農村宅基地賣給我了，現在拆遷了想收回？律師說：應考慮戶口

前些年，許多有眼光的投資者將目光投向了農村宅基地，通過買賣或租賃的形式，在城市近郊購入宅基地興建住房。由於農民對土地的知識和政策知之甚少，再加上經濟困難，這樣的交易很容易完成。但隨著近兩年宅基地的不斷升值，或者遇見了農村拆遷，看到鄰居獲得的巨額補償，很多農民後悔了，這賣出去的宅基地還有沒有辦法能要回來？北京嘉善律師事務所的資深律師通過下面這個案例和大家分析有關法律規定。

陳某和張某、蔣某夫婦系遠房親戚。2009年，張某、蔣某夫婦想在老家蓋一幢新房，但資金緊缺。在家族長輩的主持和撮合下，已在南通市區落戶並在南通某高校任教的陳某，決定出資9.5萬買下張某夫婦位於南通市通州區興東街道楊世橋村七組的一處私宅。雙方於同年6月29日籤訂《房產轉讓協議》，當地司法所在合同上見證籤章。第二天，陳某的母親黃老太籌集了9.5萬元房款一次性支付給張某夫婦。隨後，該房由黃老太實際入住，至今黃老太的戶口也一直在興東街道楊世橋村。

2012年，楊世橋村拆遷，黃老太作為被拆遷人與當地政府籤訂了《房屋拆遷補償安置協議》。2016年，當地政府通知拆遷戶去選房，可蔣某和黃老太卻為安置問題產生了糾紛。蔣某前往當地政府信訪稱，當年他們所籤訂的《房產轉讓協議》是在被蒙蔽和無奈之下簽訂的，房屋交給黃老太只是讓她暫時管理，要求撤銷黃老太被拆遷人資格。當地政府駁回了蔣某的要求。隨後，張某、蔣某以國家禁止城鎮居民購買農村房屋為由，一起將陳某訴至南通市崇川區人民法院，請求法院判令《房產轉讓協議》無效。案件審理中，法院追加黃老太為第三人。

北京嘉善律師事務所的律師結合法院判決認為，原告籤約動機真實，《房產轉讓協議》系雙方真實意思表示，籤約時被告確係城鎮居民。雖然我國法律、行政法規明確禁止宅基地買賣，相關的國家政策亦多次禁止城鎮居民購買農村房屋，但從公共利益層面看，案涉房屋所在土地已經因徵收轉為國有土地，原有宅基地的性質和原告的農民身份都已發生轉變。黃老太合法佔有並實際居住使用案涉房屋，當地集體經濟組織繼而認可其被拆遷人資格，村集體利益亦未受到損害，該協議也不存在其他損害社會公共利益的情形。

黃老太就涉案房屋出資並實際居住可認定為其與被告系共同購買行為，而黃老太作為房屋所在地集體經濟組織成員，購買該房並不違反有關國家政策和法規的規定，因此，《房產轉讓協議》應為合法有效。並且，原告賣房後一直未提出過異議，直到拆遷拿房時才有此訴求，民法總則第七條明文規定：「民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。」如果認定《房產轉讓協議》無效，那麼鑑於恢復原狀的法律後果失信者反將獲益，所以法院對原告的訴請不支持。