租房有變化啦，自明年1月1日民法典給二房東轉租帶來哪些權利？

2020-09-24 合肥律師劉志漢

今年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，明年1月1日起開始施行，《民法典》明確規定《合同法》將同時被廢止，房屋出租方面房屋出租人與承租人的權利與義務，都有較大的變化，當今隨著城市化建設，與工業化的發展，越來越多的人從農村走向城市，從偏遠地方來繁華都市，居住是生活與工作的需要，那麼對擁有產權的房東來說，不希望自己的房子被租房人，再加價轉租自己不知道的人，新法施行這些方面又有哪些規定呢？今天我們簡要給大家分享一二。


房屋出租後，如發現承租人做起二房東轉租，原房東該如何處理？有沒有時間限制呢？現在有些人租房不是自己用來居住的，有的是直接把租來的房子轉租給他人，有的對租來的房子做了改造，再租給他人，自己做起二房東了，這種多重轉租不僅導致租賃關係處於不穩定狀態，還極易產生矛盾糾紛。


有不少二房東或三房東，將自己承租的房屋轉租給第三人，自己收取租金差價。二房東或三房東租期只有幾個月，他轉租給他人又收了一年房租，他收了錢走人了，到期原房東來收房，從二房東或三房東手上租房的新租客傻了，他覺得他交了房租，他就有權住下去，原房東覺得自己沒有收他的租金，要他再交租金或立馬搬走，於是矛盾糾紛來了，有的協商不了釀成惡性事件，那真是得不償失啊。


法律上又是如何規定的呢？承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

我們對法律規定弄清楚後，對於這樣情況又該如何預防呢？我們首先重點建議原房東，在籤訂的《房屋租賃合同》中，務必要寫明：本合同出租的房屋屬於出租人所有，不是轉租的房屋，承租人不得轉租他人，如發現轉租承租人應向出租人支付違約金，出租人有權立即解除本合同。


雖然在《房屋租賃合同》裡，已經約定了保護出租人的條款，那行使權利怎麼做呢？這次《民法典》新增規定，如果出租人知道承租人進行轉租的，6個月不提異議，就視為同意轉租。這個規定出租人需要特別注意了，就是說你在知道承租人做了二房東，如果不同意轉租，你在6個月內必須有明確表示，不然你就喪失了這個權利。


最後我們善意忠告，無論你是房東還是租房的租客，是自己親自找房源找租客，還是委託中介，最好除了實地看房以外，對房子所有人及房子有沒有糾紛、租客租房用途等都應有所了解，確認是真正的房東或租客再籤訂《房屋租賃合同》，把房子租下來。這樣對房東來說，收租金更有利了，對於租客來說，不會因租來的房屋是轉租的，遭遇隨時有可能被人趕出去的風險。

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