換回珠海。
坦洲的困局更是無解的，很多優質地塊在90年代就已出讓給小開發商。
當時大多是騙地蓋廠房，後來看到房地產行情好，就通過土地變性去蓋住宅。
不僅坦洲如此，中山的很多鎮區都是如此。所以大開發商在中山很難拿地，所以導致中山現在不少項目都是小開發商泛濫，典型的地頭蛇市場。
根源都出在鎮區有獨立管轄權，而鎮區又有多強的規劃能力呢？
而中山炒作概念的其他區域，有的交房好幾年，陽臺都落了一層厚厚的灰了，還是無人居住、租不出去。
在火炬開發區，雖然有相對成型的產業園，而且蓋了不少房子，但是人氣很差。
園區除了廠房，樓下看不到什麼人，房子空置非常嚴重，商鋪連招商都懶得做了。現在的火炬還尚在起步之中，人口產業填滿、成熟，至少還需要5年的時間。
我們還看到一棟樓，好多戶都在陽臺上掛了「急租急售+業主電話」的橫幅，紅底白字，有些紅幅爛了都賣不出去，在灰白的建築外立面下隨風飄著，顯得尤其扎眼。
而炒作深中通道最火的翠亨新區，是未來中山唯一可以拿得出手的區域，更有吹風說窩在老城區的中山市政府要搬到馬鞍島上。
目前的馬鞍島核心景觀翠湖公園已經做好，濱海產業發展軸也在熱火朝天建設中。
可是，5年內，翠亨新區可能會成為又一個火炬開發區，有一些產業，但不多；有一些人，但不多，發展的動能還是太弱了。
那翠亨新區的投資前景怎麼樣呢？
馬鞍島上只有不超過10%為住宅用地，目前只有一個住宅項目萬科前海西岸，項目定位是萬科改善端的翡翠系，預計下半年入市，真正靠著深中通道的出口。
其他都是要通過中開高速或是翠亨快線換乘到項目上，但不管是翠亨新區還是火炬開發區的項目，都在蹭深中通道的概念。從東到西，深中通道成了項目的關鍵營銷點。
在建中的中開高速
翠亨新區一直以來都是中山的郊區，所以發展滯後很嚴重，項目周邊要麼是村子廠房，要麼就是荒山農田。
在樓市火爆時期，巨量的外來資金甚至可以把不毛之地翠亨新區的房價炒上20000元/㎡，而隨著樓市進入平穩期，去年翠亨新區的房價跌了至少15%左右。
而埋了無數投資客的，正是深中通道這樣的大概念。
深中雙城居住真的現實嗎？
深中通道要2024年才開通，按照路橋收費的計算，過橋費單程接近100元，雙程就是200元，一個月就得四五千塊錢過路費，而且還要算上油費。成本如此之高，單日往返上班，幾乎是不太可能的。
雖然有人會說，到時可能會有兩地往返的班車，想到要從家裡坐車去到深中通道，然後經過24公裡的深中通道，然後再坐車去深圳上8個小時乃至更長的班，然後下班後再折騰一次。
對於這樣的深中雙城生活，真是讓人倒吸一口涼氣。
這5年來，翠亨新區的房子不可居、不可租，要賣也只能折價賣，畢竟現在還有大量新房供應，要賣也不是一個容易的事。真是雞肋，食之無味，棄之可惜！
在翠亨新區，我們看到的，絕不僅僅是大量空置的房屋和商鋪，甚至還有商鋪因為租不出去而用來出租，在走廊上晾著衣服。
對於翠亨新區這樣一個裹挾了需要5年之後才能兌現的規劃來說，之前概念剛出來時入手，大概率都是賺的。但現在入手，真的不值，因為價格已經不便宜了。
這一刻的中山，最有價值的區域，一定是價值紮實、配套成熟的主城區，而不是什麼炫目的概念集中地。
這幾年的樓市熱潮教會了太多中國人炒概念炒地圖，乃至大家都忘了房子最終是要用來住的，居住才是房子最大的價值。
更別說中山炒的這些概念，都空有規劃，就是不見落地。
深中通道是國家級工程，是國家在修，不是中山在修，所以才有落地。
像中山這種三線小城，根本不用去看它的什麼金融商務中心區、中央服務區、總部經濟區，所謂的金融，其實就是幾家銀行的總部，和我們常識中所認知的金融中心完全不是一個量級的東西。
接下來是樓市平穩期，起碼5年內不會像2016、2017年那樣的房價暴漲。對於中山的這樣三線小城，在這一刻，概念熄火，更要遠離概念，回歸居住，回歸主城和配套，這樣才有流動性，才有接盤俠。
最大價值區域一定是滿足可居可租可售的主城區，或是和主城區距離不遠，規劃相對較好，未來滿足主城區外溢的鎮區中心。
綜合來看，城市界面最好、城市發展後勁最足是東區，是最有價值的。次之就是與老石歧一河之隔的港口鎮世紀東路。
東區
港口鎮世紀東路
中山和許多三線小城一樣，有著謎一般堅不可摧的主城情結，主城的人不願意離開城區，各鎮區的人也都傾向於在本鎮買房，因為各個區、各個鎮之間的交通極其不便。
例如在我們印象中，105國道應該是一個城市的臉面，各城市負責維修自己的那部分，但105國道中山段路況真是慘不忍睹，坑坑窪窪，城建令人堪憂。
所以，在這些主城區土著心中，主城完善的配套才是生活的地方，家門口拐兩步路就能到的大信新都匯，上學走路就能到的學校，生病一腳油門就能立馬到醫院，即使遇到大熱天，也可以躲在公園大榕樹下棋打牌，才是真生活。
大信新都匯
火炬開發區至少得5年後才成熟，更別說依靠5年後才能開通的深中通道的翠亨新區，至少得10年以上才成熟。
這些地方房價都不便宜了，而人生中又有多少個10年賭在一套房子上呢？
至於中山的鎮區，普遍不值得投資，破敗的廠房和雜亂的城中村，成為中山發展中的一塊塊瘡疤，消磨了整個城市產業升級的活力，仿佛凝滯了一般。我們感到惋惜的那一刻，也在為中山未來感到擔心。
中山缺了城市規劃和產業布局的前瞻性，城市的自我更新和升級基本都已停滯了，整個城市的城建非常低效。
這些破敗的廠區拽著中山邁不開步子，實在是為中山惋惜。
中山投資第二原則是：不買新房，不買CEO盤，去淘二手房的筍
一直以來，中山的新房供應都很大，完全屬於一個純新房市場，所以二手房基本都比新房低20%左右。
在這樣一個市場中，買新房確實手續簡單，但無疑就是在交智商稅。而且新房限購，需要繳納半年社保才能買，而二手房是不限購的，直接就可以買。
中山前幾年都是毛坯，最近幾年才有精裝房的趨勢，所以中山現在市面上二手房，基本都是廣深珠投資客前幾年買的毛坯房。
投資這樣的二手房有什麼好處？
1.二手房價格相比新房來說，有著明顯的價差
因為是毛坯，所以不用為裝修支付高溢價，而且開發商的裝修真的值不了那麼多錢。即使算上各種稅費中介費，二手房相比新房，還是便宜了不少。對於資深投資客來說，都明白投資一套房子，最重要的就是夠筍的價格。
2. 中山和大多數三線小城一樣，都有相對嚴重的「新房癌」，滿足接盤俠的需要
二手房毛坯房沒有住過，與新房基本無異。過幾年再賣時與現在入手新房基本沒有差異。
在早期投資中山的投資客中，現在就有不少要套現的，所以我們也可以看到一些已交付的小區陽臺上都掛了「急租急售」的橫幅。在這樣的市場，你完全是可以在二手房市場淘到筍的。
當然，如果你可以以一個足夠低的價格買到精裝房，也可以考慮，畢竟可以出租貼補房貸，獲得相對充分的現金流。
而且由於當地的購買力有限，最好是三房或四房，這才是符合中山未來剛需和改善接手的戶型，不要去買CEO盤大平層或別墅。
對於中山新房兩萬的項目，同片區二手房房價也就只有15000-16000之間，耐心挑，花點心思看房，能撿到漏還是可以投資的。
大灣區的明星小城市?強二線城市?
那天傍晚，當我們結束中山考察，站在珠江西岸的海灣上，我想了很多很多。這一刻的深中通道，還尚在艱難地跨過茫茫伶仃洋鋪設橋墩。
這種宏大的工程建設，並不是像房價一樣，蹭蹭蹭一下就跑上去，反而是腳踏實地的執行和落地。
如果中山不找準發展思路，還是延續像現在的小氣量格局，即使大灣區給了再大的利好，自己沒有爭氣，最終也只能淪為大灣區的陪襯。
站在珠江西岸的海灣上，我們還可以看到對面，珠海唐家灣高新區如火如荼建設中的塔吊。
珠海和中山本是差不多起點的城市，一樣的人口少、產業基礎薄弱，而珠海這幾年通過合理的產業轉型和大大對橫琴的前瞻性規劃，再加上靠著澳門的獨特地緣優勢，珠海顯然已經在城市崛起中，跑贏了中山。
而且，中山的旁邊，是無數個來勢洶洶、強勢追趕的「珠海」。
四十多年前的改革開放，大潮起珠江，珠三角憑藉著得天獨厚的地緣優勢享受了全中國最好的政策紅利，佛山東莞珠海惠州中山這些明星小城市乘勢崛起。
而隨著「強二線、強省會」時代的到來，這些明星小城市的背後是一個個脫穎而出的省會城市，他們雖然比珠三角的城市起步晚，但也沒有珠三角城市早期建設而產生的鎮域經濟問題、土地被廠房城中村低效佔用問題，反而做更高瞻遠矚的基建工程、產業布局和人才引進。
由於城市首位度高，光是搶人和地鐵建設，就已表現出碾壓這些明星小城市的氣勢。
而且大灣區城市之間還存在著強烈的利益博弈，各有各的算盤。中山想靠著廣深珠發展，未必會有那麼順利。
對於中山這樣的明星小城市，真可謂是「前有堵截，後有追兵」，要贏就得靠自己爭氣。
站在2019年，俯瞰我泱泱中華，一場轟轟烈烈的城市戰爭，已經打響，未來已來，沒有做好準備的，勢必會被拋棄。大灣區的明星小城市和強二線城市，未來鹿死誰手？
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（責任編輯： HN666）