業界人稱，「得普洛斯者，得物流天下。」
如今，亞洲第一，全球第二的物流地產霸主——普洛斯，又要上市了。
為什麼說又？早在2018年1月，普洛斯在以萬科為首的中國財團助力之下，以790億人民幣的市值從新加坡私有化退市。
普洛斯赴美上市，估值超千億
據《華爾街日報》文章報導，普洛斯正計劃赴美上市，估值200億，募資30億美元。
對此，PropTech研習社第一時間詢問普洛斯方面，對方公關人員表示對此並不知情。
據《華爾街日報》報導，普洛斯目前已經向美國監管機構秘密提交了上市申請。
外媒引援知情人士所稱，「普洛斯或於今年在美IPO，計劃募集高達30億美元的資金。」
按照這樣的募資額度，普洛斯股東被允許出售低於四分之一的全球倉儲面積，價格方面，則比之前購買時高出72％。
普洛斯這次估值200億美元，換算成人民幣估值早已超千億，這比它從新加坡退市的時候足足多了300多億。
外媒評價普洛斯這次上市，稱這可能是有史以來最大的物流地產商IPO。
然而，這還不是普洛斯的全部價值。
一位前普洛斯從業者對PropTech研習社分析，這次上市的可能只是普洛斯旗下的物流地產業務。而物流地產，只是普洛斯四大業務板塊之一。
普洛斯的旗下共有四大業務板塊，除了物流，還有環普產業投資、普洛斯全球金融以及普洛斯股權投資。
其中，環普產業投資是對現代綜合產業園投資建設；金融板塊是為工業物流行業提供供應鏈融資；股權投資則著重在科技研發、物流、工業等全產業鏈進行投資布局。
至今，普洛斯已是全球領先的現代產業設施運營商、全球四大地產私募基金之一，有著410億美元資產，包括5600萬平方米的產業設施，遍及中國、日本、巴西和美國和巴西的117個主要城市。
那麼普洛斯的江湖地位到底如何？真的物流地產霸主嗎？撐得起這200億美元估值嗎？
普洛斯的江湖霸主地位
毫無質疑，普洛斯是亞洲第一、全球第二的物流地產商。從規模看，僅次於全球第一的物流地產商安博。
目前，國內主流大中型倉儲企業約10家，其中包括普洛斯中國、嘉民、安博、平安不動產、萬科等多家知名倉儲地產企業。
其中嘉民物流持有面積280萬平方米，中國物流資產持有面積260萬平方米，平安不動產持有面積230萬平方米，菜鳥網絡持有面積220萬平方米，安博持有面積190萬平方米，萬科持有面積150萬平方米。
而普洛斯中國的運營面積是3119萬平方米，遠超其餘9家物流地產運營面積總和。
普洛斯2018年中期報告顯示，截至2018年中期，普洛斯集團全球範圍內所持有物流倉儲的總建築面積約為6169萬平方米。
其中在中國境內所持有物流倉儲面積約3119萬平方米，已完工穩定物業面積達1839萬平方米，完工未穩定129萬平方米，在建及調整建築面積463萬平方米，土地儲備602萬平方米。
客戶方面，普洛斯中國擁有超過1000家來自不同行業的客戶，租戶在中國39個主要城市和物流樞紐市場租賃了大約1174棟倉庫。
前10位租戶分別包括百世物流、京東世紀、海爾、德邦、唯品會、順豐等多家公司，單一租賃面積佔比均未超過10%。
其中，阿里巴巴租賃佔比為7.1%，位列第一。京東世紀租賃佔比為5.8%，穩居第二。
普洛斯與黑石的糾結過往
同為物流地產和地產基金類的全球霸主，普洛斯與私募巨頭「黑石」曾有過一段糾結的過往。
2014年12月8日，普洛斯曾與新加坡投資公司聯合投資81億美元收購美國最大物流地產組合之一的IndCor，該物業的持有者就是私募機構黑石。
公開資料顯示，IndCor公司組建於2010年，在美國主要地區擁有並經營1億1700萬平方英尺的工業房地產項目，包括倉庫和批發中心等。
據了解，普洛斯這筆投資物業組合分布在美國36個主要的市場，總建築面積近1100萬平方米。
收購的工業房地產都靠近美國國內和全球的主要交通樞紐及大型物流倉儲、批發網絡，而且總體出租率達到90%。
對於這筆交易，業內人士預計，黑石將至少獲利20億美元。
對於普洛斯來說，通過此次收購，其基金管理平臺也擴大至美國。
交易完成後，普洛斯基金管理平臺將增長61%，達到213億美元。
彼時，普洛斯聯合創始人、執行長梅志明曾公開表示，這項交易將讓普洛斯在美國物流市場迅速形成規模，並獲得了重要的團隊和客戶資源。
「當地的管理團隊非常有經驗，我們與多數的現有團隊成員之前有過合作，相信此合作會產生巨大的協同效應。
投資者對此次交易都有很強的投資意願，我們有信心在2015年8月之前完成基金成立。」梅志明說。
三年之後，黑石也開始布局物流地產。
2017年年初，黑石宣布成立新的亞洲地產基金，籌資至少50億美元，而之前黑石成立的首支亞洲地產基金，規模也已達到50.8億美元，並已投資了逾70%的部分，用於拓展亞洲物流地產市場。
2017年，在普洛斯的私有化收購中，黑石曾想過入局，後來又因中國財團的競購而放棄。
當時，英國金融時報曾報導稱，部分有意競購倉儲運營商普洛斯的私募股權打算退出競購，其中就有黑石。
原因在於，普洛斯現任總裁梅志明領銜的中國財團也在參與對普洛斯的競購。黑石及其他競購者認為，這使得這宗競購變得毫無意義。
普洛斯隨後針對該報導作出澄清，表明公司仍在與獲選的多家競購者商談，所有有利益衝突或可能有利益衝突的董事，都不參與所有關於這個戰略檢討的決定。
媒體報導稱，自從傳出梅志明將參與這一次競購以來，外界便認為管理層的加入或將形成管理層收購。但面對普洛斯這隻市值超100億美元的巨象，即便是全球前列的私募基金也不容易吞得下。
而這場被譽為「亞洲最大宗收購交易」在2017年7月總算塵埃落定。由萬科、厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投組成財團，共同出資160億新幣參與了普洛斯私有化收購。
入局者們的「野心」
關於普洛斯私有化退市這場交易，最終入局者為什麼是萬科、厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投？
事實上，這些企業不僅與普洛斯有著千絲萬縷的聯繫，也看出他們對國內「物流地產」的野心。
從萬科說起，近些年，萬科在物流地產中布局頻繁。除了此次大手筆收購普洛斯之外，早在2015年，萬科就聯合了黑石集團成立了專門的物流地產公司，隨後又不斷拓展到全國的物流網絡。
目前，萬科已在北京、上海、廣州、杭州、武漢、成都等一線城市及核心二線城市順利完成布點。
2016年8月，萬科通過成立聯合收購平臺一舉拿下了印力商業集團，進入國內商業地產運營商前三甲。
2017年10月，萬科還與珠海乾元晟投資發展合夥企業、江蘇省國際信託有限公司等公司合作，共同設立規模為60億元的物流地產基金，合夥期限為10年，未來將投資境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。
厚樸資本，則在2014年通過參與有中國人壽、中銀集團等國有企業和投資機構組成的中資財團，實施了對普洛斯25億美元的投資。
厚樸資本主席方風雷也藉機出任了普洛斯上市公司董事及普洛斯中國公司董事，開始在普洛斯擁有話語權。
高瓴資本在2015年5月，以每股2.74元買進3億3790萬股，總值超過9億元，一躍成為普洛斯的第二大股東，僅次於普洛斯的最大股東新加坡政府投資公司。
不過，萬科等股東的身份都是戰略投資者，各方也約定公司決策權由梅志明團隊掌控。
事實上，「入局者」都在物流地產都有著各自的野心。但通過參股普洛斯，他們得以登上全球第二大物流地產商的船票。
「入局者」的野心當然不止於此，比如萬科總裁鬱亮曾放言：我相信普洛斯的團隊目前可以做到全球第二，未來肯定可以繼續很好發展，目標是成為世界第一倉儲物流企業。
如果想要爭全球第一，真應了文章開頭那句話——「得普洛斯者，得物流天下」。