（原標題：正源地產項目起底：舊改遇阻 去化不力 再逢調控）
最近，正源地產以25億元受讓國棟建設控股權，引發後者股價大幅飆漲。作為信披義務人，正源地產在權益變動報告書中表示，其有在未來1年內對國棟建設或其子公司部分資產和業務進行出售或通過其購買或置換資產重組的計劃。
這意味著正源地產後續仍有重組計劃。作為發跡於大連的中小房企，正源地產本次資本運作恰好趕上了新一輪樓市調控，其已有的項目資產及投資策略能否平滑調控的影響？
《每日經濟新聞》記者對正源地產全國多個代表性項目展開實地調查，發現其此前擬重組注入項目已從期房變成現房，部分項目面臨不小的去化壓力。
大連超大項目陷入「拆遷難」
據悉，正源地產目前擁有約208萬平方米土地儲備，主要位於北京、大連、南京、長沙、重慶、西安等一二線城市。
10月18日，《每日經濟新聞》記者來到正源地產總部所在的大連市，該房企在大連一共兩個項目，分別為幸福e家與吉祥e家，對應大連重工起重集團老廠區與西山小區的搬遷改造項目。
正源地產官網顯示，幸福e家土地儲備規模70萬平方米，建築面積120萬平方米。該項目土地均拿地較早，其中2001年曾協議拿地14萬平方米，2002年競牌拿地58.6萬平方米，但拿地成本僅約8.5億元。由幸福e家項目升級產品的大連吉祥e家，宣稱土地面積160萬平方米。
吉祥e家位於大連市區、開發區、金州區三地交匯處，記者走訪發現，吉祥e家項目內部仍有大量未動遷的房屋。
西山小區116號樓5樓的一位女士對《每日經濟新聞》記者稱，自己2011年入住，開發商給出的動遷安排是1：1.2置換動遷房，因當初沒有合適房源，遲遲不能搬遷。今年7、8月找過動遷部門，但對方答覆「沒錢動遷」。
大連《民心網》訴求中心，當地政府相關部門的回覆稱正源地產未能按計劃實施改造工程，已多次進行溝通。
近日，正源地產對《每日經濟新聞》記者表示，具體動遷安排均按照公司分期計劃進行。部分「釘子戶」以無理的要求拖延動遷進程，他們也在積極協調推進。
今年7月份，國棟建設對外披露了重大資產重組預案，擬定增股份購買正源地產旗下北京世紀正源、重慶正源、重慶潤豐源投資、大連海匯4家子公司100%股權及湖南正源80%股權，最終未果。其中，涉及拆遷難的吉祥e家對應的開發公司即為大連海匯。
大盤造城反遭去化不力
正源地產官網顯示，除了布局大連，該房企核心項目還分布在北京、南京、長沙和重慶。截至今年6月底，存貨價值約113.4億元，比去年底略增約1.2億元。
《每日經濟新聞》記者深入調查發現，該房企僅有南京尚峰尚水於2015年取得預售證，而其他城市項目多為2013年和2014年的預售證。
資料顯示，正源地產位於北京的金融世家、定慧福裡（含正源廣場）已售完，北京尚峰尚水處於尾盤銷售，大連幸福e家基本售罄，大連吉祥e家僅有前述提及的少量現房在售。
從大連市內火車站轉乘輕軌線，大約30公裡後，《每日經濟新聞》記者來到大連開發區金馬路輕軌站，出門抬頭就能看到一個正源吉祥e家現房銷售的廣告。
房天下網站的房源數據顯示，大連開發區在售住宅項目59個，其中45個項目為現房銷售。記者現場看到，除了吉祥e家，還有世茂、遠洋等大房企項目也是現房銷售，銷售難度可見一斑。
目前，正源地產重慶一共3個項目，除了近10萬平方米體量的正源縉雲山水已交房之外，另外兩個分別是位於蔡家組團22萬平方米體量的正源福源及1.53萬平方米體量的正源橡園。
記者調查得知，正源橡園2013年拿到預售證以來，一直賣到現在，從賣期房變成了賣現房，正源福源去年11月取得首批預售證，可售住宅1380套，成交450套，但網籤數據顯示售價跌幅達13%。
除此之外，正源地產長沙項目位於寧鄉開發區，總佔地3826畝，總規劃建築面積255萬平方米。湖南寧鄉房產政務信息網數據顯示，長沙尚峰尚水一期規劃建築面積100萬平方米，2014年合計取得127套房源預售資格，但截至今年10月24日仍有120套處於可售狀態。
大連、重慶、長沙等項目現狀，到底是銷售不順還是投資資金跟不上？正源地產對《每日經濟新聞》記者表示，這是按照公司整體進度安排的，公司均根據經營需要安排。其中，西山小區項目開發分期進行，後續會根據計劃推出新房源。
正源地產解釋稱，「公司未來營收包括現有房源及大連幸福e家、吉祥e家等項目，還有重慶、長沙、南京等地後期開發建設的項目，公司已儲備的土地未來可開發建築面積超過300萬平方米。」
近幾年，房地產業毛利率一路下滑，而正源地產去年營業毛利率達40.89%，比此前兩年還略有增長。在一位知名房企的操盤手看來，這與其拿地較早且成本較低有關。
去年，正源地產存貨周轉率僅0.17倍，比此前兩年有所下降，加上該房企財務槓桿率較低，即便過去能暫時維持該毛利率，但其去年淨資產收益率僅4.01%，明顯低於行業平均水平。
調控波及南京樓盤預售
近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份到南京尚峰尚水售樓部調查，一位銷售人員介紹說，樓盤地處南京最大山脈——老山旁邊，分5期開發銷售，9月19日剛推2期，一共40多套別墅，均價約1.6萬元/平方米。
受南京調控影響，目前該項目暫未拿到預售證，只能進行意向客戶登記。一位案場銷售人員告訴記者，南京樓市新政以來，來訪量明顯變少了。
上述案場銷售人員解釋說，「之所以是老山周邊樓盤價格最低的（相較於南京其他地區價格低），原因在於整個老山地區沒有開發起來的就剩湯泉這部分了，我們拿地比較早，2003年、2005年分兩次拿的地。」
記者實地走訪發現，南京尚峰尚水周邊公共運輸確實相當不便，方圓10公裡內沒有軌道交通，與最近地鐵10號線終點雨山路站相距12公裡，由公交608路相連接的車程超過1個半小時，更看不到學校、超市、醫院等區域配套。
上述案場銷售說，日用品商店遠在距項目4.5公裡處的湯泉街道，如果想去醫院，要到30公裡外的鼓樓醫院江北分院。