「地鐵下班肯定會來奈雪の茶(凱德晶品店)打卡，今天到軍博下單，顯示177單正在製作，以為要等好久，結果逛了逛B1層51號院的小店，十多分鐘就提醒可以取餐了，開森~~」甜甜（化名）一臉幸福的說道。
奈雪の茶(凱德晶品店)是去年底新開的店，這裡雖也排隊，但不會像西單店那樣「人滿為患」，被或居住或工作在西邊的奈雪粉絲們贊評：很「友好」，店內體驗「更舒服」。
除了奈雪，如果你在已經7歲的凱德晶品購物中心（下稱「凱德晶品」）逛一圈還會發現更多驚喜：既有香天下、羞答答的鐵公雞這類人氣餐廳，也有獨具品味的服裝品牌SELECTED、VEROMODA+CM，還有兒童和大人同臺競技的哈魯託跆拳道，深受北京消費者歡迎的菜百黃金新形象店，以及即將開業的華爾街英語、 J.Lindeberg……
林林總總下來，總感覺凱德晶品「不一樣」了。而這一切要從兩年前開始的煥新升級說起。
「煥新」之一：解鎖目標客群既要精準，也要未雨綢繆
北京西長安街沿線上的凱德晶品，不同於社區型購物中心的定位，將客群精準鎖定為注重品質、追求精緻生活的白領女性和家庭客群。在這裡，你能夠體驗吃、玩、購一站式消費。「凱德晶品的業態布局和體驗氛圍正在逐步升級。」凱德晶品表示。
凱德晶品所在的公主墳商圈本身聚集了眾多老社區，有些居住了幾代人，近兩年也未有新樓盤入市，這意味著商場輻射的消費人群相對穩定，即以家庭消費為主、具有一定的消費能力，兼顧品質感和實穿性，消費習慣和心理較為成熟的客群。
在深耕周邊客群的基礎上，凱德晶品近年來也在針對90後、00後等Z世代人群積極進行新品牌的引入。
「90後、00後已是二十五六歲，過不了很久（3-5年），他們就是我們主要的消費人群了。」凱德晶品表示，在消費觀念和行為上，他們與現在主力消費人群80後的消費需求或是兩個概念，比如，雖然他們也在意性價比，但對於喜歡的東西，更敢於大手筆支出。
「煥新」之二：有了更多層次
無論是越來越多的人氣餐廳、首店、新形象店嶄露頭角，還是愈發明晰的樓層定位，亦或是有策略的業態和面積調劑，其結果是讓凱德晶品擁有更多層次感，消費者到此一逛的理由更為充沛，「叫好又叫座」也就成了水到渠成的事情。
比方說目前品牌數量約180個的凱德晶品，比2018年度同期，坪效增長10％。
挑選品牌，真的很嚴苛
「一口好茶，一口歐包」，奈雪の茶(凱德晶品店) 繼續收割年輕人的「心」。200多平方米的店面，月銷售已過百萬元。
凱德晶品進一步表示，一個重要原因在於公主墳商圈的網紅店很少，引入奈雪對項目及其周邊區域都起到很好的人流帶動作用。
比如，由於地鐵入口在西側，消費人群多從商場西邊進入，而奈雪的到來則很自然地把消費人群吸引到了商場東邊，此外，還有不少類似甜甜這樣特地來此慕名「拔草」的粉絲們。
人流有了，何愁沒有人氣？在奈雪之前，凱德晶品1層東側近門口的地方原是IT集合店。在把這個1000多平方米的區域分為4家店鋪後，包括奈雪在內，該區域的租金遞增60%，坪效達到之前的四倍。
位於5層的「羞答答的鐵公雞」也是一家人氣餐廳。「咔咔咔」拍照是到這家店的必選動作，酷酷的工業風店裝設計斬獲過國際大獎；餐桌還藏著高科技，桌面中間有不可見的加熱裝置；主菜「鐵公雞」會先燒後燜在店門口的一組電鍋裡，特別吸人眼球。
重慶火鍋不只有九宮格，你可以坐在裝潢紅彤彤的「香天下」，品著裝盤驚豔的特色菜毛肚和雪花牛肉，看著小熊造型的紅油一點點化掉。對了，這家在「羞答答的鐵公雞」不遠處的「香天下」還是北京首店。
未來，在1層西側會出現北京第一家漢堡王定製店，這家門店將有專門定製的IP形象。
位於2層的VEROMODA+CM也是除上海之外，在北京的首店。作為一個新的形象店，其融入了高端店品牌CoutureMade。
除了人氣餐廳、首店，一些本已熟悉的品牌店在凱德晶品亦都獨具匠心。
比如，UR店的產品及陳列每兩周就會煥新；水果先生的新形象給人更加通透的感覺，休息區也變得更有藝術感，正適合「遛娃」時候的小憩；可在船上用餐的綠茶，一派江南感覺；馬上，菜百的新形象店也將嶄露頭角；即將開業的華爾街成人英語裝修全新設計，會透過櫥窗展現濃濃的學習氛圍……
不過，凱德晶品在挑選品牌上，真的是很嚴苛。
「面對商圈內的競爭壓力，凱德晶品需要做出突顯，擁有項目自身的特質。所以，我們希望品牌來到商場是有新的概念，做出不一樣，這也算是對品牌的一種『要求』。」凱德晶品解釋道。
而品牌方願意「配合商場的需求」，主因是看到這兩年不斷進階的凱德晶品，客流在提升，現有客群吻合度越來越高，加之凱德在業內和中國市場的影響力。
零售、兒童、餐飲、服務及街區劃分有術
運營思路的進階往往是牽一髮而動全身，在把年齡段鎖定後，會很清楚需要什麼樣的品牌，進而品牌在變，各樓層定位也在調。
凱德晶品1層以零售為主，主力品牌包括A|X、Juicy Couture、Club Monaco、 Manila Grace、GANT、Tommy等；2層的服裝服飾要麼是集合店，要麼是以女性為主，去掉過多的潮流運動類；3層主打兒童，從兒童零售、教育到娛樂；4-5層主要是餐飲及服務業態，包括美容、美甲、美發、微整、健身等。
經過102天統一裝修的打磨，B1層的街區名叫「51號院」。以富有肌理的紅磚與灰色肌理漆為基底，搭配現代感十足的木紋地磚及原色彩鋼板，對比強烈的反差帶來視覺衝擊，獨特的時尚感油然而生，同時也展露出凱德晶品「溫情」一面，讓那些本想從地鐵站匆匆而過的人流駐足。
51號院可引申為「無一（51）焦煩憂，好願（號院）得以償」，Slogan則以「無一是你，無一不是你」為立意，即「滿足顧客的一切所思所想」，為顧客營造幸福氛圍。而讓步子慢下來的「51號院」不僅有零售，也有唱吧機、娃娃機這類體驗，還有美甲等服務，並把這股「溫情」蔓延到了LG層。
從B1層乘坐扶梯至LG層，宛若仍在51號院，而當一個個快餐小吃店映入眼帘時，你會意識到「已經到達LG層」。這些快餐小吃採用檔鋪形式，餃子、麵館、牛肉粉等可吃的選擇很多，帶動整個樓層的人氣值。每到中午，排隊是常態。
從豐富度上考慮，教育與餐飲類似，面積不是問題，店鋪數量多少才是。給足品牌選擇，形成業態「氣候」，便可待消費者「慕名而來」。所以，在凱德晶品能夠看到華爾街英語、EF英孚教育等成人教育。另外，由於目前鎖定的目標客群30多歲的80後多有了家庭，他們對孩子教育的需求強勁，願意投入，還會有到場後的連帶消費。因此，凱德晶品加碼兒童教育的引入，比如量子世界科學館、哈魯託跆拳道、楊梅紅等。
整體來看，對比去年同期，凱德晶品上調了教育及服務佔比，服飾業態比例相對減少。
「煥新」之三：粉絲沉澱成了會員
把粉絲沉澱為會員是凱德晶品的拿手好戲。在凱德晶品的上萬會員中，現有積分達5000以上、一年至少消費10次才有機會成為超級會員。
活動是商場維繫會員，強化消費黏性的必備技能。凱德晶品更強調：避免類似表演、走秀這樣的「自娛自樂」，活動要以會員為中軸線，而且針對會員打造的互動活動，也要DIY。
聯手租戶，結合業態調整成果，打造社群活動；或以積分、消費金額和會員資格為標準定向邀約。
前段時間，一場百人瑜伽教學讓凱德晶品的中庭比肩接踵。這是商場聯合租戶卡莫瑜伽組織的百人瑜伽活動，特意從印度請來了瑜伽教練。在這群瑜伽愛好者以及他們引發的高關注度的助燃下，品牌當月銷售同比提升142%。
由於近兩年，凱德晶品增加了不少兒童業態，於是，以家庭為單位的DIY親子活動經常報滿。
針對超級會員，凱德晶品特別策劃了高端體驗活動，內容涵蓋陶藝、品酒、紡織、編繩、插花，甚至是野外求生。這類專屬活動尤其受到那些好玩，愛跑步、騎行、爬山等運動，希望多結識朋友的超級會員們青睞，很多人每周都參加，消減會員積分毫不猶豫，因而下一階段還將為他們量身定製課程表。
為了更好地服務顧客，凱德晶品於近年重新裝修了商場會員中心。
新的會員中心位於1層正南，裝修風格溫馨大氣，以魚缸、玩偶裝點，並且服務人員始終在工作中保持微笑。
除常規的顧客服務（包括失物招領、協助顧客註冊會員、為顧客解答疑難等全方位的服務）以外，經常會有顧客帶著孩子到會員中心休息、放鬆。這都歸功於凱德晶品為顧客營造出了「被尊崇」的休息空間。
近兩年來，凱德晶品以終為始，從消費者習慣和市場變化著手，進行積極的品牌升級和調整，滿足更多注重品質、追求精緻生活的白領女性和家庭客群需求。
而地處西長安街沿線、公主墳商圈西側的凱德晶品，整體裝修是以明亮簡約為主，且區別於附近的百貨型商業模式，為顧客營造了時尚的購物中心氛圍。
凱德晶品開業7年以來，除了適應西長安街的京味兒特色以外，更綻放出經典與時尚的碰撞之美。不僅是B1層新建立的時尚街區51號院，從LG層至5層一切的鋪陳都將顧客放在第一位，溫暖的燈光、流行的背景音樂，白色的牆壁，甚至是每一家店鋪的裝潢，都符合凱德晶品「現代、時尚」的裝飾元素，為顧客營造多層次的購物空間。
小至商場，大至商圈，商業氛圍是否鮮明、足夠濃鬱，將影響商業引力能否強力、持久的釋放。
公主墳商圈即將改造升級。
今年由北京市商務局制定的《北京市商業服務業商圈改造提升行動計劃（2019-2021）》中提及，將用3年時間重點對全市商圈提檔升級。公主墳商業圈位列其中。
與此同時，凱德晶品還將繼續按現有定位，進行「嚴苛」的品牌調整，持續開展音樂節、時裝周、明星到場等年輕、時尚的大型品牌拓展活動等。
首店入駐、新形象店引進，全業態營造，外立面等外部環境優化……我們有理由相信公主墳商圈未來可期，而作為其中的重要一子凱德晶品也將如此——快速自我進化，發揮更大的虹吸效力。