判例：中院宣判菏澤帝都花園會所、幼兒園產權歸小區全體業主

最近，全國很多城市業委會群都在討論一則重磅消息：山東菏澤首例配套設施產權糾紛案完美落幕：該市中級法院判決帝都花園小區內會所、幼兒園權屬歸小區所有業主所有，38.5萬元租金交由業委會使用。

山東菏澤帝都花園

一、因配套設施產權糾紛，業主委員會和開發商對簿公堂

　　帝都花園佔地200餘畝，總建築面積約20萬平方米，地處菏澤開發區核心地段，地理位置十分優越。也正因為如此，這裡一樁糾紛才吸引了不少業主們的目光。

　　業主我當家了解到，位於菏澤市人民路與八一路交叉路口西南的帝都花園小區是市區規模較大的商住小區。2006年5月，該小區配套設施幼兒園、會所房屋經有關方面竣工驗收，正式交付使用，除15間房屋交給業主委員會使用外，其餘房屋則被開發商出租給旁人。

　　2009年，該小區業主委員會正式成立，楊善教被推選為首屆業主委員會主任。小區業主委員會，就要為小區的廣大業主利益著想，他們首要的目標就是美化好自己的家園，其次是維護廣大業主的利益。

　　小區交付使用後，內部配套設施的所有權等敏感問題逐漸浮出水面。到底誰才是帝都花園小區內部幼兒園、會所的真正「主人」，是開發商還是廣大業主？起初，業主委員會負責人多次向開發商提出這個問題。根據有關法律法規要求，配套設施應該歸業主委員會所有，對此，開發商負責人卻是置之不理，而且態度傲慢。

　　對方不理睬，就到主管部門反映，但也是無功而返。幾年中，雙方也協商了多次，但都沒有達成共識。在此情況下，業委會和業主統一思想，決定拿起法律武器進行維權，不採取封堵會所和幼兒園等極端行為，通過法律訴訟維護法律的尊嚴。

　　2013年6月，雙方爭執數年之後,這個問題最終被起訴到菏澤中級人民法院，交由法官審理解決此事。

二、法院審理糾紛，一波三折起轉機

　　2018年8月1日，菏澤帝都花園小區業委會委託律師起訴小區開發商：菏澤開發區帝源房地產開發有限公司侵權一案在市中院開庭。

　　根據小區業委會主任楊善教介紹，雙方所爭議的幼兒園、會所的房屋位於帝都花園小區內，毗鄰小區32號樓。幼兒園和會所均為3層建築，建築面積約3400平方米。小區內幼兒園、會所的房屋於2006年6月竣工並通過驗收。當年7月份，開發商將幼兒園以每年7萬元價格出租，租金一直由開發商佔有支配。

　　小區業主委員會代理律師稱：依據《物權法》73條規定:「建築區劃內的公共場所、公用設施屬於業主共有。」、最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條:「建築區劃內不屬於業主專有部分,也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施,應認定屬於業主共有部分。」、《山東省物業管理條例》第14條也規定:「按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的,建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件,並優先為業主提供服務」。而帝都花園小區開發商與業主的實際買賣合同中,並未約定幼兒園歸開發商所有。會所、幼兒園竣工後,被告卻擅自將幼兒園出租,其收益也由其佔有。對此,帝源公司代理人稱,小區會所、幼兒園等配套設施於2006年竣工，早於《物權法》、《山東省物業管理條例》及最高法的解釋。關於配套設施的產權歸屬問題，開發商稱案涉會所、幼兒園所佔房屋由其「出資建設」，產權自然歸屬自己。

　　由於雙方均有部分證據需要補充,法庭決定休庭15日。之後，雙方都在法庭上提交了不少證據，對各自的行為進行了激烈辯論，可謂針鋒相對。

　　法院審理認為，在開發商與業主籤訂的商品房買賣合同中並未就配套設施權屬作出約定，而且開發商不能提供證據證明其在開發該小區時對本案所涉房屋的「出資」進行了單獨核算且自行負擔，應認定爭議房屋的絕大多數建設成本已由小區業主分攤。

　　11月12日，市中院正式判決：帝都花園小區內會所、幼兒園佔用房屋的所有權屬帝都花園小區所有業主所有，小區開發商出租幼兒園所得38.5萬元租金交付業主委員會。對此，菏澤帝源公司沒有上訴，表示認同。

　　12月13日，根據判決書要求，開發商將擅自出租幼兒園所得的38.5萬元交到小區業主委員會負責人手裡。

三、律師觀點：小區公共場所劃分將有案例可循

　　帝都花園小區業主委員會代理人、山東君誠仁和律師事務所韓光玲告訴記者，因小區配套設施產權糾紛的緣由，業主委員會將開發商告上法庭的做法，這在菏澤尚屬首次。業主委員會的勝訴也彰顯了2003年實施的《物業管理條例》和2005年實施的《商品房銷售管理條例》中對於小區配套設施產權歸屬規定的威力。因此事牽扯到諸多市民業主的切身利益，希望這個案件之後，菏澤建築區劃內公共場所的劃分能做到有案例可循。

　　菏澤市法制辦有關人士表示，該案作為房地產領域的典型案例之一，將有力地推動我市眾多居民小區廣大業主的維權意識，提升市民的法制觀念。

四、業主我當家提醒

　　通過這個判決案例，給我們很多開發商和業委會、業主提了個醒，建設流程要規範、房屋銷售合同要規範，業主和業委會要依法維權，不能遇到一不滿足自己的訴求，就掛橫幅或圍堵、壓馬路方式維權，有理可起訴到法院依法裁決，業主遇到分歧，可使用"業主我當家"等業主決策信息系統微信小程序來投票表決，不應採取僅在業主群內發洩一通而已，更不宜採取拒交物管費表達抗議，依法維權才是權益之計。