來源：德陽房幫幫
大家好，我是舒嬢嬢。
我真的看不下去了，看到越來越多的德陽人被中介或被置業顧問忽悠，買了「假改善」的戶型，花了幾百萬還笑嘻了。
在競爭越來越嚴苛的現在，很明顯，80㎡做三房，110㎡做四房更加符合節儉持家的德陽人。
花一樣的錢，哪個不想多買個房間？
但這種戶型終究是少數，3.2m*2m的次臥已經到達了極限，舒適度又能提高多少呢？在投資客越多的區域，德陽的開發商就越喜歡做這樣的產品。比如孝感。
改善戶型和剛需戶型真的不同，剛需戶型更在意成長性，比如可變空間是王道，但是對於改善人群來說，你們包包裡明明不缺錢，還不學會買一個正兒八經的改善戶型享受生活？
01
面寬佔比整個戶型裡的40%
最近德陽房幫幫為了包裝網紅，天天喊我上鏡，上鏡會後我發現一個問題：你們覺得怎樣的臉看起來更舒服。
我相信大部分人會吐槽：舒嬢嬢你要去割個雙眼皮才得行，臉要再打個瘦臉針，大家說了大多是眼睛、鼻子，耳朵卻很少有人提到。
（用素人照模擬了一下，右邊是不是臉型微妙地好看了） 用明星的照片p一下，感受一下耳朵存在感的必要性。
大家不要走，其實耳朵對於整個五官的影響，就正是戶型中面寬對於整個戶型的影響！一對大小適宜的耳朵讓臉型看起更舒服，而方正的戶型讓整個房子居住起來更舒服！
第一個，你如果再到售樓部去踩盤，千萬不要問你們戶型寬好多，長好多了，請拿出「房幫幫忠實網友」的氣質，讓置業顧問無處忽悠。換一個說法，可能更專業。
寬=面寬
長=進深
其次，得房率和面積，根本就不在我們挑選「改善好戶型」的評選維度裡，原因是它是所有維度的分母，簡單說，每一個指標都已經反映出面積和得房率了。
正兒八經的改善四房，德陽都集中在140㎡左右，這個面積段可以做得很好，也可以做得很差，由於面積倒大不小，做四房的話發揮的餘地也更多。
在德陽人居升級的這些年，有很多品牌房企都把外地的戶型方案套給了德陽人，比如臨湖的湖景房，必須有個大面寬，才能有旌湖湖景房的基本氣質。
我們最常見的戶型是長這個樣子，在市場保有率很高，後期改動也不多，上一期也講過，這樣的戶型動靜分區規劃非常完整，不過，他有個致命問題：就是進深過長，導致採光面的面寬不夠大。
一開始，開發商為了在一塊地裡賣更多的房，就做兩面寬的長進深戶型，但是這種戶型採光向來有問題，而且朝北的房間居住也不舒適，未來競爭力也會越來越大，二手市場越來越不好賣。
當然，在地段、學位、配套等其他因素的權衡下，也不乏這類產品充當豪改。特別是房價比較高的旌東新區。
我推薦大部分剛需客戶買這樣的戶型，但是如果你是以9000元/㎡的單價購入了這種戶型，我覺得開發商應該在騷你。對不起，說話就是這麼直。
02
大面寬朝南，甚至四開間朝南才配改善
隨著德陽人越來越有錢，越來越不好對付，於是開發商做出了一些退讓。
為了追求戶型舒適度，市場更接受的是這種三面朝南採光的戶型，戶型方正、南北通透、雙臥室朝南，具備了一切好戶型的條件，而且這都是德陽購房者喜聞樂見的好產品。
在樣板間的打造中，我們也可以清楚感受到這種戶型的採光非常NICE。
長長見識，來看看號稱史上最薄的戶型，四朝南的大面寬長達14.2米，3房朝南，進深更短；採光更充足，空氣對流更加暢通無阻！
那麼，一個客廳，主臥，次臥，廚房這些空間的面寬要達到多少，才能滿足我們基本生活需求呢？
網上很多專家已經得出了結論：面寬進深比在1:1.5以內(普通140方戶型的面寬陳規在11-12米，形態狹長)就被認為是好戶型。而這個139㎡戶型，則做到了逆天的1:0.75(面寬比進深更長)。
「四開間朝南」的戶型，我覺得才配得上德陽的改善人群。
近幾年隨著土地資源的成本日益增加和改善型客群對生活品質的不斷提升，已經迎來了產品為王的時代，四開間朝南戶型應運而生並很快成為市場上的王牌。
很遺憾的告訴各位，我看過德陽市場上的那麼多戶型，目前大部分都達不到四開間朝南，大部分能達到三面採光已經很不錯了。
何為四開間朝南戶型呢，這算是一個比較專業的詞彙，簡單點兒說就是整套戶型中有四個房間南向開窗採光的戶型。
因為這種四開間朝南的戶型，開間太長、進深太短對於容積率損耗很大甚至可能直接影響到整個項目的可售面積，所以市場上很少很少。
不過，這種戶型幾乎可以成為標榜品質改善，高端改善項目的名片。
研究一下目前市面上有的四面採光的戶型，變來變去大致就以下三個格局，就會發現不管怎麼布置格局，如何做空間上的組合，都有幾個通用的特徵。
（1）南向四房間最常見構成主要是：臥室+客廳+臥室+主臥（也有做南向客餐廳橫廳的，也有入戶不做臥室的），主臥離入戶最遠是固定的；
（2）位置變化最大的功能間是廚房，可能在餐廳的西側、東側、北側，其他功能間相對位置比較固定；
（3）一定朝南的房間有客廳+主臥+至少一個次臥；一定朝北的房間有廚房+次衛。
四開間朝南戶型主要追求改善，因此面積段相對剛需產品要大。
以100-180平的居多，
100平以下會影響舒適度，
超過180平，在面積、價格上和別墅產品又沒啥太大優勢。
因此市面上做140的相對最多，能夠將功能性、舒適度以及總價進行一個相對較好的兼顧。
可以看到，在140這個面積段的戶型，具有一些基本的共性特徵：
（1）戶型結構基本均為4房2衛（包含有改造的部分）；
（2）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳。
四開間朝南戶型在平層戶型來說，相對操作性比較強，具有多變的未來發展方向，能夠營造一種更合理、靈活、尊貴、具創新性的優質戶型。
這才是德陽人改善首選！
03
最後，改善客戶更要因地制宜。
根據德陽目前的大部分時候的氣候來說，7月份是降雨量最強的時節，而德陽大部分時間是東北風，那麼在降雨量最強的時候，如果剛好吹了東北風，再加上你家大面寬正好是東北向，那麼積水的可能性很高。
在裝修層面，防水部分除了頂樓戶型會全屋刷防水以外，還有普通樓層衛生間和廚房會大面積刷防水，其餘部分基本不會。
所以在臥室一般不做防水，如果選擇臥室朝向西南方向，那麼在夏季積水的可能性也比較高。
不過，這篇文章都看到這裡了，那麼肯定是買真改善的大咖，你們這麼有錢，應該每個房間臥室也刷防水這點渣渣錢不在乎了吧。
今天就說這麼多，關於戶型的選擇千人千面，但是最終要記住一點：警惕別人給你挖的坑。