新京報訊（記者 吳嬌穎）2020年中央經濟工作會議用238個字談住房問題，這是近三年來，中央經濟工作會議關於住房的表述篇幅最多的一次。在重提「房子是用來住的、不是用來炒的」的同時，會議重點強調要規範發展住房租賃市場，明確解決好大城市住房突出問題。
記者注意到，此次會議對住房問題的表述，涉及長租房、租購同權、土地供應、市場整頓、租金調控等多個全民關注的熱點。這些關鍵詞，釋放出哪些信號？
關鍵詞1：租購同權
——應保護承租人的租賃權和享受公共服務的權利
會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。
「首先會議提出，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，這是特別值得支持的。」 北京大學房地產法研究中心主任樓建波指出，要租購同權，還要保護承租人的租賃權或對租賃房屋的使用權，未來的法規政策，也應該為承租人提供更好的保障。
同時，他認為目前我國住房租賃市場存在戶型供應與需求不匹配、長租期難以實現等問題。
「目前在租賃住房市場上，成套住房多，獨立公寓少。許多有租房需求的畢業生、單身人士或者處於職業早期的承租人，可能更需要帶衛生間和簡單廚房的獨立小公寓戶型，但市場上卻多是幾室一廳的成套住房。同樣的價格，他們只能去租一套房子裡的一間。」樓建波認為，租賃住房的供應戶型問題，將是未來住房租賃市場需要重點研究的。
同時，他認為，要加快完善長租房政策，就需要適當延長租期，而目前對於住房租賃的制度設計與這一需求尚不匹配。「按照目前的政策要求，租期內房東不得擅自提高租金，就不會願意籤長約，大多數只能做到一年一籤，之後雙方如果就租金達不成一致就會解約。」樓建波提出，如果租賃合同裡提前明確未來租期內的租金調節機制，增加一些能滿足雙方變化需求的彈性條款，或將更有利於長租房市場的發展。
「目前市場房價偏高，與高房價相比，租房其實更划算，用買房資金的利息支付房租綽綽有餘，所以，鼓勵發展長租房市場也是民生的需要。但是，最近幾年發生了不少長租公寓『爆雷』事件，根本原因是長租公寓盈利模式有問題。」北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池說。
她認為，目前市場上的輕資產長租公寓沒有低成本的房源，以供其賺取租金差價；對於重資產長租公寓，由於拿地環節的條件與商品房地塊兒的拿地條件一樣，而租賃住房又不允許銷售，導致盈利困難。因此，要想辦法從源頭上給予相應政策來促進長租房市場發展。
關鍵詞2：土地供應
——可通過調整土地出讓金支付方式等鼓勵自持長租企業發展
如何保障租賃住房建設，會議提出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。
趙秀池認為，要使長租住房的經營者獲得應有的盈利，實現可持續發展，可通過單列租賃住房用地計劃，實行與購買住房不一樣的拿地模式，允許年付土地出讓金等方式，降低租賃住房用地成本。「這樣，集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房增加了低成本房源的獲取渠道，使長租住房經營者能夠實現一定的盈利，長租住房市場才能得以持續經營。」
樓建波更具體地指出，在鼓勵租賃企業發展的同時，政府應該為一些重資產自持長租企業或通過收購房源進行改造的企業提供更多資金和政策上的支持。
「比如，按照目前的政策，用於建設商品房的土地，要求開發商一次交齊土地出讓金，那對於建設租賃住房的土地，能否適當把出讓期限縮短，以及能否在土地出讓金的支付方式上，出臺一些更靈活的政策。比如，出讓期限為50年，企業可以先支付25年的土地出讓金，之後每5年付一次。」
樓建波解釋，這將會使更多企業願意進入住房租賃市場。更重要的是，這會為市場提供一個預期。「這個預期是，我們的租賃住房供應充足，而且租房也能在居住和享受公共服務方面讓自己對美好生活的追求得到滿足，並不一定要買房。甚至，更長遠一點來看，大家不用把錢都花在房子上，這可能還會促進子女家庭教育、繼續教育等其他方面的消費。」
關鍵詞3：市場整頓
——可要求租賃企業經營規模和自有資金相匹配
會議還明確，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為。
樓建波指出，整頓租賃市場秩序，關鍵在於防止無序競爭，比如一些所謂的「長租公寓」、輕資產租賃企業，之所以採取「高進低出」「長收短付」，最終造成「爆雷」，就是因為目前政策還沒有足夠的規範和限制。
今年下半年，部分長租公寓採取「高進低出」「長收短付」造成「爆雷」「跑路」的問題，引起政府部門高度重視和社會密切關注。多地相繼就規範住房租賃企業經營行為發布通知，要求住房租賃企業不得「高進低出」「長收短付」。
這並非住房租賃企業資金監管問題首次引發關注。早在去年底，住建部等六部門就聯合發文，明確加強對採取「高進低出」「長收短付」經營模式的住房租賃企業的監管。今年9月公開徵求意見的《住房租賃條例（徵求意見稿）》也提出，將「高進低出」「長收短付」等高風險經營行為的住房租賃企業列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。
「託管式的租賃經營業務，即住房租賃企業在替他人管理財產，相當於金融機構裡的資產管理。」樓建波提出，要防範住房租賃企業尤其是託管式租賃企業高風險經營，或可要求租賃企業經營規模應和自有資金相匹配。例如，規定企業託管的資產規模不能超過自有資金多少倍，或者自有資金要佔到付給房東的房租的百分比為多少。
「有業界同行提出，如果實施這種規定，租賃企業將無法託管足夠多的房源從而被限制發展，但只要有租賃需求在，一定會有更多企業進入市場，形成良性競爭。」他認為，一家租賃企業控制一個地區50%以上的房源，和10家租賃企業各控制10%的房源，後者更有利於形成良好的市場秩序。
趙秀池認為，整頓租賃市場秩序，還需要大力打擊「黑中介」，以及利用租金貸獲取大量資金的逃債行為。
關鍵詞4：租金調控
——建議採取稅費優惠等激勵措施調控租金漲幅
會議提出，對租金水平進行合理調控。
此前，《住房租賃條例（徵求意見稿）》還曾提出，可由直轄市、設區的市級人民政府建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。
針對政府如何調控市場租金水平，樓建波提出兩種方式。「一種是硬手段，比如規定三年租期漲幅不能超過通貨膨脹的多少倍，如超過則無效。另一種是採用激勵性政策，即若租賃企業接受政府指導或在政府框定的範圍內調整漲幅，則可以享受稅費優惠，若不接受，則按照原標準繳納稅費。」
「我非常認同一個觀點，最好的宏觀調控，是為市場機制起作用提供空間的宏觀調控。所以我個人會覺得，後者是更可取的。」 樓建波也表示，這樣的激勵政策，也要考慮市場接受度的問題。「如果市場有30%的人願意接受這種激勵，那它對整個租金水平的調控作用就將是非常大的。」
趙秀池也認為，對租金的調控，不應該用限價的行政手段，而是通過各種經濟手段，讓房租水平達到合理水平。「一方面，政府應減免出租住房的稅費負擔；另一方面，通過降低租賃住房的土地成本，如鼓勵個人房源直接上租賃平臺與承租人達成手拉手交易，擴大公租房比重等，來實現租金的調控。」
新京報記者 吳嬌穎
編輯 馬瑾倩 校對 楊許麗