來源：中國經營報
7000多萬元收購款逾期3月未支付 當地村委銀行帳戶收1700萬元不明匯款
白鹿原民俗文化村拆建成謎 藍城騎虎難下
本報記者/尹蓉/盧志坤/西安報導
因一紙拆除公告，沉寂一時的西安白鹿原民俗文化村再次進入公眾視野，在網絡上引起熱議。
按照此前的公告，白鹿原民俗文化村計劃於3月12日開始拆除，至3月31日結束。（詳見本報2347期B18版《白鹿原民俗文化村遭拆除 用地性質仍存疑》）
但《中國經營報》記者3月20日實地探訪發現，白鹿原民俗文化村並未如此前公告的那樣，從3月12日開始拆除，相反，原來各處張貼的拆除公告已被清理殆盡，拆除計劃擱置。
記者多方採訪了解到，白鹿原民俗文化村拆除計劃反覆背後，則是項目涉及各方錯綜複雜的利益關係，至今未能妥善處理。
與此同時，項目的建設手續和投資金額，依然迷霧重重。這也導致，項目如今的股東方藍城房產建設管理集團有限公司（以下簡稱「藍城集團」）面臨騎虎難下局面，難以實質推進。
也因此，9800萬元的交易對價款，在支付2000多萬元的首付款後，剩餘的7000多萬元，藍城集團至今並未支付，已逾期3個月。
更為蹊蹺的是，就在藍田縣政府今年2月份發布徵地公告之前五六個月，白鹿原民俗文化村所在村子——田坡村村委會的銀行對公帳戶上，突然收到一筆1700萬元的匯款，款項來源不明。
暫停拆除
3月7日，西安藍城發布公告稱，將在3月12日至31日對白鹿原民俗文化村進行拆除。數日後，因拆除受到村民和商戶聯合阻擋等問題，外界盛傳白鹿原民俗文化村拆除被當地政府叫停的消息。
記者3月20日前往白鹿原民俗文化村看到，除了園區周邊三五處地方增加了零零散散幾個施工圍擋外，原來用於鑿井地質勘探的設備全部堆在一處空地上。
藍田縣委宣傳部副部長趙瑞寧對政府叫停的說法予以否認。他向記者表示，「白鹿原民俗文化村拆除沒有被叫停，現在還沒有開始拆的原因是企業的規劃正在調整和修改，拆和建都是企業的自主行為，政府無權幹涉。」
趙瑞寧補充道，白鹿原民俗文化村拆除的損失只有幾百萬元，總共也沒有多少投資，網上說的3.5億元是按照原來的規劃3期算的，一期建成以後，看情況不好，沒有再繼續建了。目前已經蓋的房子是磚木結構的，一間3萬元，總共400間1000多萬元，拆的時候只拆一部分。不過，具體的拆除範圍，趙瑞寧說自己並不清楚。
然而，白鹿原民俗文化村的商戶們並不認同。有商戶向記者表示，自己房子是自建，雖然僅有6間，但是通過在黃土坡上加強地基、精心裝修等，投資超過400萬元，這與趙瑞寧一間3萬元的說法相差甚遠。
白鹿原民俗文化村原投資商陝西渭水文化產業投資有限公司（以下簡稱「渭水公司」）內部人士張亮（化名）也不認同趙瑞寧的說法。張亮向記者表示，1000多萬元根本建不起來這麼大的攤子，單單園區內一位商戶自建的鹿合·原舍酒店就花了兩千多萬元，況且藍城集團來了是要把整個白鹿原民俗文化村整體拆除建別墅的。
據張亮介紹，渭水公司租賃土地和建設的總投入資金8700萬元，是經過財務審計的金額，也是渭水公司和藍城集團都認可的金額，投資金每年按照2~3釐的利息計算，最後交易金額確定為9800萬元。另外，渭水公司通過招商方式引入部分投資者自建商鋪總共投入3000多萬元，主要是鹿合·原舍酒店、在南山、跑馬場、動物園等。
所謂「自建模式」只需要給渭水公司繳納保證金，三年籤一次合同，渭水公司口頭承諾土地可以使用五十年。除此之外，園區內還有其他兩種經營模式，第一種是保證金+管理費模式，管理費按照經營的品種不同有所區別，比例基本在營業額的30%以內。第二種是保證金+租金買斷模式，主要是五平臺的文化用品類目。
民俗村內五平臺的白鹿原酒經營戶告訴記者，自從進駐白鹿原民俗文化村後，前前後後在商標、酒廠、租金等方面投入了300多萬元，但是試營業期間全部營業額只有2萬元，都不夠給員工開工資的。渭水公司在籤租賃合同時還要求一次性繳納三年物業費，但是所有五平臺的商戶甚至都沒有正式營業過，就面臨2017年四五月份後整個民俗文化村慘澹經營的局面。
「拆是可以拆的，商戶並沒有說不讓拆，但是必須把問題解決再拆，不能搞強拆吧。」有商戶表示，即便是將來白鹿原民俗文化村不拆了，那也應該理清楚將來是誰管理，誰運營。
對於白鹿原民俗文化村的「拆建」問題，藍田縣自然資源與規劃局辦公室主任在接受記者採訪時表示，目前白鹿原民俗文化村所在地區新的規劃還沒有確定，正在商議中，拆與不拆，不清楚。
原股東「金蟬脫殼」
相對於白鹿原影視城以及白鹿倉而言，多位受訪者認為白鹿原民俗文化村是最有文化的，也最能代表白鹿原韻味，但是由於渭水公司沒有實力，一把好牌打爛了。
「渭水公司董事長張澤文是湖北人，文化程度不高，原來在西安做服裝和餐飲生意，沒有什麼資金實力，渭水公司也就是個皮包公司，剛開始只有1000多萬元，後來通過多方融資，融得6000多萬元，在白鹿原民俗文化村建設過程中，張澤文等人用湖北的一個建築公司，還借用其他建築公司的資質承攬民俗村商鋪的建設，早就將最初的投資款賺回來，賣給藍城集團實屬『金蟬脫殼』，現在陷進去的就只有其他的投資人和自建房的商戶。」張亮對記者說道。
「渭水公司和西安藍城不能在租用我們的土地上說建就建，說拆就拆。」田坡村村民表示，前期在白鹿原民俗文化村打井做地質勘探的和前來拆除的施工隊，在3月15日被田坡村村民阻止。
村民們認為，渭水公司私自將流轉的土地轉讓給藍城，沒有經過村民的同意，不應該有效。況且，渭水公司此前租用田坡村的土地支付的土地流轉費在2020年3月15日已經到期，第二個五年的租金本應該在2020年2月14日前支付，但迄今為止逾期一個月了還沒有給。
張亮告訴記者，藍城集團在2019年5月份和渭水公司籤約以9800萬元收購白鹿原民俗文化村項目，約定2019年5月底支付第一筆2000萬元轉讓款，2019年12月底之前支付第二筆7800萬元股權轉讓款，這些轉讓款給原股東方打的是欠條。但藍城集團在付了首期的2000萬元股權轉讓款，退還部分商戶的保證金後，剩下的7000多萬元至今沒有給，已經逾期3個月。
據了解，藍田縣對白鹿原民俗文化村拆除事宜專門召開過專題會議商討，對藍城集團提出要求，必須要解決好投資人、村民、商戶的問題，否則不許動工。
藍田縣當地人對藍城集團收購白鹿原民俗文化村項目並準備在原址開發房地產項目覺得不可思議。在他們看來，村民之所以響應政府號召，從原來的老宅子陸續搬遷到白鹿塬塬上面重新建房，主要原因就是白鹿原民俗文化村所在地是市縣級黃土滑坡帶，之前田坡村村民建房的時候，二層的樓房政府都不允許蓋，只讓建一層的房子，現在村民避險搬走了，藍城集團卻計劃來蓋別墅了。
在渭水公司和村委會所籤訂的土地租賃協議中也佐證了白鹿原民俗文化村建設租用的部分土地就是原村民移民搬遷後的宅基地。白鹿原民俗文化村即白鹿原印象民俗旅遊項目，建設位置位于田坡村（一組和五組部分地塊）白鹿原東坡移民搬遷後的老村遺址範圍，範圍內土地包括村民移民搬遷後的宅基地、荒坡地、林地及耕地。
記者通過天眼查發現，渭水公司的股東已由張澤文等10名自然人股東變更為陝西金亙投資管理有限公司，後者的全部股權則出質給西安藍城理想小鎮建設管理有限公司。
藍城進退兩難
白鹿原民俗文化村拆除事件中，藍田縣官方對於白鹿原民俗文化村開發建設時的投資金額和建設所佔用土地的畝數等問題，與渭水公司投資人、商戶、村民所述矛盾重重，給當初項目投資建設時的真相掩上了層層迷霧。
此前，藍城集團執行總裁傅林江回復《中國經營報》記者採訪時表示，白鹿原民俗文化村項目前期由政府部門在處理。但藍田縣方面卻表示，拆除和建設都是企業行為，政府無權幹涉。
趙瑞寧表示，白鹿原民俗文化村建設只佔用了41畝土地，手續肯定是有的，是通過對老宅基地整合變更的，都是建設用地。但是渭水公司內部人士透露，民俗村建設區域佔用的土地超過百畝，基本都是在集體建設用地範圍區域之內的。
對於記者提出的渭水公司參與宅基地整合的具體整合方式和整合依據，趙瑞寧表示自己並不清楚，但他再三說明，項目肯定是合規的，要不然早在幾輪秦嶺別墅整治和大棚房整治中被拆除了。但是相應的手續他無法提供，建議向具體負責的部門了解詳細情況。
與趙瑞寧說法不同，記者在藍田縣國土局採訪了解白鹿原民俗文化村項目建設初期情況時，該局辦公室主任表示，宅基地整合不需要建設用地許可，白鹿原民俗文化村項目也沒有在國土局辦理相關手續，現在白鹿原民俗文化村的土地還是集體建設用地，使用權和所有權都沒有變，也沒變為國有土地，變成國有土地做規劃的話就要有許可了，並表示項目具體是由白鹿原管委會負責的。白鹿原管委會則向記者表示，無權接受採訪，得由藍田縣統一回復。
對於藍田縣方面所說的村民宅基地，田坡村村民告訴記者，渭水公司在2015年前後把老宅子按一套房子幾萬元買走後全部拆除了，現在白鹿原民俗文化村內的建築和基礎設施基本都是新建的。
「藍城集團是想從政府手中把地買下來的，但是他們在沒有協調好商戶與村民的前提下，就要拆除民俗村，的確是有點操之過急。」一位知情人士告訴記者，「渭水公司最早也是想把土地買下來後開發，但是礙於徵地流程繁瑣需要等待的時間較長，且資金實力有限，所以最後才想出來租賃土地的主意，這樣可以快速啟動，租賃土地的代價也非常小，400多畝地，一年也就花費幾十萬塊錢。」
記者獲取的《白鹿原民俗文化村文化旅遊項目》土地使用協議顯示，項目招商方是陝西省藍田縣安村鎮人民政府、藍田縣人民政府白鹿原管理委員會。鑑證方是藍田縣人民政府和中國·藍田白鹿原旅遊觀光帶管理委員會。土地出租方是藍田縣安村鎮田坡村，承租方是陝西渭水文化產業投資有限公司，法人代表張澤文。
土地使用費清單顯示，白鹿原民俗文化村佔用的土地分2次流轉，租賃期限都是50年，第一批在2015年3月15日籤訂租賃協議，使用期限為2015年3月15日至2065年3月14日，流轉土地214.54畝；第二批2015年12月籤訂協議，租賃期限2015年12月10日至2065年12月9日，共流轉土地257.47畝。土地租金按照坡地、平地而有所不同，租金基本在600元/畝到1300元/畝之間，部分每五年遞增10%。
2020年2月20日藍田縣政府發布的一份徵地公告顯示，擬徵收田坡村7.4818公頃建設用地，土地補償費和安置補助費標準為60.933萬元/公頃，折合4.06萬元/畝。3月15日，安村鎮人民政府發布了關于田坡村二組和三組老村房屋拆遷和安置的實施公告，該公告中第一條即有「為了保障春風白鹿頤養文谷項目的順利實施，規範拆遷行為……」的字眼。
但蹊蹺的是，在這兩份田坡村部分土地的徵地公告發布前五六個月，田坡村村委會銀行帳戶上突然收到了1700萬元的神秘匯款。
一位接近田坡村村委會人士告訴記者，1700萬元的匯款單位是藍田縣基礎建設投資公司。天眼查信息顯示，藍田縣基礎建設投資公司的唯一股東是藍田縣投資控股有限責任公司，該公司股東為藍田縣人民政府。
也有商戶說是藍城集團打的錢，對此記者聯繫藍城集團方面核實，未得到正面回應。
「渭水公司沒有實力，所以把白鹿原民俗文化村搞砸了，藍城集團有實力，但是把問題想簡單了，沒有解決好村民與商戶的問題，現在是騎虎難下。」上述知情人士告訴記者，按照現行的土地法規和相關政策，不管藍城集團將來在白鹿原民俗文化村幹什麼，都必須合規合法。如果要搞商業，那麼土地只能通過招拍掛方式，從藍田縣政府土地儲備中心獲得土地，渭水公司原來的那一套藍城集團是學不來的。