三年多次訴訟，小區車位到底歸業主還是開發商？終審判了→

2020-09-26 中國之聲

近日，長沙市中院對「湖南省長沙市開福區佳陽悅景馨都987戶業主與開發商地面停車位權屬」爭議作出終審判決：210個規劃地面停車位的相關權益歸全體業主所有。

長沙市佳陽悅景馨都小區在2016年成立了業委會，2017年因與開發商旗下的物業公司沒有談攏續籤合同，原物業公司退出小區管理事宜。此後，開發商分別以地面停車位收益及歸屬問題起訴業委會。三年經歷多次庭審，小區地面車位的所有權最終判定歸業主所有。

物業公司變更

開發商：後需按月支付停車費

佳陽悅景馨都小區位於長沙開福區，2007年，開發商長沙佳陽開發公司向業主們交房、辦理入住。目前，小區987戶業主，同時規劃了210個地面停車位。

佳陽悅景馨都小區

小區業主張金玲：我們是一個老舊小區，小區沒有成立業委會之前，物業公司跟開發商就是它的子公司，所以以前的公共收益，包括地面（停車位）和電梯廣告全部都歸開發商所有。

2016年9月，小區召開了首屆業主大會，並推選第一屆業委會，張金玲成為業委會主任。2017年6月，因新的物業合同談不攏，業主們與原先的小區物業長沙佳陽物業管理有限公司終止合作。

小區業主張金玲：只要成立業委會，前期的物業合同就自動終止，我們還需要找開發商的公司籤一個合同，但是合同中很多事項達不成一致的意見，開發商自己跟社區、街道、住建局直接提出要退出我們的物業管理，要我們另行聘請物業公司，通知我們三個月以內請到新的物業公司交接。

隨後，業委會與另一家物業管理有限公司——富佳物業公司籤訂了新的物業服務合同。但令大家沒想到的是，2017年10月，開發商佳陽開發公司向富佳物業公司出具工作聯繫函，要求富佳物業公司按照每輛車60元/月（的標準），將2017年度8月-10月代收的210個地面規劃停車位的使用費結算支付給佳陽開發公司，以後按月支付。

為確認這210個地面規劃車位的收益權問題，開發商佳陽開發公司將小區業委會訴至開福區法院。

小區業主張金玲：很意外，因為業主包括業委會，都認為地面（停車位）都是屬於業主的。因為我們買了這裡的房子它所有的權利都是隨著我們買房子變更到業主的名下的。2018年的6月17日，開福區法院判業委會勝訴，駁回原告的訴訟請求。

開發商上訴到長沙中院後，長沙中院發回重審，在重審前夕，開發商撤訴。

本來小區業主以為這件事就此結束，2019年，開發商又以車位所有權問題將業委會訴至法庭。

小區業主張金玲：它這次起訴得不一樣了，除了收益權，開發商還要車位的所有權，開福區法院在2019年12月份判決地面停車位所有權歸開發商所有，業委會敗訴。

一審法院認為，就爭議地面車位的所有權，雙方在商品房買賣合同中明確約定：「未列入分攤面積的部位和設施設備產權和經營權歸出賣人所有。」

小區業主張金玲：我們買房子的時候，都籤過一份商品房買賣合同，合同中間有一個附件——本小區以下未列入分攤面積的部位和設施設備其產權和經營權歸出賣人所有，第一個是地下車庫；第二個就是室外地面停車位；第三個是會所；第四個是幼兒園；第五個是公共廁所，（這）就是它起訴我們唯一的依據。2019年判業委會輸，業委會就在判的理由上面去找關鍵性的東西，去找我們的車位到底有沒有納入它的分攤面積。

終審判決勝訴

地面車位所有權歸業主共有

業委會從長沙市自然資源和規劃局調取了一份關鍵證據——長沙商品房國有土地使用權宗地面積按戶分攤計算表。

小區業主張金玲：核算後我們整個小區是41,002平米，但是我們所有業主加起來有40461.86個平米，對比之下500多平方米沒有進入我們的分攤，不在我們小區的規劃車位上面。在小區的一個小角落裡，那個位置根本就不是規劃停車位。

2020年，接到判決書以後，3月份提起上訴到中級人民法院。於2020年6月1日開庭，9月19日，接到中級人民法院的終審判決書，地面車位所有權是歸業主共有的，駁回開發商的所有請求，駁回一審判決。

終審判決書

專家：分攤計算表是勝訴決定性證據

歸屬權普適性需具體情況而定

小區停車位的所有權一直是關注的焦點，佳陽悅景馨都的業主們經歷多次訴訟，最終勝訴，是否具有普適性？北京國浩律師事務所律師楊琨認為，還是需要根據各小區具體的情況來定，就佳陽悅景馨都小區來說，歸屬權的問題在法律上很明晰。

北京國浩律師事務所律師楊琨：二審判決符合我們國家法律規定。這個事例裡邊反映出來的是《物權法》第74條第二款和第三款，只要是佔用公共道路公共場地的車庫、車位就應當是屬於業主共有。除此之外，再有形成建築物區分的專有部分的車位、車庫，當事人是可以通過約定來確定它的權屬。

本案當中，業主調取了一個非常重要的證據——分攤面積計算表，由此可以確定這些車位所佔用的土地是分攤到業主的每一戶。由此也可以確定車位的佔用土地應當屬於公共，適用的條款為《物權法》的第74條，佔用公共道路或者是其他公共場地的車庫、車位就應當屬於小區業主共有，開發商是不擁有權益的。

來源：中央廣電總臺中國之聲（ID：zgzs001）

監製/徐冰 製片人/馬燁 主編/孫雪

總臺央廣記者/周益帆

編輯/甦醒 許晨陽

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