別以為買了學區房就萬事大吉！孩子要幼升小，房產證卻辦不出

前不久，上海又發生一起購置了學區房但入學卻落空的事件！

有400多名學生家長，購買了前灘海悅華庭房子，目的是讓孩子對口到【華二前灘學校】和【冰廠田幼兒園】。

這兩所公辦學校的招生要求中明確——「所購樓盤需於入學報名前完成小產證的辦理和戶口遷入，且入學資格嚴格按照落戶時間的先後順序予以安排，且五年內只安排一戶一孩入學。」

然而買完房的家長萬萬沒想到，說好的對口入學最後卻落了空。因為開發商問題，項目延期交付，地核驗以及大產證辦理進度無法正常推進，導致家長無法辦理產證，孩子戶口無法遷入。也就是說，原本期望能進入對口學校的孩子即將面臨無法正常入學和被統籌的危險。

傾盡所有購置的學區夢就此化為泡影，家長的心真是涼了半截！

別以為這只是個別事件，其實在學區房大熱的上海，這樣的事件時有發生：

楊浦區江灣城路399弄信達泰禾上海院子一期的不少業主也有類似的遭遇，吳女士和不少家長一樣，2018年她買下上海院子的房產，就是為了今年孩子「幼升小」做準備的。因為該小區毗鄰上海音樂學院實驗學校，宣傳中也是把「對口入學」作為了「樓盤賣點」。

賣房銷售鼓吹：雖然2019年12月底才能交房，但房產證的辦理只需要一兩個月時間，耽誤不了孩子的「幼升小」。

可當買完房子之後，詢問起關於房產證的辦理進度，卻一直沒有得到明確回復。最後收到的開發商的一份告業主書，稱：一期項目的《新建商品房房地產權證》（大產證）辦理將有所延遲。

沒有房產證，就不能在新房落戶。根據楊浦區教育局發布的招生方案：上海市戶籍的「集體戶口」參照居住地登記入學辦法就讀。這就意味著孩子只能回到戶籍所在地安排入學。

花大高價買的學區房最後根本沒有對口作用，家長們心急火燎，表示當初銷售人員確實口頭承諾過對口學校、房產證的辦理時間等，不然他們也不會花費近千萬元，買下所謂的「學區房」。

可是這一切都為時已晚，銷售人員說的話當初也沒有留下白紙黑字的依據，只能是一肚子的委屈。值得一提的是，通過對《2020年楊浦區小學一年級新生招生地段》公開信息查詢，「上海音樂學院實驗學校」的招生地段中並沒有「江灣城路399弄」，整個名錄中，也沒有出現「江灣城路399弄」。

也就是說，這個小區沒有對口上音實驗，這個小區當時並不屬於對口地段中，而家長們當時卻忽略了這一非常重要的信息點，聽信了賣房銷售的口頭承諾。

如此看來，購買學區房中可能埋了很多坑，家長在購房時一定要更加謹慎，我們來細數一下~

坑1：當初開發商承諾的學區為何現在上不了？

坑爹指數：★★★★★

劃重點：由於每年各個學校片區適齡入學兒童人數出現變化，學區房也是會出現相應的變化，因為各地主管教育部門會根據實際情況調整學區劃分。

因此，購買前也需要去查看公辦學校的招生對口小區，以政府信心為準，是不是學區房，是政府說了算的。有些家長就是為了學區房才買的房，到後面，上不了學，開發商一句「以政府的為準」，這不是坑人嗎？

坑2：說好的入學前拿房產證卻一直延期

坑爹指數：★★★★★

跟我們的上面的案例一樣，最後都是因為各種原因導致無法按時拿到房產證，沒有房產證就等於無法落戶，落不了戶自然無法進入對口的學區房，購買期房時，交房延期、房產證延期這類事件時有發生，準備工作一定要做好，不可聽信售樓銷售的口頭承諾。

記住，買了學區房一定要遷戶口，也不要以為有房產證就可以了，在幼升小的時候，首要看的是戶口，如果戶口和房產證地址不一致，是很難對口入學的。

坑3：只要買下了永遠都是學區房

坑爹指數：★★★★★

由於學區房的劃分非常複雜，也存在利益糾纏，造成了有些學區房在一段時間內屬於學區房，但過了某個階段經過調整後就不屬於了，比如在購房前可以查詢對口學校的招生簡章，上面可能會有片區劃分情況。對於一些爭議樓盤儘量不買，因為很多時候，學區房劃分複雜，A說是學區房，B說不屬於。

此外，近年來教育部相關政策變動很大，民辦100%搖號都落實了，公辦劃片搖號等等相關的政策可能也會突如其來。家長們不管是為了讓孩子入學還是買房投資，都要在前期做好充足信息核實工作。

坑4：買的房子離名校近，就稱之為「學區房」？

坑爹指數：★★☆

有些新建的樓盤可能裡名校比較近，就在宣傳中將學區房作為噱頭，這也是買房的一大坑，國家教育部明確規定學區劃分採用就近原則，很多家長可能從自己的角度來看，以為是按地域範圍進行學區劃分，事實上，因為各種原因，距離有時候不是劃分學區的標準，比如有些樓盤只離學校僅500米的距離，簡直就是家門口的學校，但是公開信息中沒有它，那就是不能上，因為該學校沒有劃分到這一區域。

坑5：商業地產也能對應學區

坑爹指數：★★

儘管買房時銷售人員可能告訴你，公寓樓和小區一樣都是學區房。有的家長可能為了孩子入學，不管地產性質還是願意買，殊不知，道商業地產不算學區。

這種情況在公寓樓樓盤銷售時經常能夠看到。如果想識別商業住宅還是普通住宅，最直接的辦法是看房產證上的用途說明和使用年限，一般70年產權的都是普通住宅，40年或者50年產權的屬於商業住宅。

坑6：說是學區房可能對口的是菜小

坑爹指數：★

這種情況在新樓盤中很常見，買房時銷售會對你大談特談學區規劃，什麼對應的小學在規劃中，對應的中學在規劃中，距離家門口不到幾百米，其實這樣的學區房，對於學區的意義並不是很大，一所還在規劃中的新小學或者初中，未來的潛力是十分值得考量的，相信家長購買學區房一般也都是看重實力強勁的名校，而不是一所「規劃中」的學校，如果學區房的作為投資，這種情形下，升值的空間也相對比較有限，風險比較大。

記住：學區劃分一般不包括在建小區，務必謹慎對待某些中介廣告！

坑7：上家孩子對口入了名校，買它準沒錯

坑爹指數：★★★★★

這個相信大家都懂的，目前，靜安區、長寧區、寶山區、浦東新區、黃浦區、徐匯區、楊浦區、閔行區、嘉定區等9個區實施五年一戶政策；虹口區、普陀區個別熱門學校也在實施五年一戶政策，崇明區實施的是三年一戶政策。

那就是說，同一個門牌號地址同一居住戶，五年內只有一個學生入學名額（雙胞胎和二孩例外）

大家要注意，5年的計算，以政策實施的當年開始往後算。比如長寧區從2015年開始實施「五年一戶」限令，那麼則從2015年開始往後算5年。如果這家的門牌地址2015年用過名額，則要到2020年才能再次使用。

此外，滿足了5年內只有一人入學的條件，也不代表一定能進入對口學校。根據學校熱門程度，還可能在此基礎上繼續參考落戶年限、戶口關係（比如房屋產權人是本人戶主或直系親屬）等條件。

所以，若碰到無良中介，他們為了出售刻意隱瞞戶主的已有入學實情，而自己又疏於查證，那就得不償失了。

在這種情況下，大家可以做3件事：

①到街道查詢該地址以前的入學情況，通常街道登記過信息，所以要查詢也不難；

②向學區房所在地派出所進行戶籍調查進行信息確認；

③如果擔心上家給到的信息未必真實，也可以在買賣合同中明確相關責任，如果賣方故意隱瞞已有原戶口中的兒童在學區內就讀，影響到買方子女的學籍對口，應當承擔相應違約責任。

除了自身疏忽以外，少數還可能遇上原房主不願將戶口遷出，或有特殊情況，遲遲不能遷出，導致自己不能及時遷入的情況。

要杜絕這種情況，需要大家在購房時合同中增加賣房人的戶口應在付清房款前遷出的約定，而且一定要是書面約定，因為如果僅僅是口頭約定遷出戶口，而實際賣房戶口遲遲不遷出的話，由於戶口管理政策的限制，孩子還是沒法入學！

坑8：買了學區房，對口排序一定靠前

坑爹指數：★★★★

在2020年各區發布的招生方案中，不少區域都明確：

當學生報名人數大於學校招生計劃數時，學校可根據適齡兒童全家戶口入戶情況、入戶年限、產證信息等人戶信息制定招生實施細則，提前公示後實施；超出學額部分在區域內統籌安排入學。

比如：小明家去年買了房並且全家戶口遷入，對口學校A，今年落戶時間剛滿1年，A學校今年對口人數撲出來了，人戶一致的攔在了1年零3個月，於是，小明今年遺憾沒能對口入學，被統籌了。

要意識到，除了很多熱門學校除了要求戶口，也會看落戶時間，當然各區排序規則略有不同，有的會先看戶口組成，有的會先看孩子入戶時間，因此對入戶年限要求也就不同，具體視各區政策及各學校招生公告為準。

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