前央行行長，周小川，日前寫了一篇文章《拓展通貨膨脹的概念與度量》，文章很長，但全文其實邏輯很清晰，意在告訴我們，什麼是通脹，通脹的範疇，以及怎麼度量通脹。
文章稱，傳統通脹較少包含資產價格，會帶來失真，特別長周期比較失真。
也就是說，周認為資產價格應該納入通脹。而在中國，基本等同於房價納入通脹。
根據《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，中國城鎮家庭資產中，住房資產佔比74.2%。
中國最能反映通脹的指標是CPI，居民消費價格指數，它反映的是大家的生活成本，生活質量，生活品質。
當你收入一定的時候，豬肉價格上漲，大家就只能少買或者不買，硬著頭皮買就只能從其他地方節省。
CPI是不包括房價的，因為按照慣例，買房是投資，不是消費。
早在2006年，國家統計局就此回應過：無論是按照國際慣例，還是從實際情況考慮，商品房價格是不應該直接計入CPI。
國際慣例是什麼？聯合國統計委員會1993年SNA標準，住房是固定資產，買房是投資，租房才是消費。這麼多年，各國也的確都是把買房認定為投資，而不是消費。
之所以這麼認定，邏輯也很清楚，消費就是你實實在在花掉的。比如買個麵包，吃了就沒了，交房租就能有地方住，下個月不交房租，就沒地方住。
而投資是強調回報率的，各國人民買房都不是單純為了住，客觀上也是如此，天然帶有投資屬性。在中國，買房更是投資，大家理解得尤其深刻。
實際情況是什麼？按照洋房姐姐的理解，把買房納入CPI，在技術上存在障礙。
比如統計房價實在是有難度，房地產的官方數據目前只有兩個，一是70個大中城市房價，二是房地產開發和投資數據，這倆都是每個月公布一次。前者只是抽樣，全國有近300個地級市，70個城市佔比還不到四分之一。後者反映的是房地產行業的投資開發情況，統計維度是一級市場（土地）和二級市場（新房），不涉及三級市場（二手房）。
所以，周小川認為，「通脹的概念需要重新定義」，才能將房價納入其中。
房價納入通脹有什麼意義？
這當然是因為通脹提供了決策依據。以CPI為例，長期以來，政府都力求將CPI穩定在2%左右，超過2%就存在通脹壓力。
一旦超過2%，意味著就得幹預了，比如豬肉價格的上漲，帶動CPI快速上漲，這個時候就得通過各種措施增加豬肉供給，鼓勵養殖，投放儲備肉等。金融層面，要考慮的可能就是減少貨幣供應，反之就是減少貨幣供應。
大家應該有感受，過去這些年，貨幣供應量非常大，年均增速超過10%，但物價相對較平穩，這主要是因為大量貨幣都進入了房地產，體現為房價的快速上漲。
如果房價不納入CPI，意味著現在的貨幣供應量其實還是OK的，但如果房價納入CPI，那麼CPI就會飆升。美國現在CPI不過1%，有機構就表示，如果美國房價納入CPI，就會超過3%，而在中國，則可能超過5%，這屬於嚴重通脹了。
周小川還特別提到了資產價格貴了，對養老的影響很大。
的確如此，假設一個家庭可以用10年收入供養一套房子，那麼未來就可以騰出更多資金準備養老，而如果房價漲一倍，就至少要用20年甚至30年的收入供養一套房子，你還有多少預算用於養老？更何況現在是六個錢包三代人養一套房子，而且中國現在已經是未富先老，穩住房價，有利於減輕全社會的養老壓力。
實際上，房價也的確應該是衡量通脹的重要指標，中國過去三輪大的房價周期，都與信貸周期密切相關，信貸寬鬆房價即漲。
所以，一旦房價納入通脹，權重必然不會低，其最直接影響是要採取措施穩房價，更簡單直接一點，就是未來不能再隨便印錢了。
這個七寸按住了，則意味著房價有望長期穩定，那可真正是「房住不炒」了。所謂的「灰犀牛」風險，自然也就不存在了。
房價納入通脹有多難？
要實現房價精準跟蹤，下面兩步可能要完成：
第一步要將所有住房納入統計，考慮到不動產統一登記並全國聯網已經完成，所以這一步基本上已經實現了；
第二步是動態監測這些住房的價格變化，而這一步卻是最難的。新房還好操作一點，有預售制度在這，網籤數據可以直接反映價格，後續才是更麻煩的，這些房子進入購房者手中，如果房主不賣，價格完全是未知的。如果房東選擇出售，那麼價格一般有兩個，一是評估機構給的價格，二是實際成交價格，一般都高於評估價，但銀行在放貸時卻只參考評估價。
這裡就有幾個問題比較麻煩：
1、假設房價納入通脹，採用實際成交價，但實際上成交房源在所有二手房中佔比是極低的，以北京為例，恆大研究院2018年估算有760萬套，但成交量不過15萬套，換手率僅1.97%。用不到2%的成交房價來參考全市二手房價格波動，是否合理是需要評估的。
2、如果要監測所有二手房價格，就需要一個科學且獲得各方認可的模型，二手房的價格是很敏感的，因為一個家庭的總資產，7成以上都是房子。
3、以CPI為例，它是全國統一的，而房子卻是不動產，分散在全國近300個城市，房價在CPI中的權重怎麼算？
以上還只是洋房姐姐的一些思考，房價納入通脹，其難度可能遠比推出房地產稅還要大。