中國房地產市場發展得有多快？1990年，全國職工人均月工資178元，當時的房地產還未成型，有人說1990年房價大概為150元/㎡，主要由單位分房，買房也比較容易；2000年，全國職工平均月工資781元，當時房價為1948元/㎡，咬咬牙也能買得起；2010年，全國職工人均月工資3095元，當時房價為4725元/㎡，在房價大漲的背景下買房已經比較困難了；2019年，全國職工人均月工資7541元，當時房價為9307元/㎡，買房已經很困難了。
儘管從數據上來看，2000年的房價為工資的兩倍多，那麼為什麼買房壓力還沒有2010年以及2019年大呢？主要有三個原因：第一，2010年與2019年只統計了「城鎮非私營單位就業人員」；第二，隨著生活水平的提高，我們需要花錢的地方越來越多；第三，上述的數據只是「平均值」，且根據過去20年的數據來看，收入的「中位數」落後平均數越來越遠。
儘管近些年來中國經濟能發展得這麼好，房地產在其中作出了比較大的貢獻，但其本身由於不成熟不健康的發展卻導致了很多問題，比如百姓消費能力降低、年輕人生育率降低、實體經濟邊緣化等問題。而國家這幾年也一直在強調「房住不炒」，積極對於樓市進行一系列調控，從近幾年的房價走勢可以明顯看出來，已經回歸到了平穩狀態。
那麼問題來了，未來房價還會不會大漲呢？借用網上一個比較通俗的例子來回答：現在已經來菜場的大媽都認為房價還能漲，如果出現一個所有人都覺得穩賺不賠的生意，那一定是到了接盤的時候了。可見，未來房價基本已經杜絕了大漲的可能，此外，自2021年起，樓市將迎來「寒潮」。
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時間剛來到2021年，樓市就迎來第一股「寒流」：據央視新聞報導，2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起實施。
《通知》根據不同銀行類型，將銀行分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣城農合機構、縣城農合機構以及村鎮銀行五個檔次，且分別設立了房地產貸款佔比上限以及個人住房貸款佔比上限，其中房地產貸款上限從12.5%~40%不等；個人住房貸款佔比上限從7.5%~32.5%不等。
對於整體樓市有什麼影響呢？主要也分為兩個方面，一方面是對於個人住房貸款的影響，之前有專家對於國內房價變化進行了研究，得出的結論是每次房價大漲，其背後必然伴隨著個人住房貸款的佔比增加。因此，對於相關貸款進行限制後，銀行對於多套房持有者的貸款審核會更加嚴格，也相當於變相提高了房貸的門檻。另一方面則是對於房企的房貸也會加以限制，房企數量過多，大量房企主要集中在三四線城市，對於當地樓市過度開發，造成住房供給失衡、空置住房遍地空置，因此需要提高房企的申請門檻。
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樓市的第二股「寒流」，就是經常被提及的「三條紅線」：去年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，並於2021年起全面開展：
1、剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；2、淨負債率不得大於100%；3、現金短債比小於1.0。
對於房企這種資金密集型企業來說，通常都具備「三高」的特點，即高負債、高融資、高槓桿。在這種運營模式下，房企的資金鍊都是比較薄弱的，一旦受到衝擊很容易斷裂進而導致破產倒閉，比如去年年初的大疫，就有相當一部分房企因此破產倒閉清算。
而根據多個機構的調研數據來看，房企的「踩線率」也比較高，比如億翰智庫數據顯示，50家抽樣的房企中，僅有7家企業剔除預收款後的資產負債率低於70%，克而瑞城市投資部公開的TOP100上市房企「三條紅線」踩線率顯示，國內頭部的100強房企，5成都在被限制範圍內，而碧桂園、恆大、萬科、融創等頭部房企也都位列其中。因此，在去年的金九銀十期間，就出現了一些房企進行打折促銷活動的現象，其主要目的也是為了加速房產變現來降低的自己的負債率。
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樓市的第三股「寒流」，則是寫在了去年發表的「十四五規劃大綱」中，國家對於未來的樓市發展調控進行了明確的表態：
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。
我們知道，過去房價大漲趨勢被遏制，離不開「房住不炒」核心思想的貫徹落實，也離不開各地樓市積極進行配合調控。而今年剛好是「十四五」規劃的第一年，目前來看，至少未來5年都是以「房住不炒」為核心來對於樓市進行穩定調控。
因此，對於整個樓市來說，2021年起會迎來三股「寒流」，三股寒流匯聚在一起形成樓市的寒潮，在這樣的趨勢下，幾類人會受影響。
其一是開發商。對於開發商而言，近幾年「限房價、競地價」增加了建房的支出成本，而「限高令」的出臺又限制了盈利的空間。如果說「限貸令」限制了流入房企資金的源頭的話，那麼「三條紅線」則是限制了房企的操控空間，讓他們無法再無節制地進行土地開發，加速開發商持有的空置房源流入市場。
其二是炒房客。在樓市的不斷調控下，房價整體漲勢已經得到了緩解，這也就意味著炒房不能帶來那麼高的利潤了，與之相反的是持房成本的不斷增加以及購房門檻的不斷提升，使得炒房可能會變成虧本的買賣，因此目前已經有一些炒房客開始退出市場，將持有的多套房源拋售，但目前二手房市場掛牌量不斷增加，但成交率和成交量卻並沒有多少提升，這也就意味著未來一些炒房客可能會面臨被套牢的問題。
其三是剛需購房者。對於剛需來說，在房價不斷回歸合理性的前提下，也就意味著未來買房會更加容易。不過對於改善型購房者或者計劃將舊房子賣掉來「以舊換新」的購房者來說，則會面臨二手房市場的堵車問題，房子出售或將變得困難。
記得央行原副行長吳曉靈在清華五道口金融學院發表演講時，將過去國內樓市形容為「在泡沫中狂歡的日子」，銀保監會主席郭樹清在前不久發表的文章中也認為房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，而房價終會在一系列調控中恢復理性，實現軟著陸。正因如此，一位銀行行長表示：要做好過苦日子的準備。
來源：財經前瞻