本文來源：濟南拆哥
今天在群裡看到一張文盲截圖如下，正是這張圖引起了小拆的一點計算欲：
帳，真不是這麼算的。
拿濟南房價為例，給大家算一筆準確無誤的投資房地產收益帳。
關於投資房產回報率測算的七大財務要素（這是衡量房地產回報率的所有要素）：1、首付款額，2、年還款額，3、租金收益，4、房屋折舊，5、房價年均增長率，6、交易稅費，7、財務行為時點：
1、我們先預設一套總價為150萬的90平米精裝房子，首付三成即45萬，或六成即90萬。150萬隻是假設，回報率結果適用於任何價位。
2、根據PMT（房貸）公式，計算出每年的還款額（為了更精確計算，根據年利息計算，不是月還款額累加，所謂貨幣的時間價值），首套利率按5.15%，30年期；二套按5.35%，25年期，等額本息。
3、租金收益情況。
下圖是濟南市的租售比的歷年情況，跟全國水平差不多，從15年的37倍到最高點的60倍，到現在的51倍，我們按照50倍計算
4、關於房屋折舊。
拆哥根據的是相同區位、相同學區、相同容積率的新舊房屋的差價，不過真的很難找啊。
其實這裡還有一個方法就是參考房屋評估規程對摺舊的測算。我們知道，舊改的房子拆遷的時候可不比新房子便宜多少，其實折舊也只是一個象徵性數值，貨幣補償、拆遷獎勵都會給你找補回來的。所以，在房地產評估的測算中，折合下來，每年的房屋折舊最多不超過0.5%。
其實對於當下，這個房估的折舊還是有一些問題的。比如現在的老房子的價格低更多的是因為配套差，而不是房屋本身那磚塊水泥老舊。所以對於折舊的問題，未來與現在的算法是不太一樣的。因為我們現在的社區設計、城市規劃、基礎配套已經非常可以了，哪怕在可見的未來，我們真無法想像還能夠有多更好，所以這裡我們大膽的把折舊這個因素剔除掉。
5、房價年均增長率。
這是2011年至今的濟南房價數據：
從2011年到2020年，年均複合增長率為6.35%。
先不用糾結未來走勢，拆哥會把所有增長率的情形（3%、5%、6%等）都列出來，各位根據自己對房地產的預判分別對號入座就是了。
6、交易稅費。
稅費的顯性計算很簡單，但對於交易雙方所實際負擔的那一部分是隱性的。為了能夠精確計算，我們把稅負轉嫁破解破解：
稅費原理在經濟學入門教材中講過，就是雙方交易插入的一個楔子。實際二手房交易中，雖然稅費大部分明面上是買房負擔，但對房屋單價是有著實質影響的。對雙方影響的程度由供給彈性與需求彈性所決定。現在濟南二手房從幾年前的兩萬多套積累到現在已經五萬多套，所以估計未來一定是供給彈性大於需求彈性的，我們暫且把稅費按照六四分，賣六買四。
實際上，現在中介的數據就是在成交價（買房負擔所有稅費）基礎上增加一部分，那才是房價的真實價格，介於買房費用與賣方所得的中間的一個價，市面上的統計數據也都是根據這個價格來的。
房屋精裝標準，按照普通出租標準，家具費用也就2萬元。並且在出售的時候，我們按照家具折算成1萬元一併隨房屋出售。10年以上的情形，認為殘值是零，不再計算。
7、是關於財務發生的時間節點。
這是衡量回報率最關鍵的一步。
按照現實情況，濟南實行二手房限售政策，根據規定，從辦證之後的2年內禁止交易。那持有時間至少是6年（等房兩年，等證兩年，等賣兩年）。
實際上，3-5年是一個合理的最低持有時間。
我們可以回想，從06年、09年、12年、16年的房價大幅增長來看，5年左右的持有時間可以百分百的完全覆蓋暴漲的機會。
當然，我們會列舉4年、6年、10年及以上的情形，各位根據各自情況對號入座。
還有個注意的地方是，租金是從第二年末（第三年初）一次性收取一年租金，這裡我們假設了某種非常現實的理想狀態，即每年租金嚴格按照房價增長，並且年初一次收取年度租金。
好了，我們嚴格按照以上所解釋的首付款、每年還款額、稅費繳納、租金收取等財務發生的時點，還有預設的不同的房價增長率，用IRR標準財務公式先詳細列明計算9種常見情形，還有所有常見情形附在文末。
計算過程比較吐血，歡迎收藏：
1、首付3成、房價年均漲5%、持有6年情形：
7.01%年收益率！
上面那個截圖，包括很多人憑直覺通常會認為房價的5%增長會被高於5%的利率抵消掉，哪怕有租金收入，最後也只是不到2%的收益率，通脹都3%了，肯定賠錢啊！這樣想還不夠，你還沒計算交易環節的稅費，還有出租的家具成本呢。這樣算會負的收益！
槓桿，是通常容易被忽略掉的，這次拆哥明明白白的算一筆帳，把那些懶笨思維徹底清理掉：
如果房價年均漲5%，3成首付，收益率就能達到7%！
2、首付6成，房價年均漲5%，持有6年情形：
6.17%年收益率！
6成比3成收益率大一些。這很容易理解，三成首付使用了更大的槓桿，所以回報率要高於六成首付。所以我們經常說的要多貸款就是這個原理。當然不全是如此，因為固定的一些費用，導致如果房價年均增長低於某個數值，或者房價跌，那麼槓桿的作用正好相反。當然，過去，任何6年左右的周期從沒有發生過這種情況。
3、首付3成，房價年均漲5%，持有10年情形：
7.78%收益率!
10年的回報率要比6年回報率高，原因是交易稅費及家具成本被分攤的更多，所以年均成本更低，回報率自然會更高。
7.78%的回報率到底如何呢？我列出幾個數字供大家參考：
2010-2019我國年均GDP增長率（40萬億到99萬億）為：9.4%
上證指數2010-2019十年（2808點-2956點）年均增長0.51%
五年期國債利率4.5%左右。
五年定存3.5%左右。
房價難以預測，謹慎起見，我們給一個3%增長率的假設，來看看不同首付不同期限的收益率：
4、首付3成，房價年均漲3%，持有6年情形：
在房價年增長5%的時候，槓桿讓收益率跑贏了房價增長率，但3%情形下卻跑輸了！？
其實，回報率的三大資金因素就是房價變動、租金和利率，如果單房價一個因素降，影響的可是房價、租金兩個因素。所以從5%到3%，回報率會急速下降，從7.01%到1.71%！
拆哥口算了一下，大概在3.7%左右，如果房價增長低於這個數，槓桿越大，收益率越低！大於這個數則相反。
也可以側面說明，如果中國城鎮化結束（2035年左右）或者接近尾聲的時候，不動產價格和通脹（3%）同行的話，長期投資房地產是鐵定賠錢的，所以在西方發達國家，很少見有誰靠炒房發財的。
5、首付6成，房價年均漲3%，持有6年情形：
這裡回報率基本和房價增長率持平。六成首付反而比三成首付回報率要高。這裡的原因前面已經說過，當回報率下降加速的時候，增加首付是挽回損失的過程。這裡其實有一個分界點，大約是3.7%左右，如果房價低於這個增速，三成首付不如六成首付。意思就是虧錢的時候減少槓桿當然會少賠！
6、首付3成，房價年均增長3%，持有10年情形：
持有周期越長，費用分攤越多，回報率升高，比6年周期要高近一倍。
我們把前十年的年增長率6.35%列舉出來，一是說明這就是房產投資收益率了的天花板了，二是看看前十年長期持有房地產的主的收益情況。
7，首付3成，房價年均增長6.35%，房價年均增長6.35%：
2011年-2020年，濟南市房價年均增長6.35%，三成首付的投資回報率為10.26%！
超過了GDP增長速度。
7年資產翻倍。
當然在濟南，很多地方的房子在1718兩年多的時間就已經翻倍了，只不過這種好機會，人的一生大抵只能遇到一次吧。
8、首付6成，持有6年，房價年均增長6.35%：
槓桿降低，從三成首付的10.26%降到8.48%
9、首付3成，持有10年，房價年均增長6.35%：
收益率10.50%，略高於持有6年的回報率
經過整合關於房地產投資回報率的各種因素，得出以上9個典型回報率。
從其他可投資的金融產品來看，年化收益率穩定6-8%是一個非常不錯的理財。然而我們看到，只有在房價年增長不低於5%的時候，我們才能實現同等回報率。
如果未來還可以如前十年的增長趨勢，我們的回報率不低於10，這是一個誘人的數字。只不過可能性太小了。
S型的增長規律，讓我們確定，未來的房價增長速度最終一定會低於此前十年的6.35%，而收益率一定低於10.5%。
最後，為了方便各位查詢，我把所有回報率的情況填在下面的表格中，各位根據自己對方家的預測及首付情況，對號入座吧。
（＞90平契稅2%，小於90平契稅1%，持有時間從付首付開始計算，4年時點我們計算高稅，當然這是針對非限售的情況）
這個數據足以說明，未來的房子不再是投資的香餑餑了，現在股債貨幣基金配置好了，也大概有6-8%的年收益率，而未來房價不可能繼續前十年的6.35%的漲速了，樂觀的看也就位於5%段位，這樣持有6年以上能夠穩定7%左右的回報率，這，與其他資產配置已經相差無幾……
17年的40%暴漲成為永遠的歷史。
所以，穩住！