來源：澳洲財經見聞
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前 言
十年來的首次人口短缺
新增的上萬套公寓
疲軟的投資需求
急於兌現的賣家
前景怎麼看？
前 言
從人口學家的角度而言，人口有助於經濟增長，即「人口紅利」。
對於澳大利亞住房市場而言，人口則是推動房價上漲的原動力。
然而，在最新的發言中，澳大利亞總理斯科特莫裡森（Scott Morrison）直言不諱地表示，澳大利亞移民缺口可能高達22萬。
與此同時，雪梨在未來幾個月內有上萬套公寓即將建成交付。
在海外留學生沒有回歸，移民數量銳減，租房空置率激增、租金收入下降等「種種利空」因素影響下，一些業內專家開始預期雪梨公寓市場的下跌。
基於這樣的預期，雪梨部分地區的賣家開始降價數十萬澳幣，只求儘快脫手兌現。
然而，一些專家也指出，長期來看，雪梨住房供應仍存在缺口。雖然短期下跌在某些地區不可避免，但長期來看仍具備上漲動力。
基於這樣的預測，一些具備實力的買家開始撿漏，瞄準進入市場的時機。
圖：雪梨機場孤獨等人來的計程車司機
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十年來的首次人口短缺
十年來，澳大利亞一直在享受移民穩定增加所帶來的各種紅利。
然而，眼下，澳大利亞開始面臨史上首個真正意義上的移民短缺問題。更為嚴峻的是，在本次危機面前，澳大利亞能做的不多。
在最新的發言中，澳大利亞總理斯科特莫裡森（Scott Morrison）說道：「就淨海外移民而言，我認為明年的淨海外移民人數下降至3.4萬人左右。」
此前根據人口學家McDonald的分析，澳大利亞要維持經濟增長，必須保持每年16萬至21萬的人口增長。
換句話說，澳大利亞存在至少12.6萬人的缺口。
並且，如果考慮到近幾年以來澳大利亞每年近25萬人的淨移民量，這個缺口實際可能更大，高達22萬人。
莫裡森說：「雖然這是一個短期的缺口，但是將成為一大危機影響因素，尤其是我們的邊界不會很快開放。」
原因很簡單，無論從哪一方面來看，我們都缺乏足夠的「人頭」來幫助推動經濟的增長，無論是技術人才的缺乏，還是投資、納稅、購買商品的需求等等。
更為嚴峻的是，這部分失去的人口無法在短時間內彌補。
伴隨人口的銳減，住房市場無疑是澳大利亞首當其衝的行業，尤其是作為澳大利亞代言詞的雪梨。
圖：雪梨即將建成交付的數萬套公寓
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新增的上萬套公寓
眾所周知，過去數年以來，雪梨房產投資可以說是最划算的買賣。
買的早的人翻倍早已不是什麼秘密。其中，在雪梨公寓市場不乏中國投資者的身影。
很多開發商為了趕上這輪熱潮，早幾年進行了大量高層公寓的開發。
然而，伴隨人口增速放緩，上萬套新建公寓完成陸續交付，未來幾個月內雪梨部分地區的公寓價格可能遭遇不小的衝擊。
根據澳大利亞統計局（ABS）提供的最新統計數據，自2018年年中以來，大雪梨地區已批准了超過6.66萬套住房，包括接近4萬套公寓。
在這4萬套公寓中，超過25%位於雪梨的10個地方議會轄區，主要分布在雪梨的西部、西北或西南。
圖：2018年7月迄今雪梨即將建成交付公寓所在地
在2級統計區中， Riverstone & Marsden Park獲批公寓建設數量最多。
數據顯示，2018年7月至2020年3月期間，當地批准新建超過2180套公寓。
Homebush Bay & Silverwater則緊隨其後，同期獲批新建公寓1600套。St Leonards & Naremburn則位列第三，共有1150套新建公寓獲批。Rosehill和Parramatta（雪梨增長最快的地區）新建獲批公寓超過1000套。
據預計，Blacktown議會轄區在未來五年內將出現有史以來最大的住房供應增幅，當地新建獲批公寓數量佔比高達1/8。
澳大利亞地產門戶網站Domain首席經濟學家威爾特希爾（Wiltshire）指出，新建公寓項目從獲批到建成平均持續時間為兩年。
換句話說，未來幾個月內，雪梨多地將陸續有上萬套新建公寓投入市場。
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疲軟的投資需求
從歷史來看，租金下降通常意味著房價下跌。
很明顯，新冠疫情的危機導致澳大利亞很多城市的租金出現下降，其中又以雪梨租金下跌幅度最大。
眾所周知，雪梨很多公寓需求屬於投資需求。在租金持續走軟的情況下，投資需求出現抑制。
根據房產研究機構SQM Research提供的數據，今年4月份，全澳範圍內，超過8.8萬套住房空置。
其中，雪梨中央商務區的空置率從3月的5.7％增至4月的13.8％，為全澳最高水平。
SQM Research董事總經理路易斯·克里斯多福（Louis Christopher）說道：「這是一個徹底的租戶市場。」
「中央商務區的出租空置率出現井噴，反映了以下事實，即大量租戶外逃，就業減少，同時海外留學生人數下降。」
可用物業的增加已經給租金帶來了下行壓力。
自疫情危機爆發以來，雪梨一些曾經租金相對昂貴的地區降幅最大。
房產研究機構SQM Research提供的數據顯示，雪梨中央商務區（CBD）的公寓租金下降了大約14%，而周邊地區如Glebe的公寓租金則同比下降了13%。
在下北岸和東郊，公寓租金較上年同期降幅超過10%。除了降租外，為了吸引租戶入住，一些房東還提供一個月的免租期。
雪梨內環地區的房東願意提供給租客的折扣幅度也相對更大。目前，這些地區的住房出租市場空置率高達1/7，國際留學生和酒店服務人員大幅減少是主要原因。
相比之下，上北岸、帕拉馬塔、希爾斯（Hills）、內西區和北部海灘的租金降幅沒那麼明顯，同比降幅在5%左右。
西雪梨、中央海岸、利物浦、和薩瑟蘭（Sutherland Shire）的租金則沒有多大變化，較上年同期持平。
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急於兌現的賣家
受疫情影響，一部分人迫於房貸所帶來的壓力而被迫出售，另有一部分人群則為了尋求更高收益率而套現手中房產。
其中，一些雪梨住房賣家開始多次下調預期售價，最高削減幅度達到六位數。
根據房產研究機構Domain的數據，在過去三個月中，下調預期售價的賣家平均調價幅度為5.37％（獨棟屋）和5.81%（公寓）。
目前，雪梨的獨棟屋中位價為1,168,806澳元，賣家下調預期售價大約為62,765澳元。公寓的中位價為744,672澳元，相當於下調預期售價大約為43,265澳元。
儘管賣家下調了預期售價，但是相比去年樓市低迷時期，雪梨賣家本輪折扣幅度相對要低。
數據顯示，在去年市場周期性底部時期（2019年年初），賣家下調預期售價的幅度分別為0.05%（獨棟屋）和8.63%（公寓）。
就雪梨各區域而言，雪梨西南、中央海岸、和下北岸公寓折價幅度最高，賣家降幅幅度分別為了7.48％，7.4％和6.38％。
整體而言，雪梨公寓打折出售的幅度比獨棟屋要大，並且兩者差距進一步擴大。
Domain資深分析師鮑威爾（Nicola Powell）指出，最近幾個月來，雪梨公寓和獨棟屋的折價率進一步擴大，公寓需求的回落是主要因素。
他說：「在新冠病毒危機爆發之後，投資者、市場新進者、以及海外買家的購買活動明顯減少。另外，由於低迷時間，公寓價格下跌幅度相對較少，因此本輪危機可能出現補跌的情況。」
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前景怎麼看？
根據Domain首席經濟學家威爾特希爾（Wiltshire）的分析，短期來看，海外新移民的減少地區會給這些供應大幅增加地區的房價構成下行壓力。
但是，鑑於從雪梨向外流動的州際人口減少，尤其是當地公寓房價下跌至可負擔性明顯改善的情況，雪梨公寓市場仍具備較大的彈性。
威爾希爾說：「大學集中地區是是值得關注的地區。如果這些地區公寓的供應出現大量增加，那麼跌幅可能也會更大。」
「此外，短期來看，投資者還應規避那些移民集中、而供應大幅增加的地區。」
儘管如此，專家也指出，長期來看，在經濟不確定性和需求減少的條件下，開發商會選擇推遲開發已獲批的公寓項目。因此，雪梨任何供過於求的局面可能都是短暫的。
Urban Taskforce執行長湯姆·福雷斯特（Tom Forrest）表示，在過去十年中，在建築業繁榮的背景下，雪梨住房供應增長跟上人口增長的情況只有兩次。
他說：「您可能經歷短期暫時的下跌，並且在一段時間內市場特徵表現為買方市場。但是，最終市場將由供需關係決定。」
澳大利亞住房行業協會（HIA）最新發布的預測指出，明年澳大利亞新屋開工量將下降接近50%。
地產服務商仲量聯行（JLL）指出，開發商可能會提供打折等優惠方式來防止即將落成的公寓出現交付風險。
但是，JLL強調，雪梨在未來幾年仍將面臨住房短缺。儘管新冠病毒導致需求出現放緩，但是同期降低的建設活動會導致未來幾年來出現供應缺口，繼而推動價格回升。