2019年的長沙樓市，和天氣一樣，多雨少晴。住建部預警佛山、蘇州、大連、南寧4城市房價上漲過快的時候，長沙樓市已連續兩周去化率低於60%。
調控持續、價格可控、成交數據仍顯平穩，就宏觀面而言，這是長沙樓市最好最穩定的時節。就像天氣，即使是滿30減15，那也還有15，至少不用擔心冰凍三尺。
而在市場層面，就像這個提前進入梅雨季節的城市，空氣裡的潮溼侵襲著每一個靈魂。客戶量的漸少、市場面的分化、銷售策略的乏力，就似溼氣之於臟腑的深襲，讓地產的人們步履漸重。長沙樓市，就這樣踏進了梅雨季節？！
（以下內容，純屬個人觀點，僅作參考，無關任何導向意圖）
1. 調控與調整次效應正發酵
今年樓市的外部環境沒有比往年更好。股市、油市、貿易市場的鬥轉星移，看上去很遠，卻難免如烏雲籠罩，乏見藍天白天的爽朗。
樓市本身，何嘗不也在抽絲剝繭的漸變期？調控和調整的深層次效應開始顯現。2018年，網紅無憂，2019年，誰是網紅？2018年，還有老本賺吆喝，2019年，全城同價的尷尬正在惡化。2018年，購房者比較急，2019年，開發商更急。
要麼死，要麼成為網紅的時代。對於曾經頹廢已久的地產營銷圈來說，是一場莫大的考驗。做網紅，哪有那麼容易？要麼拼顏值，要麼拼套路，要麼拼投入。
現實卻是全城限價一根弦，怎麼拼顏值？利潤空間都那麼一丟丟，怎麼拼投入？又有幾個下得了狠心？與此同時，老套路玩膩了，甚至都忘了，新套路好看卻不好用。還能坐在家裡等搖號結果嗎？
2. 持續銷售力，該靠什麼支撐？
營銷人老化，或者青黃不接，以及營銷手段乏力，讓雄起、持續雄起越來越成為一種奢望。一如【佰言堂】從前陳述的觀點：一個行業和市場，失去了行業媒體的推力，便意味著跌落神壇的開始。
當地產圈大多數的人們越來越習慣與房地產媒體平臺的萍水相逢，認為直接效果有限、眼前價值不夠，而更願意選擇直觀粗暴有效平臺的時候，這個行業市場的深度調整便在所難免。
於地產營銷本身而言，這沒有對錯。誰不是扛著銷售任務的重擔匆促前行？問題只是，越來越多的項目，越來越不被廣度、深度了解。
不是曇花一現，便是久藏功與名。以前還能利用渠道蹭蹭網紅邊緣效應，現在渠道也是孤掌難鳴，咋辦？
3. 還等著去限購的夢想實現？
盼望著，盼望著，冬天過了，春天已過了，調控政策的鬆綁不但未能如期而來，反而多了一塊二套住房契稅優惠取消的「裹腳布」。年前，十個人有九個人跟我說，限購政策很快就放鬆。到如今，就剩兩三個仍在執著打聽內幕的人們了。
還僥倖什麼呢？樓市「正」策的邏輯終究如此，宏觀面的WEN定目標壓倒一切，誰會多此一舉基於健康的考慮鬆些「腳鐐手銬」讓你舒緩下筋骨避免四肢僵化？等要進ICU的時候再說吧！否則，你又一發不可收拾的跑了呢？
面子擱在那裡、榮光擺在那裡、威嚴立在那裡，誰都知道，但誰都不說。何況，房價高有高的好處，房價低也有低的價值。沒有孰是孰非，只有政ZHI正確，或者東方不亮西方亮。
雖然，理論來說，基於市場健康持續的需要，限購已然存在適當、部分放鬆的必要性。比如迎合文旅度假生活模式的大王山片區、以及小荷需要初露尖尖角的空港新城和高鐵西城，一體化限購必然使之發展勢頭明顯受限。
4. 好像沒有慈善家這個角色
政策的效應，體現在產品層面，一樣烙印深厚。有人樂觀地說，土地招拍掛的限價天花板漲高了。從9000多到11000多，再到12800的區間，終於可以多些陽光燦爛的時間。
然而，產品呢？兼具情懷的人們的理想越來越豐滿，而現實卻越發骨感。前年就跟很多開發商朋友說，還搞什麼高贈送？到時候還不是被打落牙齒往肚裡吞？某標杆項目，接近清盤，還虧一兩個億，把商鋪、車位賣完可能拉得平。這樣的財務情況，你還能太多指望開發商大發善心，給地下車庫像運達同學、明昇同志一樣貼滿瓷磚嗎？那不是強人所難嗎？
家家開發商都有本難念的經，購房者卻越來越無所顧忌。學位、配套、細節、裝修、逼格，無一不可能成為維權的動因。2400的精裝，做成1500的標準，必然糾纏不休，恨不得到手都是4200的享受。要不，你把2400的錢花在哪裡，全部拉個清單出來，我來一項一項用手機計算器加一下看看？
賣房賣到這個份上，還能在產品上有多少欲望？很簡單，哪有什麼十全十美的樓盤？這個一醜遮百美的時代，不求無功，但求無過，看似討好所有人的常規化操作真的就是這個城市或購房者的長期利好？
5. 商（寓）住倒掛，豪宅溺水
一直在說，長沙需要適度放開高端改善產品的價格限制體系，20%，哪怕10%。雖然我自己買不起，也沒那個本事。但看到買幾百上千萬豪宅的人們，為了地下車位劃得太小而維權的事情，不免有些同情。
買個所謂的豪宅到底是找享受，還是找抽？雖然大多是個別開發商的欲望無止境、鼠目寸光，但也不乏存在價格受限的緣故。好端端的一個項目，又不可避免的虎落平陽，怪誰呢？
在這普通住宅與商業公寓明顯分崩離析的市場當中，均價9000多的住宅VS均價一萬二三的商業公寓，能說明什麼？很遺憾地說，除非產品與服務匹配性升級到位，大部分的商業公寓產品其實更像政策溫室裡的花朵。
戶型同質化、標準同質化、功能同質化，全城皆是萬二三的公寓，的確是當下資產保值、投資穩健的較好渠道，但在實際應用和居住當中，可能不一定有想像的那麼美好。當然，在城市人口還將快速增長的長沙，公寓投資至少比股市、P2P安全得多，何況還能借道熬出個住宅購買資格呢！
6. 搖號搶地，公平還是摧殘？
如果硬要說激情還在燃燒的話，看看土地市場，看看招拍掛，的的確確看不到任何泥濘溼身的感覺。三五十家房企，只要遇上一塊地，就都像老光棍搶媳婦一樣，慾壑難填。
從濱江新城到瀏陽河畔，上輩子燒了香的同學興高採烈，絕大多數這輩子抱佛腳的朋友垂頭喪氣。塊塊地都出手了，一塊都沒中。這對那些信誓旦旦要在長沙衝刺百億、兩百億、三百億的同志們來說，到底是煎熬還是幸運？
拼多多風行的土地節拍裡，不想餓肚子那就去博手氣，想一網打盡成為蓋世梟雄又只能夢想夢想？這是公平還是權衡，無法斷義。但所謂的產品主義、城市情懷、企業宏圖等等，在如此語境，如何肆意張揚？
一方面，這是延緩市場集中化、普渡眾生的最佳體現；另一方面，這何嘗不也是把先進生產力和落後生產力一鍋燉的階段性「行業摧殘」？
7. 梅雨後，大旱還是大澇？
就各自的本位主義來說，誰都沒有錯。土拍搖號幸運者得、水平限價標準化強、現實性差距前糾纏者眾、低房價（低品質）大旗迎風飄揚就好。政FU、政CE、房企、購房者等等，都在城裡，各司其職，誰又有錯？
就如這梅雨季節裡的樓市，或者說樓市的梅雨季節，溼了就溼了，只要還能行走。只是，梅雨之後，會是大旱還是大澇？
就像這夜間，和朋友海聊，長沙地鐵規劃太註定眼前的現實和未來三兩年的利益，而嚴重忽略了之於這個城市重要功能服務和長期發展板塊的錦上添花或運籌帷幄。
所以，多少地鐵雙交叉、三交叉點完全沒有想像空間，反而如漸進成熟的紅星商圈甚至標杆向上的市府核心等等，只有安靜地翹首已盼。
長沙樓市的梅雨季節，就是這般。方向呢？目標呢？房價只是其中之一的話，之於城市的未來，之於價值的尊重、之於品質的堅守、之於美好的追求，難道都不妨放下？
8. 客群勢弱的高鐵新城尷尬
有朋友問我，怎麼看高鐵西城的前景。回答說，高鐵新城的現在，有些尷尬了。
如果有關方面還沒有意識到的話，等到意識到了的時候，可能又要耽誤高鐵新城好長一段發展時間了。從被追捧到去化率迅速滑落，高鐵新城的發展現狀肯定是不正常。
究其深層次的原因，最直觀的顯然是一直在賣高鐵樞紐，而教育、醫療等公共配套完全沒有跟上來；第二是區域性生活服務性景觀資源沒有規劃好、或者建設速度嚴重滯後；第三是區域內歷史性定價後遺症顯現，扯後腿的力量太大；第四是客群支撐開始逐漸勢弱。
相比之下，未來三兩年，規劃新起的高鐵西城、空港新城、濱水新城或者金霞新城、南部新城怎麼辦？繼續重蹈苦盡甘來之道？
9. 無論旱澇，產品和服務決定走多遠
這也正常，不經歷風雨怎麼見彩虹？不買把傘怎麼淌過梅雨季節的長沙？好多年不喜歡帶傘、用傘的我，終於發了寶氣，在淅淅瀝瀝無止境的天氣裡，痛下決心花了58塊大洋買了一把大雨傘。
即使，還是一買回來就扔在家裡當擺設，但花這個錢還是能買點安心啊。萬一，萬一，暴雨傾盆，沒有傘就沒法出門了呢？
房地產撐到當下，一直不太習慣帶傘和用傘的驕傲一樣應該堅挺下去嗎？以前靠土地賺錢，眼下靠運氣賺錢，未來靠什麼賺錢？個人還是會認為，產品品質永遠都是最好的保護傘，運營服務更將帶來牆內開花牆外香的守得雲開見月明。
反正賺不了什麼大錢，何不多些情懷？在產品上多花些心思，在服務上多花些心血，為梅雨季節之後的機遇或挑戰多積蓄些防護性與發展性的力量？
真的，逢交房必鬧，有意思嗎？
即使宏觀環境和市場環境「一視同仁」與「一鍋端」，也不妨多做好些自己，於產品與服務，多些穩健與創新，在無論怎樣的梅雨天，堅強的撐傘而行！
觀察：劉佰忠
湖南賦潤科技/好房子網 總經理 【佰言堂】主筆 湘經聯監事長
【佰言堂】從梅溪湖到東風湖，中國金茂在湘第二城宏大開篇
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