「15年租金總收入達250%，統一運營，坐享高額穩定回報。」這句來自江蘇省蘇州市區一處商業綜合體的宣傳標語，曾像蜜汁一樣吸引眾多投資者的目光。
港龍控股集團有限公司（以下簡稱「港龍控股」）曾斥資20億元，打造出16萬平方米的蘇州港龍城市商業廣場（以下簡稱「蘇州港龍城」）項目，並進行了大規模招商和銷售活動。
近日，多位投資者向《中國經營報》記者爆料，自己在售樓處購買到該項目的商鋪，同時籤署「委託經營10年」合同，但是開業4年過去，開發商與運營方多次推遲兌付租金。大量業主未獲得任何收益，還背負起數十萬元貸款。
公司官網顯示，港龍控股在江蘇、浙江和遼寧等地開發30餘個商業項目，總資產規模200億元，曾是中國商業地產綜合實力前10強企業。
本報曾刊登報導，港龍控股在蘇州火車站的項目由於擅改業態、涉嫌商業欺詐等問題，業主拒絕收房，合作公司也公開要求港龍控股停止相關合作宣傳。
記者跟蹤調查發現，除去上述兩個項目，港龍控股在蘇州多個商業項目涉嫌售後包租，投資者數億元資金「打水漂」。去年3月，港龍控股還試圖將旗下的專業市場類資產和其他相關資產出售給海航集團旗下的上市公司供銷大集集團股份有限公司（000564.SZ）。
對此，記者前往港龍控股總部並發出採訪需求，公司行政部一名負責人僅表示，公司已有多年未獲取新的土地儲備，不再開發商業地產，未對上述問題作出回應。
租金回報誘餌
以一套20萬元的商鋪為例，第9年可收入總租金21.8萬元，實現回本；15年可獲得96萬元的商鋪和50萬元租金，淨收益126萬元。以100萬元的商鋪為例，15年則可獲得480萬元的商鋪和250萬元租金，淨收益630萬元。
蘇州港龍城位於高新區長江路商圈核心，是港龍控股於2012年打造的高檔城市綜合體項目，建設初期由深國投（印象城）負責操盤運營。
蘇州高新區新聞網顯示，該項目規劃有2500平方米下沉式廣場與地鐵無縫對接，涵蓋名品購物中心、世界500強大賣場、全國連鎖家電數碼城、品牌餐飲娛樂、星級酒店和商務辦公等八類業態。
55歲的蘇州虎丘區人陳肖華在6年前購買蘇州港龍城一處商鋪，產權面積24.5平方米，總價近60萬元。其介紹，在與蘇州港龍吳中置業有限公司（以下簡稱「港龍吳中置業公司」）籤訂了購房合同外，售樓處另外要求與深國投籤訂一份為期10年的委託經營合同。
其提供的一份宣傳單頁顯示，該項目為地鐵上蓋綜合體，統一經營，租金收益率遠超過普通沿街商鋪和地鐵上蓋的普通商鋪，15年的租金收入達250%。以一套20萬元的商鋪為例，第9年可收入總租金21.8萬元，實現回本；15年可獲得96萬元的商鋪和50萬元租金，淨收益126萬元。而以100萬元的商鋪為例，15年則可獲得480萬元的商鋪和250萬元租金，淨收益630萬元。
高額回報率極其具有誘惑，大量蘇州及周邊城市的市民紛紛前來投資認購。多位購買商鋪的業主回憶說，當時很多人前往蘇州體育中心的銷售現場購買，項目售樓處也人滿為患。
不過，1700餘戶商鋪業主們「致富」的夢想並沒有如期實現。2015年，蘇州港龍城開業，業主們被要求收回深國投的委託經營合同，將所有商鋪改為蘇州港龍商業管理有限公司（以下簡稱「港龍商管公司」）管理經營。
「從這之後，直到現在，港龍商管公司沒有打過租金，儘管商場有部分商戶開業。」該項目3號樓的商鋪業主陳建國說。
11月5日，據記者調查，蘇州港龍城由多幢18層塔樓和5幢4層的裙樓組成，裙樓中的3號樓目前1樓和2樓的出租率較高，其他1、2、4、5號樓基本都成空置狀態，整個商場無人問津，招商中心的大門緊鎖。
從房產證可以看到，每位業主所購買的僅僅是商場中被規劃的面積，找不到實際的門店。而且，1、2、4、5號樓的土地用途為商務金融用地，只有3號樓為批發零售用地。
對此，高新區規劃分局表示，港龍吳中置業公司於2015年11月提出將蘇州港龍城A、C、D樓裙房1~4層建築性質由辦公變更為商業，但該變更須開發商先行完善土地手續方能辦理相關規劃手續，經了解，開發商並未完善土地手續，因此該A、C、D樓裙房1~4層建築性質仍為辦公。蘇州市消防支隊方面則回應稱，消防部門對3號樓以外的商鋪開店的行為進行消防安全隱患檢查，針對蘇州港龍城的違法行為，支隊已進行查處。
巨額虧損
據蘇州市12345便民網站顯示，去年10月，有關於港龍控股拖欠員工3個月工資的投訴。
梳理港龍控股發展歷程可以發現，公司創立於1995年，剛開始在上海從事建材批發生意，總包代理了多個國內知名的建材品牌，開設一系列建材連鎖店。
2008年，港龍控股在蘇州正式成立，並確立立足長三角、面向全國的戰略發展規劃，公司正式走上了集團化、規模化和連鎖化的發展道路。全國多個項目屢次奪得銷冠稱號，形成了集地產開發、營銷代理、商業管理、配套服務於一體的商業地產開發、管理、服務體系。
截至2016年，港龍控股累計開發項目30餘個，開發面積超過800萬平方米，自持物業200萬平方米，資產總規模超過100億元。
頗有意思的是，國內以「港龍」為品牌的公司並非一家，而且長三角地區即有另一家總部位於上海的江蘇港龍地產集團有限公司，其主營房地產開發。為此，江蘇港龍地產不得不發布公告，澄清兩家公司互不關聯的情況。
深秋季節，驅車行駛在蘇州市區，隨處可看到古典園林風格的建築和現代化的高層寫字樓結合的景象。
記者走訪港龍控股在蘇州的港龍樂匯城、楓橋商業街和港龍控股蘇州火車站項目了解到，多存在商鋪出售後返還租金的情況。其中，蘇州火車站項目業主反映，開發商在宣傳時以「18萬平方米小商品批發交易中心」為誘餌，廣告宣傳是小戶型獨門獨戶實體商鋪，40年獨立產權，可轉賣可抵押。事實上2000多位業主購房後才得知，項目已變為商業綜合體，業主除了空有一紙房產證——劃線銷售「虛擬商鋪」，轉賣或銀行抵押均不能實現，租金回報的承諾也落空。
港龍商管公司總經理周成向記者表示，由於地鐵線路建設的影響，蘇州港龍城曾一度運營停滯，大量商戶撤場。開業以來，港龍商管公司持續墊付裝修補貼款、工程改造款、市場推廣費，由於大量商鋪空置，公司財務上已虧損過億元。「當初如果我們跑路，項目一定會爛尾。」周成說。
據蘇州市12345便民網站顯示，去年10月，有關於港龍控股拖欠員工3個月工資的投訴。該份投訴稱，該公司有員工舉報後，工資仍然長時間拖欠。
蘇州吳中區人力資源和社會保障局證明了該份投訴屬實，並表示，該局將按規定對港龍控股立案查處。
記者趕往港龍控股總部，一名行政部負責人回復稱，公司與旗下項目已經脫離，具體情況需要聯繫項目商管公司解決。「公司已經好多年沒拿地，不開發商業地產了，目前只是做好現有項目的運營，公司裡只剩行政和財務人員。」該名負責人說。
監管緊箍咒
雖然投資者與開發商、商管公司籤署合同，但是兩者存在關聯性，已涉嫌非法售後包租。
中原地產首席分析師張大偉表示，商業地產發展過程中曾出現大量售後包租行為，多家開發商打造的項目並沒有被租出，只是把投資者吸引進來，然後套現出局，實質上是一種非法集資行為。
日前，據《湖北日報》報導，湖北省住建部門成立風險排查專班，組織全省各地對房地產領域金融風險展開大排查，重點整治非法集資等風險隱患。湖北省住建廳有關人士介紹，房地產領域非法集資的重要表現形式是，房地產開發企業預售或房地產中介機構代理銷售中，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以銷售房產份額、返本銷售、售後包租、約定回購等方式承諾高額回報，誘導銷售房地產，向社會公眾吸收資金。
蘇州市也曾發布房地產新政，禁止商業地產售後包租行為。
天眼查顯示，作為蘇州港龍城項目的運營管理方，港龍商管公司為義烏中富市場開發有限公司的全資子公司，義烏中富市場開發有限公司的大股東蔡劉菊，同時擔任港龍控股的董事。
上海秦兵房產律師團隊主管律師葛紹華分析指出，雖然投資者與開發商、商管公司籤署合同，但是兩者存在關聯性，已涉嫌非法售後包租。若商鋪投資者希望獲得租金，需要從法律上承認兩家公司存在連帶關係。
業內人士表示，售後包租實際上是一種變相融資行為，房地產開發企業藉此獲得大量資金擴大規模的同時，存在諸多運營風險。經過前期的跑馬圈地、多地開花之後，國內商業地產市場從規模化的急速擴張，逐漸轉變為平穩發展，開發商的態度也逐漸趨向謹慎和理性。在快速變化的市場環境下，地方商業地產開發企業的未來之路仍有待破局。