以案說法：購買的專用車位屬業主共有車位怎麼打贏退款官司

隨著國民生活質量的提高，每戶擁有一輛汽車基本屬於了標配，但是伴隨而來的則是停車難、車位價錢高的問題，在小區買了停車位還要再額外交納車輛管理費。還是有一部分人為了解決停車難問題不惜花高價買了無產權證的車位，但大部分業主則是選擇了將車流浪在外，讓城市街道成了馬路停車場。

由此也就暴露出了一系列的社會遺留的矛盾，小區內的人防設施停車位和小區地面停車位產權到底是屬於業主共有的產權還是屬於專有產權？

根據以下幾個法院的判例：商品房小區無論是地面停車位還是地下人防車位，雖然是按照設計規劃建設的汽車停車位，只要是佔用業主共有的土地使用權或其它場所所設置的停車位，建設單位（開發商）就無權出租、出售、附贈！

也就是說利用業主共有的土地使用權或利用業主共有的其它場所設置的停車位其產權和收益權歸全體業主共有。只有通過業委會準許才能有償使用，收益歸全體業主共有。

於是各地商品房小區依據《物權法》、《民法典》和《物業管理條例》相繼召開業主大會選舉成立了業主委員會，利用物權法的相應條款維護了全體業主的共有權利，通過訴訟打贏了官司，有的要回了地面停車位歸全體業主共有的產權，有的要回了地下人防車位業主共有產權。如成都西林奧林花園業委會一審贏回了地下人防車位業主共有產權；長沙佳陽小區業委會二審贏得全部210個地面停車位業主共有產權；汕頭第一城小區業委會二審、三審均贏回了地下人防車位業主共有產權；重慶帝景豪苑業委會從一審、二審打到了最高院以三場全勝的結果贏回了地面停車位業主共有產權；廣州英豪花園業委會對即使擁有人防車位和地面車位的產權證的面積不予列入業主投票權被一審、二審法院認可。

業委會贏回了停車位業主共有產權後，隨之而來的就是原來從建設單位（開發商）手裡買的小區內停車位（在房管局那辦不了產權分戶專有車位產權證），小區業委會不予承認（因為這些錢沒有轉交給全體業主共有），並被業委會責令禁止繼續停車。

那麼，購買了不受法律保護的無產權車位如何向出售者退款又成了這部分人的一大難題。

安徽省靈璧縣黃某就因為是從開發商那事先買的專用停車位，7年後被業主委員會通知地面車位全部歸全體業主所有。開發商無權處置屬於業主共有的車位，原來買的地面停車位永久有專用車位作廢，今後不準再停。

黃某從開發商手裡買的永久停車位被業委會通知禁停後，黃某就找開發商退款，開發商拒退車位款。黃某不得已就與開發商「聚龍置業投資公司」打起了專有車位退款官司。一審判決黃某與決聚龍公司籤訂的《停車位有償使用協議》是無效合同，讓開發商全額退款。開發商不服一審、二審法院判決，最後向安徽省高院申請再審。

案由經過：原告黃某於2011年3月5日與被告聚龍置業投資公司籤訂了專有車位有償使用協議，編號為8035號停車位的永久使用權，並當場交付了現金。2017年初被小區物業公司告知其買的專有車位屬於業主共有產權，被告無權轉讓處分，今後黃某不得再繼續停放。

於是原告便將被告告上法庭。以車位屬業主共有車位，現不能取得停車位的使用權為由，要求原告退回專有車位使用費。

被告則一審、二審、三辯稱：涉案車位和小區內的地面車位是被告按照規劃投資建設的，沒有佔用小區道路和公共設施，原告及業委會所稱地面車位屬於業主共有沒有依據，應該誰投資誰受益。依據《物權法》第七十四條規定，被告有權銷售，且此車位已經按照停車位有償使用協議交付使用了7年，合同已經履行並實現，原告要求退款沒有依據，請求法院駁回原告訴求。

經過一審、二審、三審法院審查後均認為：案涉車位雖系聚龍公司按照規劃修建，且未佔用公共綠地和小區道路，但依據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款的規定，案涉車位所佔用土地的使用權由業主共同享有，該公司與黃虎籤訂《鳳山豪庭停車位有償使用協議》屬無權處分。聚龍公司關於案涉車位按照誰投資誰受益的原則應屬於聚龍公司所有的主張缺乏事實和法律依據。因聚龍公司的無權處分行為，致使黃虎不能永久正常使用案涉車位或合法轉讓該車位的使用權，原審以不能實現黃虎籤訂《鳳山豪庭停車位有償使用協議》的合同目的為由判決解除上述協議，並無不當。

二審、三審法院均先後維持一審判決，駁回安徽省聚龍置業投資發展有限公司的訴訟請求。二審、三審訴訟費用由聚龍公司承擔。

一審判決結果：

一、解除原告黃虎、被告安徽省聚龍置業投資發展有限公司於2011年3月5日籤訂的《鳳山豪庭停車位有償使用協議》；

二、被告安徽省聚龍置業投資發展有限公司在本判決書生效後三十日內一次性返還原告黃虎車位使用費16800元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費減半收取110元，由被告安徽省聚龍置業投資發展有限公司負擔。

對購買無產權車位的風險提示：小區內人防地下室和小區地面場地在《物權法》頒布前都是必須配套建設的基礎設施。開發商與業主對此基礎設施基本無產權爭議，因為那時居民擁有私家轎車非常少，要此產權毫無意義，一是不能帶來收益，二是還要花錢維護，三是本來就是必須建設的基礎設施。

對目前仍需要購買無產權車位的朋友建議：在購買合同中應該註明，當專用車位權益不能正常履行時，售賣者應當按照《消費者權益保護法》第五十五條給予三倍的賠償。

另外通過登錄中國裁判文書網對其它要求申請退款案例的查閱分析，沒有成立業委會、沒有更換原有物業公司的小區業主要求退回無產權車位款成功率很低。只有小區成立了業委會且撤銷了原有物業公司（業主自治或業主重新選聘新物業公司管理小區），小區業主才有把握從開發商那裡要回不該交付給開發商的車位有償使用款（這些有償使用費應該歸全體業主共有）。所以，小區有沒有業主委員會對維護業主合法權益非常重要。

大家看法律應該注意國家法律名詞的變更，在2000年之前國家出臺的法規，對投資建設商品房或投資其它工程的單位稱為」開發商「，2000年之後的國家法規將開發商改統稱為投資者、建設單位。其意思就是現在的法規對投資者並不是單指開發商，隨著商品房的售出，投資者的定義就轉為了全體業主。將投資商品房建設的開發商改稱建設單位。其意思就是：是業主花錢以大包(包設計、包規劃、包審批、包供料、包建設、包辦產權證等）的形式請建設單位給業主建設小區，小區的樓房賣完後，小區就與建設單位（開發商）沒有關係了。

同時還有一個企業名詞的改稱，將原來開發商安排管理物業的」物業管理公司「統一改為」物業服務企業「。其含義就是：請你來服務而不是來管理。

《中華人民共和國物權法》

第七十三條　建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

意思是：小區建築區劃內除了有專有產權證的部分和屬於市政的部分以外的道路、綠地及其它公共場所、公用設施和物業服務用房，都屬於業主共有。開發商預登記大證裡剩餘的、不能分戶的物權屬於全體業主共有，同時應該轉登記在業委會名下屬於全體業主共有。開發商如果說哪些部分屬於它，它應該從大證裡分戶給自已辦理專有產權證。

第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

意思是：小區建築區劃內雖然是依照規劃停放汽車的停車位當事人有權出售、附贈或出租，但是，只要是這些車位是佔用業主共有的道路或者其它場地，當事人也是無權處分的，這些車位歸全體業主共有。

第七十五條　業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

這裡「可以」二字的意思，並不是必須的。只要不是業主主動提出申請成立業主大會，職能部門也可以不主動組織業主成立業主大會選舉業委會。所以業主如果想成立業委會，就要主動提出申請。

第八十一條　業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
　　對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

這個條文的意思：很多業主始終在網上提議讓國家取消開發商安排的物業管理公司。現在國家通過法律賦予了業主自已有權取消前期物業公司。前提是首先小區要先成立業主大會選舉成立業委會，其次，業主大會要先決定由誰來接管小區的物業管理（可以自已管理也可以新物業服務公司），然後業主就可以取消前期物業公司。

第一百四十六條　建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。

這條的意思：國家對地、物的處理原則是，「物隨地走，地隨物走」。商品房小區隨著小區房產的售完，小區內的土地使用權就屬於全體業主所有，此土地上的任何建築物、構築物就隨著土地的轉移歸全體業主共有。
第一百四十七條　建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。

這條的意思同上：國家對地、物的處理原則是，「物隨地走，地隨物走」。物地統一，不能地或物互相分屬不同的產權人」。

《中華人民共和國合同法》

第四十條　格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

意思是：原來業主購買房屋時籤的格式合同，裡面含有約定人防車位、地面車位歸開發商所有，開發商有權出租出售，收益歸開發商。只要這些人防車位和地面車位不能辦理分戶產權證書，這些格式條款就無效。

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人（全體業主）利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。第五十三條　合同中的下列免責條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

意思就是：小區內地面或地下停車位本來應該屬於是全體業主所有，被開發商以合法形式隱瞞事實，（如說人防設施屬於國家，開發商有權出租出售，損害了全體業主利益，這類合同無效不受法律保護，業委會可以不承認），原來從開發商那買的或租的車位合同，後來被業委會或新的物業公司禁止繼續停車的，致使原來從開發商那買的或租的車位不能繼續使用，當事人有權要求開發商解除車位購買合同並退款，或者要求開發商處理清楚，便於繼續停用）

第九十七條合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。

此條意思：業主原告在開發商那買的或租的車位，因為沒有房管局發的專有車位產權證，後來被業委會禁止繼續使用的，業主有權要求開發商解除原來《購買或租用有償停車位合同》，要求賣車位的開發商退款並賠償損失。

最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

（此條意思就是：小區內的雖然是按照規劃建設的車位，只要不能辦理車位分戶專有產權證書，就屬於全體業主共有，開發商無權附贈、出售、出租）。開發商預售樓房時預登記的產權大證，在分戶登記完專有產權後，剩餘的產權就應該轉登記在業主大會或業主委員會名下屬於全體業主共有。最高院對專有產權的定義就是必須全部符合上述三個條件：構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠辦理分戶產權證。不屬於這三條行為的就屬於全體業主共有。房管局辦理分戶專有產權證書的是必須是在規劃容積率之內能夠分割的物體，否則就是違規辦理。對違規辦理的分戶專有產權，業委會可以申請房管局撤銷。

第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

此條意思：開發商拿的小區土地使用權，隨著商品房銷售完畢，這些在小區內的土地除了屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔用土地使用權或者屬於市政公用的道路及綠地，其餘的土地使用權全歸業主共有（土地局應該有記錄）。小區內的其它設施和場所除了屬於業主專有和屬於市政的以外，全部場所及設施等就歸全體業主共有（屬於業主專有或屬於其它人需要拿出產權證證實）

《消費者權益保護法》

第二十六條經營者在經營活動中使用格式條款的，應當以顯著方式提請消費者注意商品或者服務的數量和質量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風險警示、售後服務、民事責任等與消費者有重大利害關係的內容，並按照消費者的要求予以說明。

經營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規定，不得利用格式條款並藉助技術手段強制交易。

格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。

意思是：業主購買房屋或車位的合同內格式條款如有排除業主權利、減輕開發商責任的條款，或者藉助技術手段均屬無效條款。（如車位以租代售，或者說小區內的人防設施屬於國家所有，誰投資誰受益等技術手段）

第五十五條經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍；增加賠償的金額不足五百元的，為五百元。法律另有規定的，依照其規定。

意思是：業主在購房、購車位時，開發商隱瞞事實欺騙業主的給業主造成損失的，業主可以要求開發商賠償。如規劃內的車位是佔用業主共用的土地或其它場所設置的停車位，開發商就無權出租、出售。

《國務院物業管理條例》第二十七條：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

物業管理條例規定，專業經營設備應該免費移交給專業經營單位（如供暖、供電、供水、供氣和通信設備）今後維護更新的資金也由這些專營單位承擔，剩餘的物業共用部位、共用設施設備的所有權歸全體業主，開發商無權處分。如人防設施、樹木、綠地、物業管理用房都屬於全體業主共有。

《人民防空工程建設管理規定》第四十七條、第五十一條按照規定應修建防空地下室的，防空地下室建築面積單列。所需資金由建設單位籌措，列入建設項目總投資，並納入各級基本建設投資計劃。

（此條意思：商品房小區內的人防地下室是必須建設的人防設施，其建設資金已經列入了小區商品房項目總投資，全體業主買了房之後，業主就是此人防設施的投資者，其配套的人防設施就屬於全體業主共有的基礎設施）。商品房小區的人防地下室不是《人民防空法》第五條規定的鼓勵工程，小區開發商無資格享受這條優惠政策。《人民防空法》第五條規定的優惠政策應該是指投資開發城市街道、綠地、廣場的防空地下室，地下空間可以開發地下商業街、商場、停車場，這些項目可以誰投資誰受益。

按照《國防法》和《人民防空國有資產管理規定》及《人民防空建設工程管理規定》商品房小區的人防地下室即不屬於國防資產也不屬於國有資產，更不屬於開發商所有，而是屬於全體業主所有的產權。但是小區的人防地下室要接受當地人防部門的監督檢查，使地下室可以隨時轉換一戰時備用。平時用於停車使用需要經過人防部門辦理人防工程平時使用證（使用證三年一換），方可準許停車，如果小區有了業主委員會，可以以業主委員會的名義去申請使用證。

江蘇省、遼寧省、安徽省《物業管理條例》規定地下人防車位屬於全體業主有所有，可以有償租用，租賃期限最長不得超過三年，租賃費歸全體業主，70%費用用於人防設施的維護，30%費用用於車位的維護，如有節餘資金應納入業主共有的維修資金（大樓養老金）。

2010住建部《物業承接查驗辦法》第十六條　物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　　（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、汙水井、化糞池、垃圾容器、汙水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閒娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

此條意思：這是住建部2010年列的屬於業主共有的基本清單，（與《國務院物業管理條例》第二十七條相對應）也就是說小區建築區劃內除了有專有產權證和明令屬於市政和需要無償移交給專業經營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備之外的一切，都歸全體業主共有。其中就包括全國業主熱議的人民防空地下室。

　　第十七條　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

此條意思：物業管理條例規定這些設施設備要無償移交給專業經營單位，由他們直接抄表到戶。今後的設備維修、更換也不需要業主再花錢。大樓竣工時要請這些單位檢查驗收，如果設備合格，這些單位不準不接收。

說明：為節約讀者閱讀時間，文章資料通過引用中國裁判文書網公開的民事判決、裁定書進行整理編寫，詳情參閱中國裁判文書網發布的判決、裁定書，如有引用編述不當，請以判決、裁定書為準。（圖片選自網絡）

一審判決書(2019)皖1323民初270號

二審判決書（2019）皖13民終1088號

三審裁定書（2019）皖民申2509號

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https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181029CR4M5A62CH/index.html

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2020年10月3日