業主未交電梯更新眾籌款無權坐電梯?讓這個案例為你解惑!

2020-12-23 澎湃新聞

隨著時代的發展

人類生活的方方面面都更為便捷

而我作為一部電梯

雖然是個四四方方的「鐵盒子」

卻無疑是人類的好夥伴

深得男女老少的喜愛

可這一天我卻發現

我平日裡的服務對象們

竟因為我要鬧上法庭了！

這是怎麼回事？

01

案件經過

位於南山區的某小區，竣工於21世紀初，小區裡使用了接近十五年的電梯老化，存在安全隱患，急需更新改造。

2018年5月25日

被告某業委會發布《深圳市南山區某小區電梯眾籌方案》，說明因在政府補貼後，小區維修資金帳戶仍不足以滿足電梯改造資金需求，餘款須由全體業主自籌資金解決。

2018年6月10日

該小區召開2018年第一次業主大會，表決通過了小區每棟樓房分別對電梯更換所需的費用進行眾籌；對新更換電梯採取梯控措施來限制未交納眾籌款的業主使用等事項。

2018年12月1日

被告深圳市某物業公司在該小區4棟樓房的新裝電梯上安裝類似門禁卡的IC卡梯控設備，提供給持有IC卡的業主或用戶使用，進入電梯時，須在梯控系統上的讀卡器讀取該卡片才可使用該電梯。

三原告黃某、廖某、鍾某稱，其在前往物業公司處領取IC卡時被告知：

親，IC卡需由業主委員會授權的業主代表同意方可辦理，如果不交齊電梯的眾籌款就無法辦理IC卡喔。

故三原告向南山法院提起訴訟，請求法院責令被告某物業公司及被告某業委會立即停止採取梯控為手段針對部分業主禁用電梯的違法行為。

電梯一旦採取了梯控措施

未交齊眾籌款的住戶就無法使用新電梯

這對日常出行將造成極大的困擾

用這種方式「倒逼」住戶交齊眾籌款

是否合理合法？

但如果不管有沒有交款都可使用電梯

是否又對其他已交款的住戶不公平？

面對其他住戶未按時交款的資金缺口

業主委員會應該怎麼破解資金難題？

帶著一個又一個疑問

我們來看看法官怎麼說

02

業委會是否有權

對電梯採取梯控措施？

2019年5月，南山法院對此案進行一審公開開庭審理。

三原告

我們未繳納上述電梯眾籌款，遂被二被告採取梯控措施，禁止使用新更換的電梯。對於沒交款業主，業主委員會可以採用合法手段催交或通過法律途徑解決，但其設立禁止部分業主使用的梯控措施，已嚴重侵害了業主的生命安全和房屋固有附屬功能的使用權，已構成對包括我們在內的全體業主利益的嚴重損害。

小區更換老舊電梯具有必要性和緊迫性。我們作為業主大會的執行機構，無權對不遵守業主大會決議的業主做出處罰，如不限制未交納眾籌款的業主使用新電梯，將因不公平而打擊交納電梯眾籌款的業主積極性，也可能導致剩餘老舊電梯的更換改造計劃就此擱淺，業主及來訪人員的出行安全難以得到保障。

業委會

法院認為

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利的同時也需要承擔義務，不得以放棄權利為由而不履行義務。作為共有所有人的權利，包括共有部分使用權、收益權及共用部分的單純的修繕改良權。作為共有所有人的義務，包括依共用部分的本來用途使用共用部分，以及分擔共同費用和負擔。共有所有人的義務涉及建築物的整體安全及全體區分所有人的共同利益，因而不允許作為共有人之一的個別業主，以放棄權利享有的方式，不履行義務。本案中，共有電梯涉及建築物的整體安全和全體業主的共同利益，三原告作為共有所有人，應負擔共有電梯的更新眾籌款。因此，二被告要求作為業主的三原告繳納電梯眾籌款，並未違反法律規定。

根據法律的規定和區分所有人的約定，某一個或數個區分所有人可享有排他獨佔使用共有部分的權利。但是，在構造上若有固定的使用方法，而且屬於區分所有人生活利用上不可或缺的公用部分，如公共樓梯、公共走廊等，不得設置專有使用權。本案中，小區電梯作公共通道用途，屬於業主生活利用上不可或缺的公用部分。因此，即便是業主大會，亦無權對公用電梯設置專有使用權並採取梯控措施限制部分業主使用該共有部分。

因此，三原告請求二被告停止採取梯控措施，有事實和法律依據。

關於三原告應繳納的電梯眾籌款，二被告可循其他法律途徑予以解決，但不宜再採取梯控措施等侵害業主共有權之行為。

在訴訟過程中，該IC卡梯控設施已暫停使用，經原、被告雙方一致確定，目前三原告已可正常使用電梯。

03

判決結果

綜上，法院認為三原告的請求有事實和法律依據，但鑑於訴訟過程中二被告已自覺停止侵害業主權利的行為，三原告主張的侵權行為已停止。

故依照《中華人民共和國物權法》第七十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：駁回原告黃某、廖某、鍾某的全部訴訟請求。

該案一審判決後，原、被告雙方服判息訴，現該案判決已生效。

俗話說：「遠親不如近鄰」

小區是我們共同的生活家園

不論是住戶、業委會還是物業公司

都應該有商有量

負責任、有耐心地去共同維護

有事情多溝通

有分歧多體諒

有誤會多理解

這樣才能共建和諧、平安、文明小區

切實提高生活幸福感

本號聲明

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南山區人民法院

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原標題：《業主未交電梯更新眾籌款無權坐電梯？讓這個案例為你解惑！》

閱讀原文

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