曾被冠以「北京三環內最後一個新建大型城市綜合體項目」的大鐘寺中坤廣場已現人去樓空之勢，且與上千名業主存在糾紛。
北京商報記者持續調查發現，從2018年初開始，位於大鐘寺中坤廣場E座的肯德基、吉野家等底商紛紛撤走。
隨著走訪深入，記者發現，由於中坤與業主間的糾紛，導致不少餐飲品牌在合同到期後撤出，但還有部分商戶因租期未到仍在經營，同時部分樓層已經改造為寫字樓對外出租。業內人士指出，大鐘寺中坤廣場由於小業主眾多，產權分散，無法進行有效統一管理，中坤目前也無法完全買回已出售的產權，未來轉型之路異常艱難。
底商撤出
大鐘寺中坤廣場於2004年底開工，2007年完成主體工程並宣布開街。原本人氣頗旺的大鐘寺中坤廣場，由於中坤方面尋求漲租金再加上經營管理問題，造成租戶大量流失。
北京商報記者近日走訪發現，大鐘寺中坤廣場異常冷清，眾多餐飲品牌紛紛撤走，部分底商門上貼有「按大廈商管部通知暫停營業」的告示。記者了解到，此前大鐘寺中坤廣場C座有必勝客、康師傅私房牛肉麵、金芭蕉泰國餐廳，D座有costa、永和大王，E座底商有肯德基、吉野家、7-11、海底撈等餐飲店。但目前僅有海底撈、永和大王、金芭蕉泰國餐廳還在營業。據知情人士透露，由於租期未到，部分餐飲商戶還在營業，而永和大王是與家樂福籤訂的合同，所以也在營業。
北京商報記者在E座辦公區看到，門口的告示牌上寫有房屋移交流程。詢問中坤一位工作人員後得知，從年初開始，中坤已開始收回售出單位，打算整體售賣進行轉型。「目前大鐘寺中坤廣場共有1200多個小業主。」該工作人員表示，收回這些業主的商鋪困難重重。由於一個商鋪背後有時會有不只一個小業主，也給支付租金造成困難。
據了解，2006年，中坤集團旗下北京中坤長業房地產開發有限公司開發大鐘寺中坤廣場項目並對一部分產權進行銷售，中坤旗下大鐘寺商業有限公司同時對出售的單位進行回租。中坤方面承諾購買者每年可獲得不低於8%的租金回報。在高回報和連帶保證的承諾下，許多業主在2007-2008年間，以每平方米4萬-5萬元的價格購買了尚在建設中的商鋪。直至2013年，商鋪業主都拿到了相應回報，但從2014年開始，中坤方不再兌現承諾給予的租金回報。
該工作人員透露，小業主以28元/天/平方米的價格出租商鋪，但中坤出租商鋪的價格僅為5元/天/平方米，小業主要求漲租金，導致進駐的餐飲企業不再續租。
多位小主業對北京商報記者表示，中坤將小業主的商鋪對外出租，但拒絕支付小業主租金。商戶撤出大鐘寺中坤廣場一方面是合同到期，一方面是中坤以消防問題對商戶進行疏解。
為得到中坤方面的官方說法，北京商報記者多次致電中坤集團、北京大鐘寺國際廣場物業管理有限公司和大鐘寺商業有限公司，但對方工作人員均以「不清楚狀況」為由拒絕接受採訪。大鐘寺商業有限公司的一位工作人員甚至表示，「沒有相關部門對接底商撤走一事」。
矛盾加劇
眼下，業主與中坤的矛盾仍在不斷升級。不僅租金無法達成一致，就連此前中坤方面承諾的連帶擔保也成為一紙空文。
多位小業主對北京商報記者表示，在與中坤籤訂合同時，為防止無法支付小業主的租金，中坤地產旗下的北京中坤投資集團有限公司以自有房產為售後返租的租金支付提供抵押擔保，並提供連帶保證擔保。
在小業主出示的兩份合同中，記者看到其中一份為委託經營合同並附帶承諾書。合同顯示，甲方為商業公司，項目名稱為大鐘寺現代商城。附件1的承諾書寫有「公司擁有的經過公證處公證的確實為公司所有且無任何權利瑕疵的物業（坐落於北京市海澱區中關村東路123號4號樓二層、三層的房屋）向貴方提供擔保，擔保商業公司在無法償付貴方固定租金時，公司願意以上述物業作為優先償還應支付貴方的固定租金的擔保」。然而實際上，附件中提到的中關村東路的兩層房屋早已被中坤賣掉。
北京商報記者了解到，小業主與中坤籤訂的十年租約，租期大多在2017年8月底到期，但小業主認為，對於租期到期這一問題，中坤其實一直「從中作梗」。一位小業主表示，「中坤不僅希望我們繼續委託給它出租，還不給租金，甚至表示將來有錢了再一次性還給我們，或者籤訂回購協議，按十幾年前的價格再賣給中坤，同樣也不能馬上給錢」。該業主透露，迫於中坤方面的壓力，一部分小業主籤訂了這份協議。
轉型艱難
事實上，針對大鐘寺中坤廣場的逐漸沒落，中坤也在不斷嘗試轉型。據了解，2013年下半年，中坤集團宣布將其旗下商業項目北京大鐘寺中坤廣場變更為寫字樓，卻遭到小業主集體抵制。不過，由於中坤方面持有該項目大部分產權，堅持了項目的變更。
北京商報記者走訪發現，目前大鐘寺中坤廣場僅有E座變身為寫字樓，入駐了27家企業。負責中坤寫字樓出租業務的房產中介謝鳳喜告訴記者，大鐘寺中坤廣場目前的租金是7元/天/平方米，除6層、7層還可出租，其他樓層已全滿。
據了解，早在建設過程中，中坤集團對於中坤廣場項目的定位就一直搖擺不定，最初該項目的名稱是「大鐘寺現代物流港」，後更名「大鐘寺現代商城」，期間還有成為中關村電子集散地的傳聞。
時至今日，大鐘寺中坤廣場由於小業主眾多、產權分散，已無法進行有效的統一管理，中坤目前也無法完全買回已出售的產權，未來的轉型之路異常艱難。
在中國購物中心產業資訊中心主任郭增利看來，中坤早期通過銷售商鋪回籠現金的做法導致了產權分散，使持續經營受到影響。如今，購物中心都已從內容的經營，如購物、餐飲、娛樂休閒為一體的業態轉變成空間的經營。「與租金相比，小業主更在乎資產的價值。」
北京商業經濟學會常務副會長賴陽表示，成功的商業地產一定是長期持有、整體運營的。大鐘寺商圈本可以發展為一個很好的商業中心區，因為周圍居民密度大、服務半徑廣，條件較好。但大鐘寺中坤廣場設施存在缺陷，雖然設施體量不小，但通連性很差，尤其是二樓可逛性很差，也導致這個商業點難以存活。
賴陽指出，未來大鐘寺中坤廣場適合轉型發展，可以圍繞兒童教育、休閒娛樂和餐飲等方面做文章。對於空間結構也需要做一些規劃和調整。目前管理分散、缺乏整體運籌和規劃的問題，也需要改善，進行統籌運營和管理，對資源進行完整規劃，再以此為基礎，組合業態品牌。
（來源：北京商報記者 王曉然 王瑩瑩/文並攝 李烝/制表）