文∕老宋
(資深時事評論員)
住房和城鄉建設部總經濟師馮俊近日表示，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進。所謂共有產權房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府籤訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。屆時，市民可向政府「贖回」產權，政府也可回購產權。
作為政策性住房的一種新形式，以「居民與政府合夥買房」為顯著特徵的共有產權房具有許多獨特的優點。共有產權房不同於普通商品房，因為它是有限產權，又不同於公眾熟知的經濟適用房和限價商品房，更不同於廉租房。比如，價格上比普通商品房要低，並且使一部分群眾只需支付一部分錢即可以解決住房問題。它又一定程度上避免了經濟適用房的高額溢價問題，遏制了牟利空間，同時因為牟利空間不大，對權力尋租行為有所遏制，避免了「開寶馬住經適房」和「經適房抽籤六連號」等問題。而與廉租房相比，共有產權房又是有一定產權的，共有產權房住戶自然比廉租房租賃戶更加珍惜房屋。而且相對於廉租房，共有產權房可以讓地方政府節約財政開支，並有一定收益，因而投資開發共有產權房的積極性比建廉租房要高。用馮俊的話說，共有產權房有兩個作用，解決「夾心層」住房困難，遏制購置型保障房的牟利空間。
共有產權房的另一好處是可平抑房價、穩定預期。有業內人士分析認為，隨著共有產權房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、「對衝」高房價等方面的效應將逐漸凸顯，並將有助於推動房地產調控模式的有效「切換」。以北京市為例，去年下半年推出2萬套共有產權性質的自住型商品房，今年將供應5萬套，佔全年商品房銷售的50%左右，可大大改變住房供給結構，同時，自住型商品房價格比周邊市場價低30%左右，將對今年市場房價起到較大的緩衝作用。不少業內人士指出，當前北京樓市成交量下降的一個重要原因是自住型商品房的影響。
共有產權房的好處既然那麼多，是否就意味著沒有漏洞和風險呢？當然不是。儘管共有產權房壓縮了牟利和尋租的空間，但不代表可以完全避免經濟適用房、限價房出現的「套利」現象。共有產權房購買者在回購政府產權的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，也可獲得巨大的經濟利益。同樣，政府收購個人產權時，如果評估價虛高，也存在利益輸送的問題。因此，要避免重蹈覆轍，共有產權房必須建立起公開透明的運作機制，從申請、分配、售後監管和退出等各個環節設立「防火牆」。此外，與以往的經濟適用房、限價房不同，共有產權房是一種有限產權住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。房屋升值時，共同分紅雖說要避免有人藉機佔政府的便宜，但畢竟糾紛不會太大，然而，一旦房屋貶值，無論是市民向政府「贖回」產權，還是政府回購產權，都有個遵守契約的問題，無論哪方違約，都會有風險，搞不好會兩敗俱傷。
由此可見，作為解決「夾心層」住房困難、讓他們「買得起，住得上」的政策，設計初衷固然很好，但還需要各方面綜合考量利弊得失，做到改善和優化，避免漏洞和可能出現的問題，才能讓政策真正惠及於民。這也是共有產權住房選擇試點謹慎推進的重要原因，從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產權份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。
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