年末的西寧樓市異常熱鬧。
一方面，各大樓盤開啟了年末衝刺倒計時，推出各種各樣的優惠購房活動。由於促銷力度較大，倒也吸引了不少購房群體前往看房。另一方面，北川新區萬達南地塊也在年末之際被掛牌，消息披露之時在地產界引起了軒然大波。事實上，萬達南地塊在2020年一直都備受關注，隔三差五就會被拎出來討論一番。如今高調掛牌出讓，自然會引發熱議。然而，同樣引發關注的南川工業園區「神光」地塊，在延期競拍之後卻意外遭遇流拍。這不禁讓人有些唏噓。
但不論當下市場環境如何，有置業需求的購房者依舊會選擇及時「上車」。然而小編卻發現，身邊很多剛需購房群體都會面臨新房和二手房之間的抉擇。畢竟相較於一手期房而言，二手房的優勢也是極為明顯的。
首先，二手房在經過幾年的使用之後，其房屋的潛在問題就會隨之暴露無疑；購房者就能夠在看房之際直觀地掌握到房源的優點和缺陷。
其次，二手房的選擇空間也更加廣泛。就目前西寧樓市來看，由於城西城中老城區等城市核心地帶的土地資源稀缺，致使周邊在售新房屈指可數。而二手房的選擇就更加自由一些。哪怕在老城區，購房者依舊能夠購買到自己心儀的房屋。
再者，二手房周邊的生活配套也會更加完善。一般來說，二手房大多分布在開發較為成熟的區域，周邊的基礎生活配套資源也都基本完善，完全能夠滿足居住者的日常生活所需。
目前隨著舊改推進，越來越多的二手房都增加了電梯。相信在未來也會有更多的二手房都將配備電梯。
哪怕如此，二手房市場卻遠比新房市場複雜。購房者一不留神就會掉坑。所以對於一些樓市小白而言，購買二手房所需要經歷的一系列繁瑣步驟，無疑是巨大的挑戰。
然而，如何控制風險買到高性價比的二手房，又是每一個購房者不得不直面的課題。本文旨在通過梳理二手房購買流程，來幫助購房者消除二手房交易中存在的「知識盲區」。
前期準備
買二手房的第一步，我們要做好充足的前期準備。一般來說，做好前期準備工作往往能夠事半功倍。
首先，如果我們需要貸款的話，就要事先準備一份詳細的徵信報告。西寧市場上不存在限購問題，所以我們也不需要關注什麼購房資格問題；但卻需要注重自己的個人徵信問題。畢竟，這直接關係到我們購房時的商業貸款或公積金貸款能否順利辦理。
通常而言，我們可以登錄中國人民銀行徵信中心網站查詢自己的個人徵信情況。但檢查個人徵信的最佳辦法，就是去往中國人民銀行列印一份詳細的徵信報告。然而值得注意的是，列印出來的徵信報告具有時效性，一般有效期限在7-30天左右。同時切忌反覆查詢個人徵信！否則會讓銀行誤以為財務狀況不佳，反倒會影響貸款審批。
如果要使用公積金貸款的話，我們也要提前查詢好自己可用的公積金額度。西寧住房公積金管理中心相關規定顯示，目前西寧購房者申請第三次住房公積金貸款和購買第三套及以上住房的不予發放貸款。換而言之，我們只能使用公積金貸款購買兩套房屋。
最後，一定要找靠譜且專業的中介。一個好的中介，不僅能夠協調買賣雙方最後的成交價格；還能幫購房者理清各種晦澀難懂的合同條款。所以在購房之前，我們不妨問問周邊朋友是否有合適人選推薦。當然，我們也可以選擇諸如21世紀、瑪雅等全國性大型中介公司。這些大品牌中介公司的專業性更強，出現紕漏的概率也會相對較低。
這裡還存在一個極為重要的問題：如果我們想要購買某區域的某小區的房屋，又該怎麼確定房屋價格合適、保證自己利益不損失呢？
首先，我們要去了解周邊營銷中心裡一手期房的銷售價格，同時向已經購買且入住的附近小區居民打聽其購買價格；以此對周邊期房和現房的價格瞭然於胸。
其次，我們要花費更多時間去諮詢多個中介公司，通過比對價格來判斷房源的底價。通常市場上基本會存在「一套房源，多個中介掛賣」的情況，這就可能會出現售賣信息不對稱的問題。
再者，我們去往各大二手房銷售網站搜索房屋所在小區的掛牌價格，從而推測房屋所在小區和區域的整體價格。當然，我們也能通過某些線上APP的房屋估價來進行自我評估，來完成房屋的基本價格預測。
| 某APP界面
最後在以上3個步驟完成之後，我們再根據房屋的年限、裝修情況等方面來預估我們想要購買的這個房屋的成交價格。如此一來，我們如果再去找中介公司詢問該房屋的銷售價格時，就能判斷中介公司所報價格是否合理。
踩盤看房
不管是新房還是二手房，實地踩盤都是不可避免的步驟。所以想要在買房過程中避坑的同時，還能買到稱心如意的房子；那麼就得多去踩盤看房。而在看房的過程中，要尤為注重細節層面。
比如交通。如果平時出行依靠公共運輸，那麼我們要更加關注從小區到公交站臺的步行距離；而如果日常自駕上下班，那麼我們最好是親自體驗一下早晚高峰的車流量。否則，這可能會在某種程度上增加我們的通勤成本。
另一方面，西寧大多數老舊小區由於早期並沒有按照1:1的比例來規劃車位，所以大概率會存在車位不足的問題。因此有車一族在選擇二手房時，理應更加注重車位是否配備完善。
再比如周邊配套。小區周邊配套的重要性不言而喻，相信所有人在購房時都會格外關注。但我們在關注配套是否齊全的同時，也要關注周邊配套能否便捷生活。
舉個例子。我們在看房時不僅要看小區周邊有沒有幼兒園，還要關注幼兒園的入學門檻、學費標準等問題。否則待到孩子到了入園年紀卻無可奈何，只能前往距離較遠的幼兒園上學。如此一來反倒增加了父母和孩子的不便之處。
| 海湖新區唐道
接下來就是物業。小區的安全保障、居住舒適度都與物業息息相關。可以說，物業是決定房子升值保值的重要因素之一。判斷物業管理好壞的標準其實很簡單：小區整體環境是否整潔、小區樓道或電梯處是否張貼小廣告、物業上門服務所需要花費的時間等等。
最後，要格外關注房屋室內的細節問題，畢竟優質的房屋才能最大程度提升我們居住幸福感和獲得感。所以房屋室內的細節問題尤為重要，包括且不限於房屋朝向、室內採光、通風、噪音、房屋裝修損壞程度、戶型格局是否存在改動情況等方面。
當然，如果時間充裕的話，我們也可以同在小區居住的人閒聊幾句，打探一下他們的居住感受。相信我們能夠從他們那裡獲取到更多有用的信息。
費用方面
除去首付之外，二手房交易之時還會涉及到契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅等五花八門的其他費用。我們在二手房交易時，要注意以下3個價格。
成交價：就是我們買這套房子最後需要花多少錢。比如，我們所看中的房子要價為100萬，最後雙方以95萬的價格達成一致的成交意見，那麼這個「95萬」就是成交價；
指導價：指在二手房交易中繳稅的基準成交價，即二手商品住房交易最低計稅價格。指導價一般由房管局統一定價。房屋所處區域以及房屋類型不同，其價格也會相應的不同。一般而言，不管買賣雙方認可的成交價是多少，在房屋過戶時都不能低於過戶指導價（一般是單價）。
評估價：結合待評估房屋的實際情況（包括面積、樓層、朝向、裝修狀況等因素），計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。一般評估價分為銀行評估和買家找專業評估機構。
明白了這3個基本價格之後，我們就再了解需要繳納的稅費。增值稅、個人所得稅通常由賣方承擔，印花稅目前針對個人銷售或者購買住房免徵。因此，作為買方的我們則需要繳納契稅。
所謂契稅，指的是房屋所有權發生變更時，以不動產為媒介向新業主徵收的一次性稅費。根據目前西寧現行規定，買方購買不同面積段的二手房需要繳納的契稅也隨之不同。所以具體稅務繳納以實際情況為準。
1.買方購買90㎡以下（含90㎡）家庭唯一住房或90㎡以下（含90㎡）家庭2套以內（含2套）住房，繳納1%契稅；
2.買方購買90㎡以上家庭唯一住房，繳納1.5%契稅；
3.買方購買90㎡以上家庭2套以內（含2套）住房，繳納2%契稅；
4.買方購買家庭3套(含3套)住房以上的，無論面積多大，均按3%稅率徵收契稅。
此外，中介費也一定要事先與中介公司溝通好。據了解，西寧中介服務費為房屋總價的3%，由買賣雙方各承擔1.5%。但需得注意，中介費切勿一次性付清！一般是籤訂好三方合同後支付一部分，完成過戶後再補清尾款。同時，中介費用的明細最好也寫進合同的補充條款裡，以免空口無憑。
當然，首付方面也需要留意。二手房的首付與新房的首付大相逕庭。一般來說，銀行會對二手房進行評估，然後以評估價格為貸款標準。
舉個例子。我們想要購買的二手房成交價為100萬，但銀行評估後認定房子只值80萬。那麼除去首付30%的比例外，我們能夠貸款的額度為80萬*70%=56萬。因此，我們需要繳納的首付為100-56=44萬。
合同籤約
當所有程序走完，我們就來到了最後一步——籤訂合同。
現在的購房合同一般都是固定模式的，因此不會出現太多出入。但在籤訂合同時，我們依舊要小心細緻，確保自己明白每一條例的含義。
不僅如此，我們還要格外注意合同的補充條款。通常來說，過戶時間（包括清房時間和交付時間）、家具存留、車庫產權歸屬等問題都應該具體落實在合同的補充條款之中。一定要將所有的約定都有落實在合同之上，切忌輕信口頭協議。
另一方面，我們也要注意房屋的產權問題。有些二手房因為房屋繼承、離婚析產等問題，會造成產權歸屬不明確的情況；有些二手房建成時間已久，房屋產權年限早已所剩無幾；還有些房屋產權受限，無法正常交易（特別注意小產權房）。因此，我們在籤訂合同之前一定要明確房屋產權，最好是檢查一下證件是否齊全。
同時，如若房屋產權歸屬於多個人（比如夫妻雙方以及子女的名字均在房產證上）；那麼為避免不必要的產權糾紛，我們在籤訂合同時須得要求全員在場。在辦理網籤時亦是同樣如此。
此外，房東對外售賣的房屋大多會對外出租，所以部分房屋在交易完成前依舊有租約存在的情況。因此，我們在合同籤訂前一定要先商定好租約的善後方式。畢竟有「買賣不破租賃」的制約，我們極有可能陷入「買房後無法入住」的尷尬境地。
綜述
房產交易從來就不是簡單的事情。尤其是二手房交易之時，我們更不應該心存僥倖。在二手房交易時，我們不僅要多了解行情、多實地踩盤，更要注重每一環節的細微之處。只有在購買過程中更加細心、並且把問題都落實到附加合同上，我們才可以有效避坑。
以上就是我們在購買二手房之際需要著重注意的事項。最後也希望有購買二手房需求的購房者能夠買到省心無風險且性價比高的房屋！
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