最高院：小區地面車位到底屬於開發商還是全體業主？

隨著家用汽車的普及，

停車難題日益凸顯，

不但公共場所車位緊張，

小區內的車位更是成為僧多粥少，

供不應求。

這些車位到底應該歸誰所有？

誰有權來收取這些巨額的車位費

成為普遍關注的問題。

這裡就有這麼一起案件！

小區地面車位到底

屬於開發商還是全體業主？

案件經過

重慶市豪運房地產開發有限公司（以下簡稱豪運公司）是一家建設單位，2007年經重慶規劃局批准，實際建成了地面停車位270個左右，均無法辦理產權登記手續。豪運公司在購房合同中也約定了，如果規劃用於停放車輛的車位、車庫、幼兒園、醫務所和服務會所等歸豪運公司所有，豪運公司有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理。

此後，豪運公司準備將部分車位出租給業主，而業主委員會於2015年3月發出通告，聲明地面停車位是利用小區公共用地設立的，為小區業主共有，豪運公司無權出租或者銷售。雙方協商未果，訴至法院。

一審法院認為，地面停車位在無法辦理產權證明的情況下，應當屬於全體業主。豪運公司不服一審判決，提起上訴。

二審法院維持原判後，豪運公司向最高人民法院提起再審。

法院判決

根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關於「建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體」之規定，案涉車位不能辦理產權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。

即使豪運公司在建造帝景豪苑小區時支付了建築區劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區建設完成之後，隨小區內房屋的出售，小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。

由於案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬於佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位並無不當。

而開發商建設的小區經驗收合格，是開發商的基本義務，且綠化是否超過規劃面積對認定停車位是否佔用業主共有場地沒有必然聯繫。故豪運公司關於原判決認定案涉車位系佔用業主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據的申請再審事由不能成立。

綜上所述，豪運公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回重慶市豪運房地產開發有限公司的再審申請。

相關法律規定

《物權法》第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》：

建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

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