用自己的個人房產，換了婚後的房產，離婚時，這套房產如何分割？

簡介：婚前個人購買的房屋，屬於婚前個人財產，離婚時歸個人所有。但是，結婚後，賣掉個人房產，換了一套大房子，這所大房子可就未必是個人財產了。置換房產要注意，別被愛情衝昏了頭腦！

離婚，最核心的爭議就在於財產的分割、子女的爭奪。財產，往往更重要。

案情簡介

2007年風和日麗的一天，小芳與小胡步入婚姻的殿堂。

為了能和小方結婚，小胡在婚前全款60萬元買下了冰湖小區一套80平米、兩室一廳的房子作為婚房，因當時兩個人還沒有結婚，房子登記在了小胡名下。

婚後兩人有了愛情的結晶。考慮到房子比較小，經濟條件並不寬裕的小胡跟妻子小芳商量後，決定把冰湖小區的房子賣掉，再把賣房的錢（80萬元）作為購置名都小區一套120平米三室一廳的房子的首付款，剩餘40萬元向銀行貸款。房子買好後，登記在夫妻兩的名下。

聽起來日子越來越好，但他們還是沒逃出一句詛咒，婚姻是愛情的墳墓兩人因生活習慣不同最終選擇分開。

那麼感情沒了，各自離開，財產和孩子怎麼分割呢？

小方向法院提起訴訟要求離婚且孩子由自己撫養，小胡同意小芳的請求，但小芳要求婚房歸她所有，可以補償小胡30萬元，這下小胡可不同意了。

房子首付是賣了自己婚前的房子付的，婚後的部分房貸也是自個兒還的，怎麼想30萬就把房子拿走？

小芳能不能拿走房子，取得房子的所有權？

離婚時，房產分割怎麼操作？

房產分割的步驟

第一步：確定夫妻共同財產

只有屬於夫妻共同財產的部分可以進行分割，屬於一方個人財產的部分歸個人所有，不能進行分割。

（一）小胡婚前購買的冰湖小區的婚房是否屬於夫妻共同財產？

本案中，婚前買的冰湖小區一套80平米兩室一廳的房子，是小胡自己全款購買，且是登記在小胡自己名下。

因小方和小胡雙方沒有相反的約定，該房產應當認定為房產登記一方的個人婚前財產，離婚時另一方無權分割該房產。因此，這套房產屬於小胡的個人財產。

（二）在婚後小胡把冰湖小區房子出售，房屋增值部分能否作為夫妻共同財產分割?

婚前房產的增值是由於房地產市場行情的變化所造成，屬於自然增值，只是個人財產的形態變化而已，在性質上仍為個人所有之財產。

按照物權的基本法理，原物產生的孽息當然歸屬於原物所有人個人所有。在這種情況下小胡婚前房屋出售後的增值部分仍應歸小胡所有，不應作為夫妻共同財產分割。

離婚時的財產分割，往往是爭議最大的地方。

（三）小胡賣掉婚前購買的房屋，重新購買的名都小區房產是否屬於夫妻共同財產？

通常情況下，婚後使用夫妻共同財產購房，不管房產證登記在一方名下，還是雙方名下，該房產都屬於夫妻共同財產。

但現實生活中，使用婚前財產在婚後買房，是一種比較常見的現象，比如小房換大房，舊房換新房。本案小胡也屬於這種情況。

雖然小胡是用自己婚前購買冰湖小區房產置換的名都小區的房產，但因名都小區的房產已經加上了妻子小芳的名字，登記了兩人的名字，那麼將被視為小胡對小方的贈與，這個房屋將被認定為夫妻雙方的共同財產。

第二步：確定雙方的過錯程度、對家庭的付出、對子女的照顧等因素。

如果沒有貸款，獲得房產的一方根據房產的現價值的一半對另一方進行補償。

如果有貸款，獲得房產的一方根據房產的現價值剔除未還清房貸後的一半對另一方進行補償，沒有還清的貸款由取得房產的一方繼續還貸。

本案，小方和小胡是基於生活習慣等的不同而離婚，雙方都沒有過錯。因此將會按照公平原則以及照顧子女和女方利益的原則判決房產的歸屬。

因本案名都小區的房產還有部分貸款，取得房產的一方要給另一方一定的補償，沒還清的貸款由取得房產的一方繼續還貸。

當前離婚最常見的情形——搶房子。

法院最終判決：

準許小芳與小胡離婚，婚生子由小芳撫養，房產歸小芳所有，小芳應向小胡支付房產分割賠償款60萬元，小胡應配合小芳辦理房產過戶手續。

一點思考：

婚後使用婚前財產買房，要防止「被」變成為夫妻共同房產。

首先，房產證要登記在自己名下，不能登記在雙方名下。因為如果房產證上登記雙方的名字，應視為出資一方對另一方的贈與，認定該房屋為夫妻雙方的共同財產。當然，如果願意加上另一方名字，並知曉和接受加名的法律後果，那是另一回事。

其次，使用婚前財產在婚後買房，要避免和其他婚後財產混同。如果購買房產的資金不是全部使用婚前財產的，或者即使是使用了全部婚前財產，但和婚後財產出現了混同導致分不清楚購買房產的資金來源的，均有可能被法院認定為夫妻共同財產。

夫妻共同財產和個人財產，一定要分得清。

最後，附上一些夫妻共同財產的法律規定，給有需要的人參考：

夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）智慧財產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。

夫妻一方所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。

有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產。