2020年12月底，張小姐買下了西安樂華城商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在樂華城商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即張小姐每個月可收取1.4萬元的租金。那麼，她的樂華城商鋪投資回報率將是多少呢？
樂華城表示投資商鋪，核心在於投資回報率。那麼商鋪的投資回報率改如何計算呢？下面樂華城教大家幾個測算商鋪投資回報率的方法。
1、租金回報率＝每月租金收益×12/購房總價
那麼張小姐的投資回報率就是：租金回報率=14000*12/1600000=10.5%
優點：這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確。
不足：但由於只考慮了租金和房價，其應用範圍比較局限，對於使用按揭貸款購房的回報情況則不太適用。
如果細分，商鋪投資回報率還可以分為貸款和不貸款兩種計算方式。
現金全款：淨現值投資回報率=年租金／（商鋪總價+投入資本-含稅轉手價）
按揭貸款：淨現值投資回報率=（稅後月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉手價）
2、租金回報率法公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)
假設張小姐首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業貸款上限貸款利率。
那麼張小姐這個商鋪的投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%
優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用範圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
3、租金回報率分析法公式：(稅後月租金-每月物業管理費)×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關係，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
4、內部收益率法房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費)＝內部收益率
上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍內。
優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按複利計算。
不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
5、簡易評估法，基本公式為：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值
這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
當然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這裡也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。
比如在商鋪的前期購買環節中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等在商鋪後期使用過程中的支出都是按商業市政標準繳費，大大高於普通住宅標準。
所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率哦。