歷經2020年的疫情黑天鵝事件，不平凡的一年終於結束。迎接2021年，深圳商業地產增量市場將是如何光景？又有哪些特色項目蓄勢待發？本期，我們梳理了2021年深圳擬開業的商業項目，以期為行業提供參考。
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2021年擬開業商業項目分析
據贏商網不完全統計，2021年深圳擬開業商業項目有35個，商業體量新增為235.94萬㎡。
從區域來看，南山區、寶安區仍是發展重心，2021年南山區將有10個項目新開，寶安區有6個，其次是龍崗區5個、羅湖區4個、福田區和龍華區各3個、光明區2個、坪山區1個、大鵬新區1個。
從項目體量上看，2021年擬開業商業項目中，10萬m及以上的大體量項目有6個，分別是龍崗萬達廣場、龍華壹方城、鵬潤達·奧特萊斯、平湖佳紛廣場、光明龍光商業廣場（暫定案名）、龍華龍光商業廣場（暫定案名），其中龍崗萬達廣場商業體量達30.44萬m；此外，5-10萬m的中體量商業項目有14個，3-5萬m的有7個，小於3萬m的小體量項目有8個。
從開業時間上看，2021上半年和下半年項目開業數量較為均衡，目前各有14個。
值得一提的是，2021年佳兆業商業將有4個項目在深圳不同區域開業。據了解，今明兩年佳兆業商業將迎來項目入市高峰期，全國多個商業項目正在如火如荼的籌備中。
（表格按項目開業時間順序排列，數據來源：贏商大數據）
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代表性商業項目介紹
[歡樂港灣商業街區]
·開業時間：2021年初
·項目地址：深圳市寶安區寶興路
華僑城深耕灣區推出的全新一代文旅示範作品——「城市公園綜合體」深圳歡樂港灣，已於2020年8月對外開放。2021年2月，深圳歡樂港灣濱海體驗式商業街區也將亮相。
項目面積約8.8萬m，其將海景、公園、生態與商業完美融合，搭配濱海氣質的公園街區，以自然開放、多元體驗、重視都市社交與新奇感官三個核心元素基礎，打造「NEW LOHAS新樂活主義」的全新都市生活方式。
在內容進階上，歡樂港灣以「新品牌、新形象、新業態」重塑著商業形態:
·首進深圳品牌近40%，包括「中國最美書店」鍾書閣、伴手禮品牌手信坊、輕奢時尚買手店LA Boutique、樂気漂移車厰，以及廊橋港灣、大盛、中意天池、Luga’s等一系列新穎、精緻的首進餐飲品牌等；
·引進採用最新形象的品牌租戶超過60%，包括華為深圳首家PLUS旗艦店、Meland Club項目專屬形象店、國內首家以Whiskey和雪茄為主題的TONI&GUY、比亞迪汽車城市體驗中心等；
·新業態佔比超20%，如超級米其林主題街區、業內首個以室內滑板場打造的潮流跨界品牌「潮牌六十六滑板」、集酒品藝術和花園餐廳、音樂美學於一體的「飛夜」等；
除此之外，項目還將打造首個商業體直播運營中心，協助商家打通線上銷售渠道。同時，在業內首次與高星級酒店合作，採用萬豪酒店物業服務標準，為顧客提供五星級消費體驗。
[匯邦中心icon mall]
·開業時間：2021.03.25
·項目地址：深圳市寶安區匯邦名都花園
匯邦中心icon mall毗鄰大浪時尚小鎮和石巖工業城，商業面積約7.2萬㎡，為一站式全齡層生活方式街區MALL。其通過營造充滿活力與動感的港式生活及不夜城場景，將打造成休閒娛樂購物的全新生活方式坐標。
項目採用「雙首層」立體結構，通過「環島型連廊」設計將三大商業街區圓滿串連，規劃了餐飲美食、兒童教育、生活配套、休閒娛樂、運動潮牌、精品零售六大業態。在兼顧全年齡客群需求的基礎上，項目還打造了超5000㎡的特色美食街區、5000㎡的家居生活館、一站式休閒娛樂體驗場。
[龍崗萬達廣場]
·開業時間：2021.06.25
·項目地址：深圳市龍崗區華南城4號館
龍崗萬達廣場是深圳第二座萬達廣場，也是萬達體系內首個第四代萬達廣場，其商業體量約30.5萬㎡，落成後將成為深圳東部體量最大的商業項目。
該項目是萬達商管基於新消費趨勢，對實體商業的革命性創新。項目圍繞著旅遊、文化、社交、生活四大核心功能，從場景創新、科技創新、內容創新三大方面迭代升級，為消費者提供深度沉浸式消費體驗，打造體驗型城市「微旅遊」目的地。
項目緊扣「首店」經濟規劃引進了450+特色品牌，囊括人文藝術、生活美學、科技時尚、運動體驗、兒童娛樂、環球美食、夜經濟等創新業態，進駐品牌也多以概念店、體驗店、特色旗艦店等特色門店呈現，以求打造「獨一無二」的品牌消費體驗。
如項目引進9家主次力店，包括：萬達院線全國首家「太空主題」影城、南中國第一家「知嘛健康」、超2800㎡的大型寵物4S店、京味張「宮廷文化」主題店、深圳首家吉布魯牛排金牌店、1700㎡的Meland兒童成長樂園新型門店、超1000㎡金寶貝旗艦店等。此外，項目還將持續引進潮流輕食茶飲網紅店、原創設計、非遺手作體驗館等。
結合業態規劃，項目還設置了時代列車、鵬程九天、無限活力、寶貝王國、鵲橋相會、尋味九州、不夜天階等七大主題場景，營造沉浸式商業氛圍。
[龍華壹方城]
·開業時間：2021下半年
·項目地址：深圳市龍華區工業路與人民路交匯處
作為深圳中軸體量最大的購物中心，25萬㎡的龍華壹方城位於龍華高端高密人居地塊，與25、27號線無縫接駁，毗鄰4號線與22號線，同時以雙首層的設計匯聚客流。
在空間規劃上，龍華壹方城以海浪和礁石為設計靈感，打造蜿蜒靈動的建築線條，呈現商業之美。
在業態配比上，項目規劃了時尚潮流、休閒運動、饕餮美食、娛樂視聽、居家生活、兒童成長、文化創意、社交聚會八大超全業態，並從潮流藝術、品質生活、運動悅感等方面打造六大主題商業分區。
為了進一步強化體驗感，龍華壹方城大主力店均為新式體驗且深圳市場鮮有的品牌。項目引入了中國首個世界級室內風洞飛行體驗店——iFLY深圳·風洞全球會員店、中國首店ROUND1、華南首家室內NBA標準籃球場V5 SPORTS、華南首店陳露國際冰上中心、新時尚運動體驗品牌FlowLife拓極滑板衝浪俱樂部、高端藝術精品觀影空間cinesky新天影院等。
此外，還將會有更多的國際零售、知名品牌旗艦店進駐龍華壹方城，深圳北獨有的高端體驗空間即將呈現，引領深圳北商業進一步升級。
[平湖佳紛廣場]
·開業時間：2021下半年
·項目地址：深圳市龍崗區平湖街道
平湖佳紛廣場坐落於「深圳小前海」——平湖街道，臨近平湖樞紐站和平湖地鐵站，商業體量達10萬㎡，是平湖現有最大的購物中心，也是平湖商業升級之作。
項目定位為「平湖品質生活中心」，以安居、慢享、有型、趣玩、食刻五大主題進行業態布局，產品內容更加豐盛。核心的地段、巨大的體量和多元的商業內容，使其在片區內具有唯一性，是中高端品牌進駐平湖的首選之地。目前眾多國內外知名品牌已經意向進駐，其中很多品牌是首次落戶平湖。
項目還採用了十分具有開創性的設計，在商業體內創造了一條室內躍層商業街。
作為佳兆業商業區域型購物中心——「佳紛廣場」的首作，平湖佳紛廣場將在OIM戰略體系下得到佳兆業旗下各條產品線的全方位系統支持，真正成為煥新平湖商業，激活區域消費的典範。
[萬象前海]
·開業時間：2021下半年
·項目地址：深圳市南山區前海新區桂灣大道
深圳萬象前海位於粵港澳大灣區核心引擎前海片區，周邊規劃集寫字樓、高級公寓、精品酒店為一體的綜合體項目，未來地鐵1號線鯉魚門站、5號線桂灣站與項目無縫銜接。
圍繞「新美學」主義，萬象前海在8.26萬㎡的商業空間裡，重構新中產的生活美學哲學，從空間設計、內容招商到事件策劃都將不斷激發「美學」靈感，構建一個新的生活美學生態。
項目引進200餘家高品質品牌入駐，為城市新中產量身定製一個融合社交休閒、精品時尚、餐饗美食、科技體驗和文化分享於一身的創新生活空間。
為打造一個擁有美學引力的商業場所，項目縱向切分出三個特徵鮮明的垂直空間：Quality life、News Life 、Art life，讓品質、熱鬧、與藝術的多元氛圍體驗在一個空間中共同實現。
其中，在News life「事件發生器」裡，項目將導入「超級流量直播間」「品牌時裝秀」「詩歌朗讀會」「多媒體藝術展」「音樂社群小現場」等；在Art life「垂直美術館」，將會讓藝術品從封閉的、肅靜的、沒有色彩的封閉美術館「白立方」中釋放出來，讓商品也變成藝術的一部分。
此外，在萬象前海這個項目上，華潤萬象生活亦將探索與品牌共創，與消費者共創商業內容體驗。
與品牌共創：未來將突破品牌的邊界，共創衍生品牌的新產品線，用全新的陳列方式，換一個角度來感染消費者，並且發行萬象前海的限量商品。
與消費者共創：與消費者共同創作、表達生活的美學。通過與大量的KOL合作美學事件，導入志趣相合的流量，將美學事件內容生成UGC自發傳播，最終影響每一個人。
[後海匯]
·開業時間：2021.12
·項目地址：深圳市南山區後海
作為鐵獅門的華南首秀，深圳後海匯位於南山後海核心區域，無縫連接地鐵2號線、11號線、13號線（建設中）和正在規劃中的15號線，其商業面積約7.2萬m。
項目將目標客群瞄準於更年輕、更具消費力的Z世代，並圍繞年輕一代進行了「新空間塑造」「定製化服務」和「多渠道搭建」等一系列動作。在與周邊商業體形成差異化發展的同時，共同助力後海商圈進一步升級。
在打造上，後海匯延續了鐵獅門「快樂建築」的設計理念並採用Mall+街區的形式。除商場以外，還涵蓋了獨棟的24小時夜娛中心、戶外露天花園、戶外美食街及可供Z世代找尋同好的「ZPods共享空間」等4種建築形態。
不僅如此，在布局和內容規劃上，「三個首層」+「三個美食街區」的概念設計打破了傳統平層空間的局限，兼具體驗和場景的多樣性。後海匯突破以零售為主的傳統業態布局形式，在適配各類年輕人的喜好上打造個性化的特色空間，將更多年輕消費者聚集到後海，實現娛樂、生活、社交等定製化享受。
據悉，項目設置了4000+m的潮流文化街區，以深圳首個國潮街區和國際品牌先鋒區，適配潮流愛好者多元化需求；設立了2000+m深夜娛樂中心，包含了雞尾酒吧、夜間市集、夜間展覽等多種組合形態，豐富夜玩屬性；2500+m戶外運動場地，以專屬戶外運動品牌區，連結戶外公共空間和更多的戶外社群；1000+m的娛樂生活空間，設有IP周邊衍生店、電競館、數碼科技店等泛娛樂業態，擴列同圈好友等。
[寶能中心環球匯]
·開業時間：2021年
·項目地址：深圳市羅湖區寶安北路
寶能中心環球匯（暫定案名）位於筍崗片區的特色商業商貿發展區，與地鐵7號線筍崗站無縫銜接,並連通寶能·第一空間和寶能中心，可為周邊百萬客流提供無縫連接的高品質生活。
作為多場景體驗式商業旗艦MALL，寶能中心環球匯在其8.5萬㎡的商業空間中，集歡購、美食、娛樂等多重場景體驗於一體。
據悉，項目將重點引入商品力和吸引力俱佳的品牌，以「首店」「旗艦店」「概念店」「網紅店」成就項目實現購物品質化、品質娛樂化、娛樂潮流化。同時，從「潮經濟」「夜經濟」「戶外經濟」和「粉絲經濟」四大維度，實現全天候全時段的持續吸引力。
此外，基於精準而具差異化的目標客群定位，項目錨定青年時尚客群、CBD商務精英客群、區域家庭客群三大主力客群，將被打造成青春都市人潮流生活地。
[龍華龍光商業廣場]
·開業時間：2021年
·項目地址：深圳市龍華區旺民路與騰龍路交叉口
龍華龍光商業廣場（暫定案名）位於龍華區紅山雙地鐵上蓋項目，無縫接駁地鐵4號線與6號線紅山站，建面約10萬㎡，依託龍光玖鑽80萬㎡城市綜合體，融合約200m鑽石立面寫字樓、萬麗酒店於一體。廣場以龍華區域消費者需求為出發點，提煉出「情感經營」、「自我實現」、「社交聚場」三個生活方式關鍵詞。
項目擁有兩個近1000平米的超大中庭，把大量的面積讓給公共區域和消費者，為更加豐富的情景導入提供可能性，為消費者營造可「閒庭信步」的街巷氛圍。場景營造方面，地面層採用多維度互動體驗技術，打造沉浸式購物體驗，另規劃有「四季花田」「多功能劇場」「寵物樂園」等功能性與氛圍兼具的點位。