來源：北京商報
作者：劉鳳茹
3月17日晚間，萬科A（000002，以下簡稱「萬科」）年報成績放榜。數據來看，萬科2019年營收、淨利潤雙增長。同日晚間，萬科2019年度業績發布會以線上視頻和電話同步直播的形式舉行，萬科董事會主席鬱亮、總裁兼執行長祝九勝、董事王文金、董事張旭及新上任的執行副總裁、財務負責人韓慧華等在線進行業績介紹、媒體問答。對於市場關注的疫情對房地產市場的影響有多大、萬科是否會降價、物業板塊會不會上市、寶能系持股下降等熱點問題進行一一回應。
01
成績：營收、淨利雙增
據萬科財報顯示，公司在2019年實現的營業收入約3678.9億元，同比增長23.6％，對應實現的歸屬淨利潤約388.72億元，同比增長15.1％。每股基本盈利3.47元，同比增長13.3％；全麵攤薄的淨資產收益率為20.7％，較2018年減少1.0個百分點。
分業務類型看，萬科營業收入中，來自房地產及相關業務的營業收入為3526.5億元，佔比95.9％，來自物業服務的營業收入為127億元，佔比3.5％。分區域看，萬科房地產及相關業務的營業收入中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的佔比分別為32.98％、27.23％、20.53％、19.26％。
截至報告期末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）33.9％。其中萬科有息負債合計2578.5億元，佔總資產的比例為14.9％。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計938.9億元，佔比為36.4％；一年以上有息負債1639.7億元，佔比為63.6％。
02
疫情影響：開復工遲40天，未來一兩年現金流承壓
同日晚間萬科召開2019年度業績推介會，萬科管理層對市場關注的話題進行了回應。
祝九勝在萬科2019年度業績推介會上透露，受疫情影響，今年2-3月萬科銷售降低了510億元；交付也受到影響，一季度大約有萬戶有交付延期的可能性，全年可能涉及超過三萬戶；此外，銷售減少，銷售回款降低，對公司未來1-2年的現金流會產生壓力。
不過，祝九勝預期疫情後市場需求會逐步釋放。公告顯示，2020年1—2月份，萬科累計實現合同銷售面積506.7萬平方米，合同銷售金額829.4億元。
萬科總裁鬱亮則表示，疫情是大考，活下去已成真實的存在。「疫情對各個領域、每個企業都是一次大考，大家都是考生，無法置身事外，也無法獨善其身。萬科2018年秋季例會的主題詞是「活下去」，當時是居安思危，到今天，活下去成了特別真實的存在。鬱亮進而表示，萬科將一如既往地繼續努力，時刻保持清醒與警惕，堅持在變化中不變的東西，尋求危機中可能的機會，讓自己健康的活下去，活得好，活得久」，鬱亮如是說。
03
分紅率下降：多保留現金應對不確定性
3月17日晚間，萬科在披露2019年年報的同時，公布了2019年的利潤分配方案，公司擬合計派發約118億元現金紅利。
具體來看，以實施分紅派息時股權登記日的總股本為基數，萬科2019年度擬合計派發現金股息約118億元，佔公司2019年合併報表中歸屬於上市公司股東的淨利潤的比例為30.38％，不送紅股，不以公積金轉增股本。如以2019年末公司總股份數約113.02億股計算，每10股派送人民幣10.45元（含稅）現金股息。
被問及為何2019年分紅派息方案比去年略微下降，分紅率也略微下降？萬科董秘朱旭解釋，萬科上市以來一直堅持不間斷、長期分紅政策。上市以來累計分紅692億元，是萬科在資本市場股權融資金額的2.67倍。今年萬科還是想堅持穩定分紅的政策，但是董事會經過審議，特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境，萬科希望能多保留現金在手，應對不確定性，確保公司長遠發展。
04
調控政策：不預測天氣，做好本分
鬱亮稱，在萬科內部常說一句話：當好農民種好地。農民是不會因為『預測』天氣的好或者不好而決定種不種地，無論天氣好和壞都要去種地，如果不種地就會顆粒無收，所以要把自己的種地能力提高了。」鬱亮表示，萬科始終都要靠自己的一雙手去幹活，踏踏實實、心無旁騖做好自己應該做的事情，守住自己的「本分」，通過自己的努力把地種好，打出糧食，多打糧食。
同時，鬱亮表示，無論行業政策產生什麼樣的變化，都希望房地產長效機制能夠落到實處，更好的解決老百姓的居住問題。
祝九勝則表示全球降息，是應對經濟問題的一種手段。國內央行降準，可以增加市場流動性，降低社會成本有好處。LPR改革對降低實體經濟融資成本有明顯好處。但從央行態度看，金融政策維持了一貫的穩定性和一致性。所以，最近政策和金融動態，對房地產行業直接利好可能不敢給予太高預期。
祝九勝進而表示，萬科融資策略一貫穩定，信用和品牌是萬科無形資產，因此，保持良好評級、加強與金融機構的溝通、合理安排投融資結構、靈活運用多融資渠道，堅持動態調試，這些是我們的金融策略。
05
是否降價售房：定價權在消費者
疫情期房地產市場遇冷，被問及當前萬科會不會降價售房時，祝九勝在萬科2019年度業績推介會上回復稱，定價不是企業的權利，定價權在消費者和購房者，但價格管理是企業的職責。萬科根據客戶需求來進行價格管理，這是萬科一貫的市場化策略。
有媒體問及近期針對房企的金融政策是否會鬆動，祝九勝表示，從央行層面來看，對房地產的金融政策維持了一致性、穩定性和延續性。萬科不敢給予（金融政策鬆動）太高預期，萬科會堅持穩健經營一貫的策略，合理維持融資成本和負債率，靈活運用多融資渠道，並且同以往一樣，萬科不會設固定融資目標，動態調試。
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寶能持股下降：買賣股票是股東權力
談及寶能系持股比例下降的問題時，萬科管理層表示，買賣股票是股東權力，公司方面已經做好信息披露信息。
據萬科財報顯示，截至2019年12月31日，地鐵集團持有萬科A股股份約32.43億股，佔公司股份總數的28.69％，為公司的第一大股東。鉅盛華位於萬科第四大股東之列，目前鉅盛華持有萬科約4.03億股A股股份，對應的持股比例為3.57％。而在2019年三季度末，彼時鉅盛華持股比例為7.08％。
自2018年4月17日萬科一筆近27億元的大宗交易出現，昭示著寶能系已經拉開了退出萬科的序幕。2019年12月以來，寶能系又在密集減持萬科。2019年12月7日、12月14日、12月18日萬科分別披露的公告顯示，鉅盛華和前海人壽持股公司比例分別為8.87％、6.17％、以及5.38％。
07
萬科物業上市：暫時沒有計劃
近年來，物業行業成了資本搶灘的新「藍海」，尤其是2014年彩生活赴港上市後，內地物業管理公司掀起了上市熱潮。目前中海物業、綠城服務、雅生活等相繼分拆物業板塊上市。在此背景下，近幾年關於萬科物業上市的消息從未間斷。
在談及萬科物業上市計劃的問題時，萬科管理層明確表示，暫時沒有上市計劃，等到萬科物業成為城市服務商的時候才上市。
據萬科物業官網顯示，萬科物業是萬科下屬控股子公司，成立於1990年。1992年，萬科旗下第一家物業管理公司成立，彼時萬科物業的公司法人地位正式確立。2009年，萬科物業主動內部變陣，調整管理部架構設置，設立由物業事業本部及一線公司組成的物業事業部，使其成為集團獨立事業單元。
萬科年報顯示，萬科物業2019年實現營業收入127億元，同比增長29.7％。其中新拓展項目的年飽和收入（指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入）54.06億元，同比增長33.13％。新拓展項目中，住宅物業服務新增籤約面積1.03億平方米，新增飽和收入33.39億元，非住宅物業服務新增籤約面積0.18億平方米，新增飽和收入20.66億元。截至報告期末，萬科物業累計籤約面積6.4 億平方米，同比增長26.1％，其中已接管合同面積4.5億平方米，為未來儲備1.9億平方米。
數據顯示，截至2020年1月底，萬科物業已布局中國94個最具發展潛力的大中城市（含香港），其中住宅服務合同項目2663個，商企服務合同項目1009個，合同面積突破6.3億平方米，在職員工人數近10萬名。
今年2月17日，萬科物業又啟動了2萬人招聘計劃，涉及物業保安、保潔和保修；物業專家；房產經紀和裝修；數位化產品和開發；市場和營銷；財務、投資和人力等六大類。
08
跟投制度調整：用獨立第三方評估來調整未來每年的WACC
被問及為何對跟投制度進行調整問題時，張旭解釋稱，過去萬科已迭代四次，這次也是迭代的優化。
張旭具體談到，第一個原因是這次跟投改成區域員工集合跟投的方式，簡化了跟投管理。萬科的項目數量非常多，業態也日趨多元，整個集團有1萬多人在跟投，為了簡化流程，進行跟投制度的迭代。第二個原因是適應組織的變化。隨著區域更加實體化之後，集團確定了各個區域的骨幹合伙人和核心合伙人，這次的跟投是骨幹合伙人和核心合伙人集合跟投，這也是強制跟投反映組織的變化。
第三個原因是WACC的門檻，2018年跟投制度中，選用的是2017年WACC的值是10％，這次的調整，其實是延續當年的基本原則和思路，這更加反映了投資人和債權人真實價值回報希望的水平。WACC會請獨立第三方做評估，用獨立第三方評估來調整未來每年的WACC。