國內的疫情逐漸得到了好轉，商業也漸漸復甦起來，城市又呈現出「車水馬龍」的景象，該開店的開店，該賣鋪的也在加緊賣鋪，仿佛時間又回到了2019年下半年的面貌，去年下半年是怎樣一個面貌呢？回憶起來，當時的實體店生意已經開始出現疲軟，許多實體店老闆已經開始出現支撐無力的局面，包括剛需產業—餐飲，其主要原因就在於商鋪租金高，同行競爭大，顧客消費不集中，進而導致投資回報率降低，時而出現入不敷出的局面，對於那段時光，很多老闆的黑色記憶依舊曆歷在目！
近段時間，朋友圈商鋪的銷售又開始躁動起來，圈內的幾個銷售人員時不時的發幾張認購截圖，進而展現自己銷售情況不錯的面貌，少則幾十萬，多則幾百萬的商鋪，在他們眼中是工作成功的標準，而筆者卻為業主捏了一把冷汗，原因在於商鋪所在的位置是開發區，周邊入住率非常低，大部分樓盤都沒有交房，還有一部分處於爛尾、延期交房的邊緣，這樣的商鋪短期內很難達到較高回報率，但是十年的貸款得按時償還，一旦租金不能抵扣貸款，長此以往，斷供現象就很有可能發生，況且，未來周邊居住人群到底會怎麼樣，我們誰也說不準，從整體來看，全國範圍而言，商鋪在十年後到底是會「轉翻天」還是「虧到底」呢？先來看看商業地產中這三個信號：
1，部分城市的人均商業面積已超過10平方米，一個縣級市的常住人口在20萬左右，實際的商業面積超過200萬平方米，只需要10個超20萬方的商業就可以達到。
2，商鋪的投資回報率低於5%,回本周期拉長至20年，部分商鋪的投資回報率僅3%左右，還不足以抵扣銀行月供，很簡單的道理，商鋪租不出去，每月又要繳納物業費，為了能有點收入，前期扛著壓力降租金出租。
3，商鋪單價往往超過同地段住房單價的4倍以上，整個交易過程買入環節門檻更高，需最低50%的首付款和最高10年的貸款周期，出售時需繳納20%的個稅。
可見隨便投資商鋪的時代早已經過去了，隨處可見的是商鋪投資遍地埋著「坑」，你永遠不知道坑下面是深淵還是可反彈的彈簧，王健林在9年前接受採訪時就曾說過，抱著賣住宅的心態去做商業肯定是做不走的，言外之意其實很明確，商鋪的特殊性大家都有目共睹，每套商鋪所分攤的土地成本更高，商業建築面積很難做到跟住宅齊平，在商言商，想要通過做商鋪賺錢，就得提高商鋪單價，擴大商鋪利潤，那麼如何提高商鋪單價呢？他並沒有透露，業內人士從事商業地產多年，透露出精簡的兩個字：預期，在保證能銷售出去的情況下，預期能定多高，商鋪的利潤就有多高！
聽到這番話，相信購買商鋪的業主已經恍然大悟了，難怪商鋪的投資回報率提不上去，原來是因為買的價格「貴了」，其實細心點就會發現，其實還有另外一個因素存在：人流量！在購買商鋪後，人流量提升得有多快，商鋪的增值就會體現得多快，這兩者是緊緊掛鈎的，不過隨著這些年，全國商鋪「遍地開花」，商鋪在短期內已難以看到快速增值的局面了，很多投資者將希望寄托在10年後，預判商鋪會在未來很值錢，那麼10年後的商鋪會「轉翻天」還是「跌到底」呢？
首先從商鋪的前景來看，近幾年商鋪除了受到樓盤之間的競爭外，還受到一個重要行業的影響—網際網路行業，實體商鋪的功能與網際網路開始產生衝突，同樣是賣貨，網上銷售的成本普遍比實體店租金高，這樣一來實體店的產品相比網店便失去了價格優勢，進而導致消費者傾向於網購，並且網購給消費者提供的服務更加全面，專門成立了快遞行業為網購服務，大量消費者被吸引到網上消費。
其次從長期來看，商鋪一直在收租金，看似並沒有「虧」，實際上，10年之後相當於商鋪已完全付款款項，商鋪產權才真正屬於自己，按照銀行定期存款利率高點5%計算，如果十年內每年租金沒有達到5%的投資回報率，那麼則需要10年後租金的投資回報率需超過10%來進行彌補，並且至少需要維持5年時間才算不虧。
最後是商鋪在未來十年後，是否還會存在需求，這是一個未知數，即使是餐飲行業的實體店，也有可能難以在實體店中長期開下去，比如近兩年的網上做菜視頻十分火爆，想吃菜完全可以自己根據網上教程自己動手，既節約錢又放心衛生安全，而此時臨街商鋪如果僅僅只作為倉庫功能，那麼商鋪勢必會越來越不「值錢」！
通過以上三方面判斷，其實結論已經很明顯了，相比增值，筆者更認為商鋪不再如過去那般暴利，畢竟當下就存在商鋪難租、難售最終淪為倉庫的現象，有人會覺得投資商鋪還是在於地段，這裡想說明一點的是，好地段的商鋪要麼需要付出更多金錢代價，甚至花高價也買不到，真正的黃金鋪是不會「肥水流入外人田」的，這也是商業的潛規則，正如過去十多年商業地產從萌芽到成熟階段，沒有一個購物中心願意將物業賣出來，無一例外都是等商鋪增值到一定程度後才陸續進行散賣，曾經購物中心的龍頭企業萬達集團也不例外，要知道，現在的購物中心早已轉型為了輕資產，比如萬達、奧園、世紀金源、星力城等。
所以，10年後，買商鋪的人到底會「轉翻天」還是「虧到底」，其實王健林早有暗示……