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提問1：
章哥你好，我看好東三環弘善家園的房子 ，因為價格比周邊便宜不少 ，也不知具體什麼原因 ，您怎麼看 ？
回答1：
1、 我的觀點，一個區域內的房產價值由什麼決定？產業和主流居住人群。
以城市為例，北京的房價6萬一平，小縣城幾千塊，而鶴崗玉田才幾萬塊錢一套。是房子有什麼區別嗎？沒有，都一樣，全是鋼筋水泥堆砌的。那區別的是什麼？就是城市的價值，是城市中土地的價值，而其實反映的就是產業結構。
什麼地方能賺到錢，土地也就更值錢，而房子，只不過是土地上的標誌物，是土地交易的一個符號而已。
北京哪裡的房產最貴，最保值？金融街、中關村、CBD，因為是產業區，市區內少有的產業區，同時還是難於被替代的，可以持續發展的產業。
主流居住人群。相鄰的兩個小區，為什麼房價經常相差懸殊？是因為居住的人群不同，願意掏出的買房錢也不同。別墅區裡沒有剛需，城中村裡也沒有富豪，就算有也是村長，代表不了主流居住人群。
2、 我估計你可能不是北京人。因為弘善家園雖然也算東三環，但在北京人心目中就是城南，和東邊是兩個概念。我家世代就是南城人，太熟了。
南城本來就沒什麼產業，都是三產，也就是小商業和服務業為主，或有一些手工業。幾乎沒有大的工廠，更沒什麼高端產業了。而北京在前些年，又重點發展北部和東部。南部幾乎沒有投入，也就成了純粹的生活居住區。
沒有高端產業，也就只剩下了三產服務業，創富程度有限。那一個區域的房價能高到哪兒去？潘家園就算是好的了，還有幾個市場，很多地方還不如這呢。
再說人群，當年方莊是富人區，各個部委央企的員工在這裡置業，還有N多的明星大腕。但從2003年之後，這些有錢人逐漸搬離，因為永遠有更好的住宅區出現。人家要找掙錢方便、居住又好的地方。現在方莊早就成了平民區，生活很方便，但房價一般。
城南區域的主流人群就是普通百姓，普通工作的百姓。收入在北京不能說低，但肯定沒有北部和東部的平均水平高。那都是這些百姓來買房，能把房價抬高嗎？
3、 弘善家園，2006年的樓盤。但小區裡主要居民來自哪裡？前門。基本都是前門地區的拆遷戶，還有一些本地回遷戶，小區裡的商品房很少，大多都是二類經適房。
不能說前門的人群有什麼不好，但財富水平確實一般，從事的也大多是普通行業。現在買房方便，有錢了自然會搬走，搬來的還是同等級的人群。這就導致這裡的房產永遠在同層間循環，很難有變化。
再加上安置房小區的通例，戶型都很一般。因為既然是安置房，開發商和設計師的主要目的就是多出面積，多塞人，至於居住的舒適性是排在後邊的。所謂的「板塔結合」，其實就是大號的塔樓。看看弘善的戶型圖就會明白，找出一個南北通透的有多難。
最後一點。決定新樓盤價值的是開發商的設計理念和建築形式，而入住之後呢，決定小區房價的一個重要因素就是物業。物業水平高，小區的環境和服務就好，保值性就高，物業水平差，別墅也能成為農家院。
4、 總結：能理解弘善家園的房價了吧。區域的產業結構不是這裡獨有的，整個城南都沒什麼區別。學區也不用說，也差不多。但社區的主流居住人群、房子的功能使用性、物業水平，這些影響房價的主要原因，弘善哪個佔優？
不過也不用太過考慮。弘善就是生活居住區中的普通小區，生活非常方便。雖然房價不算高，但按照房地產的通例，只要是價格差一旦形成，就幾乎不會改變。比如A小區1萬，B小區1.1萬，相差10%。那過幾年再看，A小區2萬，B小區2.2萬，相差還是10%。也就是說，弘善並不會跑輸大盤，因為這裡就是大盤的最基礎部分，走不出獨立行情，沒有單獨貶值的可能。當然也不會有什麼特別的利好，所以也別有撿漏的心態，這裡就是個普通的城南小區。
提問2：
章哥，我現在的情況是天津有一套市區老破小，老家河北三線城市一套房，價值一百萬吧。目前手頭有八十萬，考慮賣掉老家的房子，北京二套房資格，北京遠郊上車還是天津買房合適？謝謝
回答2：
1、 建議在天津，比北京更穩妥。投資的第一原則是避險，之後再說利潤有多少。
2、 你賣掉河北房子後，手中全算上180萬，但因為是二套資格，只能貸40%，也就是購買300萬的房產。實際上還買不到，因為要扣去稅費什麼的。這價格在市區就是老舊小戶型，純投資不適合自住的，想買房齡新點面積大點的確實得去遠郊。
但是，既然是遠郊，那就意味著風險，或者說是風險與機遇並存。如果新區的規劃執行到位，政府資金大量投入，配套建設的好，那很可能跑贏北京大盤。但北京郊區的新區太多了，誰能保證這些規劃肯定會實現。一旦規劃修改或建設緩慢，那連帶著房價就有長期站崗的可能。
3、 而天津不同，房價比北京低得多。300萬，除了和平，足夠在市區買套不錯的兩居室了，無論是自住還是投資都可以。而在中國任何一個城市中，市區房產的穩妥性都是要強於郊區的。
天津畢竟是直轄市，雖然經濟水平不如北京，但也是北方第二，對整個北方的吸引力相當大，僅僅一個「高考天堂」每年就能吸引多人啊。所以，在天津投資市區房產，未必比北京郊區差，反而穩妥性更強。
提問3：
章哥您好！我們目前在馬駒橋有一套房子，市場價450萬左右。另外手頭存款加上拼湊能有200萬左右，因孩子上三年級想幫孩子看下亦莊人大附分校旁的二手房，目前二套政策的情況下，是先買套350萬左右的房子佔名額，還是把馬駒橋的房子賣掉直接換個大的？因家裡有老人常住，長期規劃是實現距離較近有兩套房。
回答3：
1、 先提醒一點，在亦莊買學區房沒問題，但一定要先諮詢好能否保證入學。在任何一個區，跨區轉學都不容易，尤其是進入優質初中，更難。人大附剛開學兩年，不知道有多少家長的眼睛盯著呢。另外亦莊還有個特點，就是這裡是產業區，要優先照顧引進人才的子女，相當於西城的「政保生」，這個比例誰也說不好。
所以，買房之前一定要諮詢好當地教育部門，別房子買了，孩子不能進入學校，那可就無可更改了。
2、 房產置換。理論上是在樓市低迷或平穩期，先賣後買，免得吃虧；樓市上升期，先買後賣，免得踏空。
今年的樓市註定不太平，上漲的概率比較大。馬駒橋的房產價值450萬，在當地算是高值的了，那掛牌時間要長於普通二手房長的多。所以，如果你要是等賣完房再買的話，很有可能踏空。
所以，保險起見，最好是先買一套佔坑的，反正也是需要兩套房。而450萬，以亦莊5萬左右的均價來看，也能買到不錯的二手房了。
3、 但是，你現在有200萬資金，怎麼購買350萬的房產啊？二套資格，最多貸款40%，200萬就是能買到330萬的。但這只是理論上，如果減去稅費和中介費的話，也就是300萬左右。所以請注意資金籌劃，算清楚再籤約交定金，免得忙亂。看房時讓中介根據具體房源，出兩套方案進行對比，選擇最合適的。
4、 另一個備用方案，如果房價快速上漲，而馬駒橋的房子又短期賣不掉，可以採用抵押貸的形式。先抵出現金，用其他家庭成員的資格買房，還是免得踏空。但這只是備用的，不用多考慮。
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